Cách đánh số tờ bản đồ trong hệ thống địa chính

Khi tra cứu thông tin đất đai, cụm thông tin “thửa đất số…, tờ bản đồ số…” xuất hiện rất thường xuyên trên sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu cách đánh số tờ bản đồ được thực hiện như thế nào, vì sao mỗi thửa đất cần đi kèm cả số tờ bản đồ và số thửa đất. Việc nắm rõ nguyên tắc đánh số tờ bản đồ giúp người dân tra cứu đúng vị trí thửa đất, hạn chế nhầm lẫn khi mua bán, chuyển nhượng, tách thửa, hợp thửa hoặc kiểm tra pháp lý bất động sản.

Tờ bản đồ địa chính là gì?

Tờ bản đồ địa chính là một phần của bản đồ địa chính, thể hiện thông tin các thửa đất trong một phạm vi nhất định. Trên tờ bản đồ địa chính thường có các thông tin như:

• Số hiệu tờ bản đồ.
• Số thửa đất.
• Ranh giới thửa đất.
• Diện tích thửa đất.
• Loại đất.
• Đường giao thông, kênh mương, sông suối.
• Công trình xây dựng, địa vật định hướng.
• Mốc địa giới, đường địa giới hành chính.
• Ghi chú, ký hiệu bản đồ.

Hiểu đơn giản, nếu toàn bộ bản đồ địa chính của một xã là “bức tranh lớn” về đất đai của địa phương, thì từng tờ bản đồ địa chính là các “mảnh bản đồ” nhỏ hơn, được đánh số để dễ quản lý, tra cứu và chỉnh lý.

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định bản đồ địa chính được thành lập trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000, sử dụng phép chiếu hình trụ ngang đồng góc, múi chiếu 3 độ, với kinh tuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Vì sao cần đánh số tờ bản đồ địa chính?

Việc đánh số tờ bản đồ địa chính có ý nghĩa rất quan trọng trong quản lý đất đai. Nếu không có hệ thống đánh số thống nhất, việc tra cứu vị trí thửa đất sẽ rất khó khăn, đặc biệt tại các khu vực có nhiều thửa đất, nhiều biến động hoặc nhiều lần đo đạc, chỉnh lý.

Số tờ bản đồ giúp:

• Xác định thửa đất nằm trên tờ bản đồ nào.
• Kết nối thông tin giữa bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận.
• Hỗ trợ cơ quan nhà nước quản lý biến động đất đai.
• Giúp người dân tra cứu thông tin thửa đất nhanh hơn.
• Phục vụ thủ tục cấp sổ đỏ, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hạn chế nhầm lẫn giữa các thửa đất có cùng số thửa nhưng nằm ở các tờ bản đồ khác nhau.

Ví dụ, trong cùng một xã có thể có nhiều tờ bản đồ khác nhau. Tờ bản đồ số 01 có thể có thửa đất số 125, tờ bản đồ số 08 cũng có thể có thửa đất số 125. Vì vậy, khi tra cứu thông tin đất đai, số thửa phải luôn đi kèm số tờ bản đồ.

Phân biệt số tờ bản đồ, số hiệu mảnh bản đồ và số thửa đất

Trước khi tìm hiểu cách đánh số tờ bản đồ, cần phân biệt ba khái niệm dễ bị nhầm lẫn:

Số tờ bản đồ

Đây là số thứ tự của tờ bản đồ địa chính trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp xã. Số tờ bản đồ thường xuất hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính.

Ví dụ:

• Tờ bản đồ số 08.
• Tờ bản đồ số 15.
• Tờ bản đồ số 32.

Số hiệu mảnh bản đồ

Số hiệu mảnh bản đồ là mã kỹ thuật được hình thành theo nguyên tắc chia mảnh bản đồ địa chính ở các tỷ lệ khác nhau như 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000, 1:1.000, 1:500 hoặc 1:200.

Nói cách khác, số hiệu mảnh bản đồ thiên về yếu tố kỹ thuật đo đạc, còn số tờ bản đồ thiên về quản lý hành chính trong phạm vi cấp xã.

Số thửa đất

Số thửa đất là số thứ tự của từng thửa đất trên một tờ bản đồ địa chính. Số thửa giúp nhận diện thửa đất cụ thể.

