Bản đồ quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn, TP Từ Sơn, Bắc Ninh

Cụ thể, phía đông giáp phường Tương Giang; phía tây giáp các phường Đồng Kỵ và Hương Mạc; phía nam giáp phường Đồng Nguyên; phía bắc giáp các huyện Yên Phong và Tiên Du.

Phường có sông Ngũ Huyện Khuê chảy qua. Một phần diện tích phường là công viên Ngô Gia Tự. Ngoài ra, Bệnh viện Đa khoa thị xã Từ Sơn, khu công nghiệp (KCN) Tiên Sơn, KCN Tiên Sơn, Hoàn Sơn, Tiên Du cách trung tâm phường khoảng 8 km.

Về quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn có thể xác định theo bản đồ điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh chung xây dựng thị xã Từ Sơn đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

Quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn, Từ Sơn, Bắc Ninh là thông tin quan trọng đối với người dân có nhu cầu mua bán nhà đất, kiểm tra khả năng xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất và tìm hiểu định hướng phát triển đô thị tại địa phương. Việc tra cứu đúng hồ sơ quy hoạch giúp hạn chế rủi ro khi giao dịch và hỗ trợ người sử dụng đất đưa ra quyết định phù hợp.

Từ năm 2025, phường Tam Sơn mới được thành lập trên cơ sở sắp xếp phường Tam Sơn cũ và phường Tương Giang cũ. Vì vậy, khi tìm kiếm bản đồ quy hoạch, người dân cần đối chiếu cả địa giới hành chính trước đây và phạm vi phường mới để tránh nhầm lẫn về vị trí thửa đất.

1. Tổng quan quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn

Trước khi sắp xếp đơn vị hành chính, phường Tam Sơn thuộc thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Hồ sơ quy hoạch sử dụng đất thành phố Từ Sơn thời kỳ 2021–2030 là cơ sở quan trọng để tìm hiểu định hướng sử dụng đất tại khu vực này.

Hai văn bản cần tham khảo gồm:

• Quyết định số 227/QĐ-UBND ngày 22/7/2021: phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021–2030 của thành phố Từ Sơn.
• Quyết định số 562/QĐ-UBND ngày 14/10/2024: phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021–2030 của thành phố Từ Sơn.

Quyết định điều chỉnh năm 2024 đề cập đến cơ cấu các loại đất, diện tích chuyển mục đích sử dụng đất và diện tích đất chưa sử dụng được đưa vào sử dụng theo phương án quy hoạch. Đây là nguồn tài liệu nền để nghiên cứu định hướng phát triển và phân bổ đất đai tại khu vực Tam Sơn trước đây.

Tuy nhiên, quy hoạch sử dụng đất cấp thành phố không đủ để xác định chính xác tình trạng của từng thửa đất. Muốn biết một lô đất có thuộc khu vực quy hoạch giao thông, công trình công cộng, khu đô thị hoặc diện tích dự kiến chuyển mục đích sử dụng hay không, cần kiểm tra bản đồ và phụ lục chính thức tương ứng.

2. Địa giới hành chính phường Tam Sơn sau năm 2025

Theo Nghị quyết số 1658/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của tỉnh Bắc Ninh, phường Tam Sơn mới được thành lập từ toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của phường Tam Sơn cũ và phường Tương Giang cũ.

Thay đổi này có ý nghĩa quan trọng khi tra cứu hồ sơ quy hoạch. Các bản đồ cũ có thể chỉ thể hiện địa giới của một phường trước đây, trong khi phạm vi quản lý hiện nay đã rộng hơn.

Khi tìm kiếm tài liệu, nên sử dụng cả các cụm từ khóa:

• Quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn, thành phố Từ Sơn.
• Bản đồ quy hoạch phường Tam Sơn cũ.
• Quy hoạch sử dụng đất phường Tương Giang cũ.
• Quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
• Quy hoạch giao thông và khu đô thị tại phường Tam Sơn mới.

Việc thay đổi địa giới không có nghĩa các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt trước đây tự động bị hủy bỏ. Cần kiểm tra văn bản điều chỉnh hoặc thay thế nếu có.

3. Các hồ sơ quy hoạch đáng chú ý tại phường Tam Sơn

3.1. Quy hoạch sử dụng đất thành phố Từ Sơn thời kỳ 2021–2030

Quyết định số 227/QĐ-UBND năm 2021 và Quyết định số 562/QĐ-UBND năm 2024 là hai tài liệu nền cần xem khi tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất tại khu vực Tam Sơn cũ.

