Quy hoạch phân khu Khu du lịch Xuân Thành gắn với sân golf và các vùng phụ cận, huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh

Tính chất

Theo thuyết minh quy hoạch, khu du lịch Xuân Thành gắn với sân golf và các vùng phụ cận là khu du lịch biển, nghỉ dưỡng, xanh, sạch, đẹp; là khu dân cư kết hợp xây mới và chỉnh trang có hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị gắn với du lịch biển.

Phân khu chức năng

Toàn bộ khu vực quy hoạch có tổng diện tích 651,35 ha được phân thành 6 khu chức năng chính gồm khu 1 là khu du lịch, với diện tích 125,27 ha tại xã Xuân Thành và được mở rộng một phần sang xã Xuân Yên. Thực hiện cải tạo, chỉnh trang và xây mới khu nghỉ dưỡng, khu dịch vụ bãi biển, quảng trường, khu vui chơi giải trí, khu cây xanh, cảnh quan, cổng vào, biểu tượng khu du lịch, khu trung tâm du lịch với tổ hợp công trình công cộng, dịch vụ cao tầng tạo điểm nhấn cho khu vực.

Khu 2 là khu sân Golf và du lịch cao cấp diện tích 127,25 ha bố trí nằm ở khu vực phía Nam khu du lịch Xuân Thành. Tại đây xây dựng sân golf 18 lỗ, trường đua chó, khu bến thuyền, các khu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp, khu dịch vụ công cộng, cây xanh, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Khu vực này là động lực mạnh mẽ để phát triển du lịch.

Khu 3 là khu dân cư xã Xuân Thành diện tích 147,78 ha, bao gồm các khu vực dân cư hiện trạng cải tạo chỉnh trang, khu dân cư xen dắm, công trình dịch vụ công cộng đơn vị ở, cây xanh sân chơi thể dục thể thao (TDTT) đơn vị ở, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật thiết kế đồng bộ, mô hình nhà vườn, kết hợp cải tạo cảnh quan, trồng cây ăn quả, phát triển nghề thủ công mỹ nghệ phục vụ du lịch.

Khu trung tâm xã Xuân Thành quy hoạch ở khu vực hiện nay, điều chỉnh trụ sở UBND xã sang vị trí mới đối diện vị trí cũ qua đường tỉnh 546.

Khu 4 là khu đô thị mới có diện tích 113,22 ha bố trí nằm về phía Nam của khu vực nghiên cứu bao gồm các khu dân cư xây dựng mới, công trình dịch vụ công cộng đơn vị ở, cây xanh sân chơi TDTT đơn vị ở, công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật được thiết kế đồng bộ.

Khu 5 là khu dân cư và nông nghiệp công nghệ cao xã Xuân Yên diện tích 76,57 ha, nằm về phía Bắc của khu vực nghiên cứu là khu vực dân cư hiện trạng cải tạo chỉnh trang, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật gắn kết đồng bộ với khu du lịch và các khu vực khác thuộc xã Xuân Yên.

Khu 6 là khu dân cư và nông nghiệp công nghệ cao xã Cổ Đạm diện tích 61,27 ha, nằm về phía Nam của khu vực nghiên cứu là khu vực dân cư hiện trạng cải tạo chỉnh trang, nâng cấp công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật được thiết kế đồng bộ.

Quyết định phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch phân khu Khu du lịch Xuân Thành gắn với sân golf và các vùng phụ cận, huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh, tỷ lệ 1/2.000.

Quy hoạch phân khu Khu du lịch Xuân Thành gắn với sân golf và các vùng phụ cận là đồ án quy hoạch xây dựng có vai trò tổ chức không gian du lịch, nghỉ dưỡng, thể thao golf, khu dân cư và đô thị mới tại khu vực ven biển phía Đông huyện Nghi Xuân, tỉnh Hà Tĩnh trước đây.

Theo thông tin được công bố trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, đồ án có tên Điều chỉnh quy hoạch phân khu xây dựng Khu du lịch Xuân Thành gắn với sân golf và các vùng phụ cận, tỷ lệ 1/2.000, số quyết định 1623/QĐ-UBND.

Khu vực nghiên cứu có quy mô khoảng 651,36 ha, thuộc địa giới hành chính trước đây của ba xã Xuân Thành, Xuân Yên và Cổ Đạm. Phạm vi quy hoạch được định hướng phát triển thành tổ hợp du lịch biển, nghỉ dưỡng cao cấp, sân golf, khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, khu đô thị mới và vùng nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch.

