Bản đồ quy hoạch huyện Nam Đông, tỉnh Thừa Thiên Huế| Kế hoạch sử dụng đất

Huyện Nam Đông là huyện miền núi của tỉnh Thừa Thiên Huế, huyện có diện tích 650,51 km², dân số năm 2018 là 32.050 người, mật độ dân số 49 người/km².

Huyện Nam Đông cách thành phố Huế 50 km về phía tây nam, phía đông giáp huyện Phú Lộc và huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng; phía tây giáp huyện A Lưới; phía nam giáp huyện Tây Giang và huyện Đông Giang, tỉnh Quảng Nam; phía bắc giáp thị xã Hương Thủy.

Huyện Nam Đông có 10 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm thị trấn Khe Tre (huyện lỵ) và 9 xã: Hương Hữu, Hương Lộc, Hương Phú, Hương Sơn, Hương Xuân, Thượng Lộ, Thượng Long, Thượng Nhật, Thượng Quảng.

Trên địa bàn huyện có thủy điện Thượng Lộ, trường THPT Nam Đông, Trung tâm GDNN-GDTX huyện Nam Đông, và các xã, thị trấn đều có các trường THCS, Tiểu học, Mầm non.

Theo Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội huyện Nam Đông đến năm 2020, định hướng phát triển không gian kinh tế như sau:

Vùng trung tâm huyện lỵ với tổng diện tích 311,24 km²(chiếm 47,8% diện tích toàn huyện), gồm thị trấn Khe Tre và 5 xã: Hương Phú, Hương Lộc, Hương Hoà, Thượng Lộ, Hương Sơn. Vùng trung tâm sẽ được xây dựng thành một trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá theo hướng đô thị hoá.

Vùng trung tâm cụm xã Nhật – Giang – Hữu gồm 3 xã: Thượng Nhật, Hương Giang và Hương Hữu với tổng diện tích là 131,72 km² (chiếm 20% diện tích toàn huyện). Phát triển tiểu vùng thành vùng phát triển về kinh tế hài hòa với văn hoá, tập trung vào các ngành công nghiệp (Sản xuất điện năng, khai thác và sản xuất đá ốp lát granit, đá xây dựng), nông nghiệp.

Tiểu vùng Trung tâm cụm xã Long – Quảng gồm 2 xã: Thượng Long và Long Quảng, với diện tích tự nhiên là 207,55 km² (chiếm 32% tổng diện tích của huyện), phát triển công nghiệp sản xuất xi măng, khai thác đá xây dựng và các ngành công nghiệp, dịch vụ phụ trợ, công nghiệp sơ chế mủ cao su; trồng cây lương thực, cao su và trồng rừng,…

Về quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất huyện Nam Đông được xác định theo bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 tỉnh Thừa Thiên Huế. Quy hoạch Huế này vẫn có giá trị cho tới khi quy hoạch mới được lập, công bố trong thời gian tới.

Quy hoạch huyện Nam Đông, tỉnh Thừa Thiên Huế là chủ đề được người dân và nhà đầu tư quan tâm khi tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất, giao thông, phát triển đô thị, du lịch sinh thái và các khu vực có tiềm năng bất động sản. Những nội dung cần chú ý gồm quy hoạch xây dựng vùng huyện đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050; điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất năm 2024; định hướng phát triển hạ tầng và thay đổi địa giới hành chính sau năm 2025.

Một trong những văn bản quan trọng là Quyết định số 2729/QĐ-UBND ngày 10/11/2022, phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Nam Đông đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Về sử dụng đất, UBND tỉnh Thừa Thiên Huế ban hành Quyết định số 567/QĐ-UBND ngày 15/03/2023 và tiếp tục phê duyệt điều chỉnh theo Quyết định số 2892/QĐ-UBND ngày 11/11/2024.

Từ ngày 01/07/2025, huyện Nam Đông không còn là đơn vị hành chính cấp huyện. Địa bàn huyện cũ được tổ chức lại thành ba xã mới là Nam Đông, Khe Tre và Long Quảng, thuộc thành phố Huế. Vì vậy, khi tra cứu quy hoạch hiện nay, cần kết hợp hồ sơ lập theo địa giới cũ với địa chỉ hành chính mới và thông tin quy hoạch hiện hành của khu đất.