Khi nghiên cứu hồ sơ, người dân nên tập trung vào:

• Bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
• Bảng phân bổ diện tích các loại đất.
• Diện tích dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất.
• Khu vực bố trí đất giao thông, công trình công cộng và hạ tầng.
• Các phụ lục điều chỉnh đi kèm quyết định.

Cần đối chiếu phiên bản bản đồ và ngày phê duyệt để tránh sử dụng tài liệu cũ khi đã có hồ sơ điều chỉnh.

3.2. Quy hoạch chi tiết Tiểu khu 112.3

Một đồ án đáng chú ý là Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị mới, du lịch, sinh thái, văn hóa, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí trên địa bàn thành phố Từ Sơn trước đây – Tiểu khu 112.3, hiện thuộc phường Tam Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

Theo thông tin công bố trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị Việt Nam, đồ án có quy mô khoảng 199 ha, dân số dự kiến khoảng 7.640 người. Hồ sơ có các bản vẽ về hiện trạng, định hướng phát triển không gian, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông.

Đồ án này là nguồn tham khảo quan trọng nếu bất động sản nằm trong hoặc gần phạm vi quy hoạch. Người dân cần kiểm tra ranh giới chính thức và các bản vẽ được phê duyệt để xác định vị trí thửa đất có liên quan hay không.

Không nên mặc định toàn bộ khu vực trong đồ án đều đã được triển khai xây dựng hoặc mọi thửa đất tại đó đều có cùng tình trạng pháp lý.

3.3. Quy hoạch Khu nhà ở phường Tam Sơn

Ngày 3/4/2026, UBND phường Tam Sơn phối hợp với Chi nhánh Trung tâm Phát triển quỹ đất Tiên Phong tổ chức hội nghị lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư về hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng dự án xây dựng Khu nhà ở đấu giá quyền sử dụng đất phường Tam Sơn.

Theo thông tin công bố trên cổng thông tin điện tử của phường, dự án liên quan đến Quyết định số 747/QĐ-UBND ngày 16/12/2024 của UBND tỉnh Bắc Ninh về việc thu hồi, giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Từ Sơn trước đây quản lý, khai thác theo quy định.

Thông tin này là đầu mối cần tham khảo khi tra cứu quy hoạch tại khu vực liên quan. Tuy nhiên, hội nghị lấy ý kiến về hồ sơ quy hoạch tổng mặt bằng không đồng nghĩa với việc mọi nội dung đã được phê duyệt cuối cùng hoặc dự án đã hoàn thành. Muốn xác định phạm vi cụ thể, cần xem bản vẽ và các văn bản pháp lý của dự án.

4. Các loại đất cần kiểm tra khi tra cứu quy hoạch

4.1. Đất ở và đất phát triển khu dân cư

Đối với đất ở, cần kiểm tra mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận và đối chiếu với bản đồ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng có liên quan.

Cần phân biệt giữa đất đã được công nhận là đất ở và khu vực được định hướng phát triển dân cư trong tương lai. Định hướng quy hoạch không tự động cho phép xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

4.2. Đất nông nghiệp

Đối với đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm và các loại đất nông nghiệp khác, cần kiểm tra chỉ tiêu sử dụng đất và khu vực dự kiến chuyển sang mục đích phi nông nghiệp.

Nếu có nhu cầu mua đất nông nghiệp tại phường Tam Sơn, người mua nên xác minh thông tin bằng hồ sơ chính thức trước khi đặt cọc. Không nên chỉ dựa vào lời giới thiệu rằng khu vực sắp lên đất ở hoặc chuẩn bị triển khai dự án.

4.3. Đất giao thông

Đất nằm trong khu vực quy hoạch giao thông có thể bị ảnh hưởng đến diện tích sử dụng hoặc khả năng xây dựng tùy theo ranh giới quy hoạch và hồ sơ thực hiện dự án.

Cần kiểm tra bản đồ giao thông, chỉ giới đường và các văn bản có liên quan. Một thửa đất nằm gần tuyến đường quy hoạch chưa chắc đã nằm trong phạm vi thu hồi đất.

4.4. Đất công cộng và hạ tầng kỹ thuật

Các khu vực được bố trí cho trường học, công viên, công trình công cộng hoặc hạ tầng kỹ thuật cần được đối chiếu với bản đồ và chú giải chính thức.

Không nên chỉ dựa vào màu sắc trên một bản đồ trực tuyến không rõ nguồn, bởi mỗi loại bản đồ có thể sử dụng hệ thống ký hiệu và mục đích thể hiện khác nhau.