Đây là cơ sở quan trọng để định hướng quản lý xây dựng, sử dụng đất và phát triển hạ tầng tại khu vực Xuân Thành cùng các vùng phụ cận.

Vị trí và ranh giới quy hoạch Khu du lịch Xuân Thành

Khu vực lập quy hoạch nằm ở phía Đông huyện Nghi Xuân cũ, tiếp giáp biển Đông, có lợi thế phát triển du lịch nghỉ dưỡng ven biển và các dịch vụ gắn với thể thao, giải trí.

Theo hồ sơ quy hoạch được công bố, phạm vi nghiên cứu thuộc địa giới hành chính trước đây của các xã Xuân Thành, Xuân Yên và Cổ Đạm.

Ranh giới cụ thể:

• Phía Bắc: Giáp khu dân cư hiện trạng xã Xuân Yên.
• Phía Nam: Giáp khu dân cư hiện trạng các xã Cổ Đạm và Xuân Liên.
• Phía Đông: Giáp biển Đông.
• Phía Tây: Giáp khu dân cư hiện trạng các xã Xuân Yên và Xuân Thành.

Tổng diện tích nghiên cứu lập quy hoạch khoảng 651,36 ha.

Lưu ý về địa giới hành chính: Tên xã trong hồ sơ là tên đơn vị hành chính tại thời điểm lập quy hoạch. Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính năm 2025, người tra cứu cần đối chiếu ranh giới cũ với bản đồ địa giới hiện hành để xác định chính xác địa bàn quản lý mới. Không nên chỉ dựa vào tên xã cũ để xác định vị trí thửa đất.

Quy hoạch Khu du lịch Xuân Thành được chia thành những khu chức năng nào?

Theo nội dung đồ án, toàn bộ khu vực nghiên cứu được tổ chức thành 6 khu chức năng chính với tổng diện tích khoảng 651,36 ha.

Khu I: Khu du lịch Xuân Thành – 125,27 haKhu I nằm tại khu du lịch Xuân Thành hiện hữu và mở rộng một phần sang địa bàn xã Xuân Yên trước đây.

Đây là khu vực tập trung các hoạt động du lịch biển, nghỉ dưỡng, dịch vụ và vui chơi giải trí. Đồ án định hướng cải tạo, chỉnh trang các công trình hiện có, đồng thời phát triển thêm các hạng mục mới.

Các chức năng chính gồm:

• Khu nghỉ dưỡng, khách sạn và nhà nghỉ.
• Khu dịch vụ bãi biển, nhà hàng và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.
• Quảng trường trung tâm, quảng trường cảnh quan.
• Khu vui chơi giải trí và thể dục thể thao bãi biển.
• Hệ thống cây xanh, công viên và đường dạo.
• Các công trình dịch vụ công cộng phục vụ khách du lịch.

Không gian khu du lịch được tổ chức theo hướng kết nối bãi tắm, khu dịch vụ ven biển, khu lưu trú và trung tâm thương mại – dịch vụ.

Trong đó, khu dịch vụ bãi biển được bố trí gần khu vực bãi tắm; khu khách sạn và nhà nghỉ nằm phía sau, tạo sự phân lớp không gian giữa hoạt động tắm biển và lưu trú.

Khu II: Khu sân golf và du lịch cao cấp – 127,25 haKhu II nằm về phía Nam khu du lịch Xuân Thành, kéo dài theo khu vực ven biển thuộc địa giới xã Xuân Thành và Cổ Đạm trước đây.

Đây là khu vực phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng cao cấp gắn với thể thao golf và các dịch vụ du lịch.

Các chức năng chính được xác định gồm:

• Sân golf 18 lỗ.
• Khu biệt thự nghỉ dưỡng.
• Khách sạn và công trình lưu trú cao cấp.
• Khu dịch vụ công cộng.
• Khu cây xanh cảnh quan và cây xanh cách ly.
• Khu bãi tắm.
• Hệ thống đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Theo bảng cơ cấu sử dụng đất của Khu II:

Trong đó, diện tích đất cây xanh thể dục thể thao dành cho sân golf được thể hiện là khoảng 63,73 ha. Phần diện tích còn lại trong nhóm cây xanh bao gồm các khu cây xanh cảnh quan, cây xanh cách ly, vườn ươm và các hạng mục liên quan.

Đáng chú ý, quy hoạch không chỉ dành diện tích cho sân golf mà còn bố trí khu nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, khách sạn và các dịch vụ hỗ trợ. Đây là mô hình phát triển tổ hợp du lịch – thể thao – nghỉ dưỡng.