1. Tổng quan quy hoạch huyện Nam Đông, Thừa Thiên Huế

Nam Đông nằm ở khu vực miền núi phía Nam thành phố Huế, có địa hình đồi núi, hệ thống sông suối và diện tích đất lâm nghiệp lớn. Khu vực có điều kiện phát triển nông – lâm nghiệp, kinh tế địa phương, du lịch sinh thái và các hoạt động dịch vụ gắn với cảnh quan tự nhiên.

Theo Quyết định số 2729/QĐ-UBND ngày 10/11/2022, quy hoạch xây dựng vùng huyện Nam Đông được lập với thời hạn đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đồ án có vai trò định hướng tổ chức không gian phát triển, bố trí các khu dân cư, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khu chức năng trên địa bàn huyện tại thời điểm lập quy hoạch.

Đối với quy hoạch sử dụng đất, Quyết định số 567/QĐ-UBND năm 2023 xác lập phương án sử dụng đất thời kỳ 2021–2030. Đến tháng 11/2024, Quyết định số 2892/QĐ-UBND được ban hành để phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Như vậy, khi tìm hiểu quy hoạch Nam Đông, không nên chỉ dựa vào một bản đồ riêng lẻ. Người dân cần xem xét đồng thời quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch sử dụng đất đã điều chỉnh, các hồ sơ quy hoạch chi tiết có liên quan và thông tin địa chính của thửa đất.

2. Các văn bản quy hoạch huyện Nam Đông cần biết

Một số văn bản quan trọng giúp tra cứu quy hoạch khu vực Nam Đông gồm:

• Quyết định số 2729/QĐ-UBND ngày 10/11/2022: Phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Nam Đông đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
• Quyết định số 567/QĐ-UBND ngày 15/03/2023: Phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050 huyện Nam Đông.
• Quyết định số 2892/QĐ-UBND ngày 11/11/2024: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 huyện Nam Đông.
• Nghị quyết số 1675/NQ-UBTVQH15 ngày 16/06/2025: Quy định việc sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Huế năm 2025.

Có thể tham khảo các văn bản tại những đường dẫn sau:

• Nghị quyết 1675/NQ-UBTVQH15 – Sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của thành phố Huế năm 2025.

Cần phân biệt chức năng của từng loại hồ sơ. Quy hoạch xây dựng vùng định hướng tổ chức không gian phát triển; quy hoạch sử dụng đất xác định cơ cấu, phân bổ và chuyển mục đích sử dụng đất; nghị quyết sắp xếp hành chính xác định địa giới và tên gọi đơn vị hành chính mới. Các tài liệu này bổ trợ cho nhau nhưng không thể thay thế hoàn toàn việc xác minh quy hoạch của một thửa đất cụ thể.

3. Quy hoạch sử dụng đất huyện Nam Đông đến năm 2030

Quy hoạch sử dụng đất là nội dung quan trọng đối với người dân có nhu cầu mua bán nhà đất, xây dựng công trình hoặc chuyển mục đích sử dụng đất tại khu vực Nam Đông.

Theo Quyết định số 2892/QĐ-UBND ngày 11/11/2024, phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 của huyện Nam Đông cũ có các chỉ tiêu chính sau:

Lưu ý: Đây là chỉ tiêu trong phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của toàn huyện Nam Đông cũ, không phải số liệu riêng của xã Nam Đông, xã Khe Tre hoặc xã Long Quảng hiện nay.

3.1. Định hướng sử dụng đất nông nghiệp và lâm nghiệp

Nam Đông có địa hình miền núi, diện tích đất lâm nghiệp lớn và điều kiện tự nhiên phù hợp với nhiều loại hình sản xuất nông – lâm nghiệp. Vì vậy, việc quản lý, sử dụng đất nông nghiệp và đất rừng là nội dung cần được quan tâm khi nghiên cứu quy hoạch khu vực.

Khi tra cứu nhóm đất này, cần xem xét:

• Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và các loại đất nông nghiệp khác.
• Đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và các loại đất rừng được xác định trong hồ sơ.
• Khu vực có định hướng phát triển sản xuất nông – lâm nghiệp.
• Các khu vực có yêu cầu bảo vệ môi trường, nguồn nước, cảnh quan và hệ sinh thái.
• Những vị trí dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất theo phương án quy hoạch.

Người mua đất nông nghiệp cần kiểm tra chính xác loại đất trên giấy chứng nhận, hiện trạng sử dụng và điều kiện chuyển mục đích theo quy định hiện hành. Không nên cho rằng đất nằm gần khu dân cư hoặc tuyến giao thông thì đương nhiên được chuyển sang đất ở.