5. Cách tra cứu quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn

Bước 1: Xác định chính xác thửa đất

Chuẩn bị địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa đất và thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chỉ có địa chỉ theo tên đường hoặc tổ dân phố, nên xác định thêm vị trí trên bản đồ địa chính.

Bước 2: Tra cứu quyết định quy hoạch

Bắt đầu từ Quyết định số 227/QĐ-UBND năm 2021 và Quyết định số 562/QĐ-UBND năm 2024 về quy hoạch sử dụng đất thành phố Từ Sơn. Tìm bản đồ và phụ lục đi kèm thay vì chỉ dựa vào nội dung tóm tắt.

Bước 3: Kiểm tra đồ án quy hoạch chi tiết

Nếu thửa đất thuộc hoặc gần Tiểu khu 112.3 hay Khu nhà ở phường Tam Sơn, cần xem thêm hồ sơ riêng của đồ án hoặc dự án tương ứng.

Bước 4: Đối chiếu địa giới cũ và mới

Xác định thửa đất thuộc phường Tam Sơn cũ hay phường Tương Giang cũ, sau đó đối chiếu với phạm vi phường Tam Sơn mới để tránh nhầm lẫn khi sử dụng bản đồ.

Bước 5: Xác minh với cơ quan có thẩm quyền

Nếu mục đích tra cứu là mua bán, xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nên đề nghị cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch theo quy định hiện hành.

Đây là bước quan trọng để xác minh tình trạng pháp lý của thửa đất, đặc biệt khi các bản đồ trực tuyến chưa cập nhật hoặc không thể hiện đủ chi tiết.

6. Lưu ý khi mua bán đất tại phường Tam Sơn

Trước khi giao dịch, nên kiểm tra đồng thời:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất.
• Bản đồ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng có liên quan.
• Ranh giới quy hoạch giao thông hoặc công trình công cộng nếu có.
• Hồ sơ dự án, kế hoạch thực hiện và quyết định thu hồi đất nếu đã được ban hành.
• Tình trạng tranh chấp, thế chấp và các điều kiện chuyển nhượng.

Không nên coi việc thửa đất nằm trong quy hoạch là kết luận đầy đủ về khả năng chuyển nhượng, xây dựng hoặc bồi thường. Ngược lại, việc không nhìn thấy thửa đất trên bản đồ trực tuyến cũng không đủ để khẳng định đất hoàn toàn không bị ảnh hưởng.

7. Câu hỏi thường gặp

Phường Tam Sơn hiện nay gồm những khu vực nào?

Phường Tam Sơn mới được thành lập từ phường Tam Sơn cũ và phường Tương Giang cũ theo Nghị quyết số 1658/NQ-UBTVQH15 năm 2025.

Quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn dựa trên văn bản nào?

Hai văn bản nền quan trọng là Quyết định số 227/QĐ-UBND ngày 22/7/2021 và Quyết định số 562/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 về quy hoạch sử dụng đất thành phố Từ Sơn thời kỳ 2021–2030.

Tiểu khu 112.3 có ảnh hưởng đến đất tại phường Tam Sơn không?

Đồ án Tiểu khu 112.3 thuộc địa bàn phường Tam Sơn hiện nay và có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, chỉ những thửa đất nằm trong phạm vi hoặc chịu tác động theo hồ sơ cụ thể mới có thể được xác định là liên quan. Cần đối chiếu ranh giới bản đồ trước khi kết luận.

Làm thế nào để biết đất có nằm trong quy hoạch không?

Cần xác định số tờ, số thửa hoặc vị trí chính xác, sau đó đối chiếu bản đồ quy hoạch chính thức và các văn bản có liên quan. Nếu chuẩn bị giao dịch hoặc xây dựng, nên xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận

Quy hoạch sử dụng đất phường Tam Sơn, Từ Sơn, Bắc Ninh cần được tra cứu trên cơ sở hồ sơ quy hoạch sử dụng đất thành phố Từ Sơn thời kỳ 2021–2030, quyết định điều chỉnh năm 2024 và các đồ án quy hoạch chi tiết liên quan.

Tiểu khu 112.3 và hồ sơ Khu nhà ở phường Tam Sơn là những nguồn tham khảo đáng chú ý đối với khu vực tương ứng. Tuy nhiên, chưa đủ căn cứ để khẳng định danh sách đầy đủ các thửa đất bị ảnh hưởng trong toàn phường. Khi mua bán hoặc xây dựng, người dân nên kiểm tra bản đồ chính thức và xác minh theo số tờ, số thửa với cơ quan có thẩm quyền.