Khu III: Khu dân cư Xuân Thành – 147,78 haKhu III tập trung vào khu dân cư hiện hữu tại xã Xuân Thành trước đây.

Định hướng quy hoạch là cải tạo, chỉnh trang khu dân cư hiện trạng kết hợp bố trí các khu dân cư xen cấy, bổ sung hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Các chức năng chính gồm:

• Đất ở hiện trạng cải tạo, chỉnh trang.
• Đất ở xây dựng xen cấy.
• Công trình công cộng và dịch vụ.
• Trường học, trạm y tế.
• Nhà văn hóa và các công trình sinh hoạt cộng đồng.
• Chợ và các công trình thương mại – dịch vụ.
• Cây xanh, sân chơi và mặt nước.
• Hệ thống giao thông nội bộ.

Tổng diện tích khu dân cư là 147,78 ha, trong đó đất ở khoảng 77,62 ha; đất công cộng và dịch vụ khoảng 7,01 ha; đất cây xanh, mặt nước khoảng 24,24 ha; đất giao thông khoảng 38,11 ha.

Định hướng này nhằm nâng cấp chất lượng khu dân cư hiện hữu, đồng thời tăng khả năng kết nối với khu du lịch biển và các khu chức năng mới.

Khu IV: Khu đô thị mới – 113,22 haKhu IV được bố trí về phía Tây Nam khu vực nghiên cứu quy hoạch.

Đây là khu vực phát triển dân cư đô thị mới với hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật được định hướng đầu tư đồng bộ, kết nối với không gian du lịch Xuân Thành.

Các chức năng sử dụng đất chính gồm:

• Đất ở xây dựng mới và khu dân cư chỉnh trang.
• Đất công cộng, dịch vụ.
• Công trình hạ tầng xã hội.
• Cây xanh và không gian công cộng.
• Đất tôn giáo, di tích.
• Hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

Cơ cấu sử dụng đất được công bố gồm khoảng 40,21 ha đất ở, 20,01 ha đất công cộng và dịch vụ, 21,05 ha đất cây xanh, 31,59 ha đất giao thông và phần diện tích dành cho tôn giáo, di tích.

Khu đô thị mới có vai trò bổ sung không gian dân cư, dịch vụ và các tiện ích đô thị cho toàn bộ khu vực du lịch ven biển.

Khu V: Khu dân cư và nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch Xuân Yên – 76,57 haKhu V nằm ở phía Bắc khu vực nghiên cứu, thuộc địa giới xã Xuân Yên trước đây.

Định hướng chính là cải tạo khu dân cư hiện trạng, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và phát triển các khu vực nông nghiệp công nghệ cao kết hợp hoạt động du lịch.

Các chức năng được định hướng gồm:

• Khu dân cư hiện trạng chỉnh trang.
• Hạ tầng xã hội và công trình công cộng.
• Hệ thống giao thông kết nối khu du lịch.
• Khu nông nghiệp công nghệ cao.
• Không gian cây xanh và cảnh quan phục vụ du lịch.

Mô hình nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch hướng tới hình thành các không gian sản xuất xanh, tạo thêm sản phẩm trải nghiệm và dịch vụ hỗ trợ hoạt động du lịch.

Khu VI: Khu dân cư và nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch Cổ Đạm – 61,27 haKhu VI nằm về phía Nam khu vực nghiên cứu, thuộc địa giới xã Cổ Đạm trước đây.

Định hướng phát triển gồm cải tạo khu dân cư hiện trạng, bổ sung công trình hạ tầng xã hội, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và bố trí không gian nông nghiệp công nghệ cao kết hợp du lịch.

Khu vực này có vai trò hỗ trợ kết nối giữa khu dân cư hiện hữu, khu sân golf và các khu nghỉ dưỡng ven biển.

Định hướng tổ chức không gian cảnh quan

Không gian quy hoạch Khu du lịch Xuân Thành được tổ chức theo hướng kết hợp cảnh quan biển, cây xanh, mặt nước, khu nghỉ dưỡng và khu đô thị.

Một số khu vực cảnh quan quan trọng gồm:

Không gian bãi tắm và dịch vụ ven biển: Tập trung các hoạt động tắm biển, nhà hàng, dịch vụ nghỉ dưỡng, thể thao bãi biển và các quảng trường cảnh quan.

Không gian khách sạn và nghỉ dưỡng: Bố trí phía sau khu dịch vụ bãi biển, hình thành các khu lưu trú với hệ thống tiện ích như bể bơi, nhà hàng và dịch vụ chăm sóc sức khỏe.