3.2. Định hướng đất ở và phát triển khu dân cư

Đất ở và khu dân cư là nội dung quan trọng trong quy hoạch xây dựng vùng huyện. Tại Nam Đông, việc bố trí không gian dân cư cần được xem xét cùng điều kiện địa hình, hạ tầng giao thông, hệ thống cấp thoát nước và khả năng cung cấp dịch vụ công cộng.

Khi tìm hiểu đất ở, người dân nên kiểm tra:

• Khu đất thuộc khu dân cư hiện hữu hay khu vực dự kiến phát triển mới.
• Mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận.
• Thửa đất có nằm trong ranh giới công trình công cộng hoặc khu vực dành cho hạ tầng kỹ thuật hay không.
• Có quy hoạch chi tiết, quy định xây dựng hoặc điều kiện tiếp cận giao thông áp dụng tại vị trí đó hay không.

Việc một khu vực được định hướng phát triển dân cư không đồng nghĩa mọi thửa đất trong khu vực đều đủ điều kiện xây dựng nhà ở. Cần đối chiếu ranh giới và thông tin pháp lý tại đúng vị trí thửa đất.

3.3. Định hướng đất thương mại, dịch vụ và du lịch

Với lợi thế cảnh quan miền núi, sông suối và hệ sinh thái tự nhiên, Nam Đông có điều kiện nghiên cứu phát triển các loại hình dịch vụ và du lịch sinh thái phù hợp với quy hoạch và yêu cầu bảo vệ môi trường.

Các nội dung cần đối chiếu trong hồ sơ gồm khu vực được định hướng phát triển dịch vụ, không gian du lịch, khu dân cư hỗ trợ du lịch và hạ tầng phục vụ khách tham quan.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa định hướng phát triển du lịch ở cấp vùng với việc cho phép triển khai một dự án cụ thể. Một khu đất nằm gần cảnh quan tự nhiên hoặc địa điểm du lịch không tự động được phép xây dựng cơ sở lưu trú, nhà hàng hay công trình kinh doanh. Người sử dụng đất phải kiểm tra mục đích sử dụng, quy hoạch xây dựng và điều kiện pháp lý có liên quan.

3.4. Định hướng đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật

Quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh năm 2024 có phân bổ quỹ đất phi nông nghiệp, trong đó có các nhóm đất phục vụ hạ tầng và những mục đích phi nông nghiệp khác.

Đối với khu đất gần tuyến đường hiện hữu hoặc đường dự kiến mở, cần kiểm tra bản đồ quy hoạch giao thông, phạm vi hành lang bảo vệ công trình, chỉ giới đường đỏ nếu đã được xác định và những dự án có liên quan.

Đặc biệt, không thể chỉ nhìn vào đường vẽ trên bản đồ tổng hợp để kết luận một thửa đất sẽ bị thu hồi. Cần xác định chính xác ranh giới thửa đất, phạm vi tuyến đường và hồ sơ triển khai có hiệu lực tại thời điểm tra cứu.

4. Quy hoạch giao thông huyện Nam Đông

Hệ thống giao thông có vai trò kết nối các khu dân cư, vùng sản xuất, trung tâm hành chính và các địa bàn lân cận. Trong nghiên cứu quy hoạch Nam Đông, giao thông cần được xem xét đồng thời với tổ chức không gian dân cư, phát triển kinh tế và điều kiện địa hình miền núi.

Các nội dung chính cần quan tâm gồm:

Giao thông đối ngoại: Những tuyến đường kết nối Nam Đông với khu vực trung tâm thành phố Huế và các địa bàn lân cận. Khi xem bản đồ, cần xác định hướng tuyến, quy mô và phạm vi ảnh hưởng theo hồ sơ được phê duyệt.

Giao thông liên khu vực: Các tuyến kết nối khu dân cư, vùng sản xuất nông – lâm nghiệp, trung tâm xã và các khu vực có định hướng phát triển dịch vụ.

Giao thông trong khu dân cư: Các tuyến đường hiện hữu, đường dự kiến mở, điểm kết nối và quỹ đất dành cho giao thông tại những khu vực được quy hoạch.

Hạ tầng kỹ thuật đi kèm: Hệ thống thoát nước, cấp nước, điện và các công trình kỹ thuật có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng đất hoặc xây dựng tại một số vị trí.

Khi kiểm tra quy hoạch giao thông, người dân nên xem bản đồ có tỷ lệ phù hợp, bảng chú giải và hồ sơ thuyết minh. Nếu khu đất nằm sát đường hoặc ở vị trí có khả năng mở rộng hạ tầng, nên yêu cầu cơ quan chuyên môn xác nhận phạm vi ảnh hưởng trước khi giao dịch.

5. Quy hoạch huyện Nam Đông sau khi sắp xếp hành chính năm 2025

Từ ngày 01/07/2025, địa bàn huyện Nam Đông cũ được tổ chức lại theo Nghị quyết số 1675/NQ-UBTVQH15. Ba đơn vị hành chính cấp xã mới hình thành từ địa bàn huyện cũ gồm:

• Xã Nam Đông: Được thành lập từ các xã Hương Xuân, Thượng Nhật và Hương Sơn trước đây.
• Xã Khe Tre: Được thành lập từ thị trấn Khe Tre và các xã Hương Phú, Hương Lộc, Thượng Lộ trước đây.
• Xã Long Quảng: Được thành lập từ các xã Thượng Quảng, Thượng Long và Hương Hữu trước đây.

Việc thay đổi địa giới hành chính ảnh hưởng trực tiếp đến cách tìm kiếm thông tin quy hoạch. Các bản đồ và quyết định được lập trước năm 2025 có thể vẫn sử dụng tên huyện Nam Đông, thị trấn Khe Tre hoặc tên các xã cũ.

Khi tra cứu hiện nay, nên xác định địa chỉ khu đất thuộc xã Nam Đông, xã Khe Tre hay xã Long Quảng. Sau đó, đối chiếu vị trí với bản đồ và phụ lục của hồ sơ quy hoạch huyện cũ.

Không nên chỉ tìm theo tên xã mới rồi kết luận rằng mọi tài liệu quy hoạch cũ đã hết giá trị. Cần kiểm tra tình trạng hiệu lực, các điều chỉnh liên quan và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền đối với từng loại hồ sơ.

6. Cách tra cứu bản đồ quy hoạch huyện Nam Đông

Để xác định quy hoạch tại một khu đất, người dân nên thực hiện theo các bước dưới đây.

Bước 1: Xác định chính xác vị trí thửa đất

Chuẩn bị địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa, diện tích và thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có.

Nếu giấy tờ sử dụng địa danh cũ, hãy xác định đơn vị hành chính tương ứng hiện nay. Thông tin vị trí càng chính xác thì việc đối chiếu bản đồ quy hoạch càng thuận lợi.

Bước 2: Tìm hồ sơ quy hoạch được phê duyệt

Ưu tiên tra cứu các văn bản và bản đồ đi kèm quyết định phê duyệt, đặc biệt là Quyết định số 2729/QĐ-UBND năm 2022 về quy hoạch xây dựng vùng huyện và Quyết định số 2892/QĐ-UBND năm 2024 về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.

Có thể tham khảo các nguồn văn bản đã dẫn ở trên, đồng thời tìm thông tin công bố tại cổng thông tin chính thức của thành phố Huế hoặc cơ quan chuyên môn phụ trách địa bàn.

Bước 3: Đối chiếu bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Xác định vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, sau đó so sánh với bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Kiểm tra ký hiệu loại đất, ranh giới khu chức năng và các vị trí dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất.

Không nên chỉ dựa vào màu sắc trên ảnh bản đồ nếu thiếu bảng chú giải, tỷ lệ hoặc thông tin về phiên bản hồ sơ.

Bước 4: Kiểm tra quy hoạch giao thông và xây dựng

Nếu thửa đất nằm gần đường lớn, khu dân cư, khu dịch vụ hoặc khu vực dự kiến phát triển hạ tầng, cần xem thêm quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng liên quan.

Một thửa đất có thể chịu tác động của nhiều lớp quy hoạch. Vì vậy, việc kiểm tra một bản đồ duy nhất có thể chưa đủ để đánh giá đầy đủ rủi ro.

Bước 5: Xác minh thông tin trước khi giao dịch

Khi chuẩn bị mua bán, xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nên liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại thành phố Huế hoặc đơn vị chuyên môn được phân công để kiểm tra thông tin hiện hành.