Không gian trung tâm du lịch: Bố trí tại khu vực giao nhau của hai trục đường chính, kết nối quảng trường giao thông, quảng trường trung tâm và các công trình dịch vụ thương mại.

Không gian cây xanh và mặt nước: Tổ chức dọc các lạch nước ngọt, kết hợp hồ điều hòa, công viên, đường dạo và rừng phòng hộ ven biển.

Không gian sân golf và nghỉ dưỡng cao cấp: Kết hợp sân golf 18 lỗ, khu biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn và các công trình dịch vụ.

Không gian nông nghiệp công nghệ cao: Bố trí tại khu vực Xuân Yên và Cổ Đạm trước đây, hướng đến mô hình sản xuất nông nghiệp kết hợp cảnh quan du lịch.

Quy hoạch hệ thống giao thông

Hệ thống giao thông được xác định là yếu tố kết nối các khu chức năng du lịch, sân golf, khu dân cư và khu đô thị mới.

Đồ án quy hoạch thể hiện nhiều cấp đường với quy mô mặt cắt khác nhau:

Các tuyến đường có vai trò kết nối khu du lịch biển với khu dân cư hiện trạng, khu sân golf và khu đô thị mới.

Khi tra cứu quy hoạch giao thông, cần đối chiếu bản đồ giao thông tỷ lệ 1/2.000 để xác định chính xác tim đường, chỉ giới đường đỏ và phạm vi ảnh hưởng đến từng thửa đất.

Không nên sử dụng riêng thông tin chiều rộng mặt cắt để kết luận một tuyến đường cụ thể đi qua vị trí đất đang quan tâm.

Quy hoạch san nền, thoát nước và hạ tầng kỹ thuật

Quy hoạch san nềnĐồ án xác định cao độ nền xây dựng tối thiểu khoảng +2,7 m. Các khu vực có cao độ nền hiện trạng bằng hoặc cao hơn mức khống chế được định hướng giữ nguyên nền hiện trạng theo nội dung hồ sơ.

Đây là thông số quan trọng đối với khu vực ven biển, nơi cần quan tâm đến khả năng thoát nước, ngập úng và tác động của thiên tai.

Quy hoạch thoát nước mưaHệ thống thoát nước mưa được chia thành ba lưu vực chính:

• Lưu vực 1: Khu vực xã Xuân Yên trước đây, hướng thoát chính ra lạch nước ngọt rồi ra biển.
• Lưu vực 2: Các khu du lịch ven biển thuộc Xuân Thành và Cổ Đạm trước đây, thoát về lạch nước ngọt và biển.
• Lưu vực 3: Khu dân cư hiện trạng, khu sân golf và khu vực phát triển dọc tuyến đường tỉnh 547, thoát qua hệ thống hồ điều hòa, lạch nước ngọt và ra biển.

Khu du lịch, sân golf và khu đô thị mới được định hướng sử dụng hệ thống thoát nước riêng; khu dân cư hiện trạng sử dụng hệ thống nửa riêng.

Quy hoạch cấp nướcNguồn nước được xác định lấy từ trạm xử lý nước đặt tại khu vực Xuân Mỹ trước đây, với nguồn nước thô từ hồ Xuân Hoa thuộc địa bàn Cổ Đạm trước đây.

Mạng lưới cấp nước được thiết kế theo dạng mạng vòng kết hợp mạng nhánh, phục vụ khu du lịch, sân golf, khu đô thị mới và khu dân cư hiện hữu.

Quy hoạch cấp điệnNguồn điện dự kiến lấy từ hệ thống trạm 110 kV hiện có và trạm 110 kV Nghi Xuân theo nội dung đồ án.

Mạng lưới điện trung thế được định hướng cải tạo, chuẩn hóa; hệ thống điện hạ thế trong khu vực được bố trí ngầm nhằm đảm bảo cảnh quan và an toàn vận hành.

Quy hoạch thoát nước thảiHệ thống thu gom nước thải được chia thành sáu lưu vực, tương ứng với các khu du lịch, dân cư, sân golf, khu đô thị mới và khu nông nghiệp công nghệ cao.

Theo hồ sơ, nước thải được thu gom và bơm về hai trạm xử lý với tổng công suất thiết kế 3.000 m³/ngày đêm; khu sân golf có trạm xử lý nước thải riêng.

Các thông số trên là nội dung thiết kế trong đồ án quy hoạch, không đồng nghĩa toàn bộ hạng mục hạ tầng đã được đầu tư hoàn thành.