Nên lưu lại văn bản trả lời, trích lục hoặc tài liệu xác nhận để làm căn cứ xem xét giao dịch. Bản đồ trực tuyến chỉ nên được sử dụng để tham khảo ban đầu, không thay thế văn bản xác minh chính thức.

7. Đất nằm trong quy hoạch Nam Đông có mua bán được không?

Đất nằm trong khu vực có quy hoạch không đồng nghĩa mọi trường hợp đều bị cấm chuyển nhượng. Việc giao dịch, xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào tình trạng pháp lý, loại đất, kế hoạch sử dụng đất và quy định có liên quan tại thời điểm thực hiện.

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin chủ sử dụng.
• Loại đất, thời hạn sử dụng và hiện trạng pháp lý.
• Thửa đất có nằm trong phạm vi đường quy hoạch, công trình công cộng hoặc dự án cụ thể hay không.
• Điều kiện xây dựng và khả năng chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
• Hồ sơ quy hoạch có được điều chỉnh, thay thế hoặc cập nhật sau khi phê duyệt hay không.

Đối với đất nông nghiệp, đất rừng hoặc đất ở gần khu vực có định hướng phát triển du lịch, càng cần kiểm tra kỹ mục đích sử dụng và các hạn chế có liên quan. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu “đất sắp lên thổ cư”, “đất gần đường quy hoạch” hoặc “đất đón đầu dự án” để quyết định mua.

8. Câu hỏi thường gặp về quy hoạch huyện Nam Đông

Quy hoạch huyện Nam Đông đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt theo quyết định nào?

Quy hoạch xây dựng vùng huyện Nam Đông được phê duyệt theo Quyết định số 2729/QĐ-UBND ngày 10/11/2022. Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt theo Quyết định số 567/QĐ-UBND ngày 15/03/2023 và điều chỉnh theo Quyết định số 2892/QĐ-UBND ngày 11/11/2024.

Huyện Nam Đông hiện nay gồm những xã nào?

Theo phương án sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, địa bàn huyện Nam Đông cũ được tổ chức lại thành ba xã: Nam Đông, Khe Tre và Long Quảng, thuộc thành phố Huế.

Có thể xem bản đồ quy hoạch huyện Nam Đông ở đâu?

Có thể tìm hồ sơ qua các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng và quy hoạch sử dụng đất, đồng thời tra cứu thông tin công bố từ cơ quan chính thức của thành phố Huế. Nếu cần kiểm tra một thửa đất cụ thể, nên đề nghị cơ quan chuyên môn cung cấp hoặc xác nhận thông tin theo hồ sơ hiện hành.

Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 có nghĩa là đất chắc chắn bị thu hồi không?

Không. Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quản lý và định hướng sử dụng đất, nhưng không đủ để khẳng định một thửa đất chắc chắn bị thu hồi vào thời điểm cụ thể. Cần kiểm tra thêm kế hoạch sử dụng đất, dự án và quyết định của cơ quan có thẩm quyền nếu có.

Làm sao biết đất ở Nam Đông có dính quy hoạch giao thông?

Cần xác định đúng vị trí, số tờ và số thửa, sau đó đối chiếu bản đồ quy hoạch giao thông và hồ sơ liên quan. Nếu đang chuẩn bị giao dịch, nên xác minh chính thức thay vì chỉ dựa vào bản đồ trực tuyến hoặc thông tin do người bán cung cấp.

Kết luận

Quy hoạch huyện Nam Đông, tỉnh Thừa Thiên Huế tập trung vào định hướng tổ chức không gian phát triển, sử dụng đất, hạ tầng giao thông, dân cư và các hoạt động kinh tế phù hợp với điều kiện miền núi. Những văn bản cần ưu tiên tham khảo là Quyết định số 2729/QĐ-UBND năm 2022, Quyết định số 567/QĐ-UBND năm 2023 và Quyết định số 2892/QĐ-UBND năm 2024.

Sau khi sắp xếp hành chính năm 2025, địa bàn huyện cũ thuộc ba xã Nam Đông, Khe Tre và Long Quảng. Do đó, người dân và nhà đầu tư cần đối chiếu địa danh cũ với đơn vị hành chính mới khi tra cứu bản đồ.

Để xác định một thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không, cần kiểm tra đúng số thửa, đối chiếu bản đồ chính thức và xác minh thông tin hiện hành với cơ quan có thẩm quyền. Không nên kết luận về khả năng xây dựng, chuyển mục đích hoặc thu hồi đất chỉ từ định hướng quy hoạch ở cấp huyện