Ví dụ:

• Thửa đất số 125.
• Tờ bản đồ số 08.

Có nghĩa là thửa đất cần tra cứu là thửa số 125 nằm trên tờ bản đồ địa chính số 08.

Căn cứ pháp lý về cách đánh số tờ bản đồ địa chính

Hiện nay, quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính được thể hiện tại Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Thông tư này được ban hành ngày 26/11/2024 và có hiệu lực từ ngày 15/01/2025.

Trong đó, Điều 5 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định về:

• Chia mảnh bản đồ địa chính.
• Đánh số hiệu mảnh bản đồ địa chính.
• Xác định tờ bản đồ địa chính.
• Đánh số thứ tự tờ bản đồ địa chính.
• Ghi nhận trường hợp phát sinh tờ bản đồ mới hoặc thay đổi phân mảnh, đánh số.

Đây là cơ sở quan trọng nhất khi tìm hiểu cách đánh số tờ bản đồ trong hệ thống địa chính hiện nay.

Cách chia mảnh bản đồ địa chính theo tỷ lệ

Để có tờ bản đồ địa chính, trước hết cần có nguyên tắc chia mảnh bản đồ. Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, bản đồ địa chính được chia theo nhiều tỷ lệ khác nhau, tùy vào đặc điểm khu vực, mật độ thửa đất và yêu cầu quản lý.

Các tỷ lệ thường gặp gồm:

• 1:10.000.
• 1:5.000.
• 1:2.000.
• 1:1.000.
• 1:500.
• 1:200.

Mỗi tỷ lệ có cách chia mảnh và đánh số hiệu riêng. Tỷ lệ càng lớn thì bản đồ càng chi tiết. Ví dụ, bản đồ tỷ lệ 1:500 thường dùng cho khu vực có mật độ thửa đất cao hơn, trong khi tỷ lệ 1:10.000 thường dùng cho khu vực rộng, mật độ thửa thấp hơn.

Cách đánh số hiệu mảnh bản đồ địa chính

Theo Điều 5 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, nguyên tắc chia mảnh và đánh số hiệu mảnh bản đồ địa chính được quy định cụ thể theo từng tỷ lệ.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000

Mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000 được xác định bằng cách chia mặt phẳng chiếu hình thành các ô vuông. Mỗi ô vuông có kích thước thực địa là 6 km x 6 km, tương ứng với một mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000.

Đặc điểm chính:

• Kích thước thực địa: 6 km x 6 km.
• Diện tích tương ứng: 3.600 ha.
• Số hiệu mảnh gồm 08 chữ số.
• Hai số đầu là 10.
• Tiếp theo là dấu gạch nối.
• Các số sau thể hiện tọa độ X, Y của điểm góc trái phía trên khung trong tiêu chuẩn.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5.000

Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:5.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:10.000 thành 04 ô vuông.

Đặc điểm chính:

• Mỗi ô có kích thước thực địa: 3 km x 3 km.
• Diện tích tương ứng: 900 ha.
• Số hiệu gồm 06 chữ số.
• Ba số đầu là tọa độ X.
• Ba số sau là tọa độ Y của điểm góc trái phía trên khung trong tiêu chuẩn.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2.000

Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:2.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:5.000 thành 09 ô vuông.

Đặc điểm chính:

• Mỗi ô có kích thước thực địa: 1 km x 1 km.
• Diện tích tương ứng: 100 ha.
• Các ô được đánh số từ 1 đến 9.
• Nguyên tắc đánh số: từ trái sang phải, từ trên xuống dưới.
• Số hiệu mảnh gồm số hiệu mảnh 1:5.000, dấu gạch nối và số thứ tự ô vuông.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1.000

Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:1.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:2.000 thành 04 ô vuông.

Đặc điểm chính:

• Mỗi ô có kích thước thực địa: 0,5 km x 0,5 km.
• Diện tích tương ứng: 25 ha.
• Các ô được đánh thứ tự bằng chữ cái a, b, c, d.
• Nguyên tắc đánh số: từ trái sang phải, từ trên xuống dưới.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500

Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:500 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:2.000 thành 16 ô vuông.

Đặc điểm chính:

• Mỗi ô có kích thước thực địa: 0,25 km x 0,25 km.
• Diện tích tương ứng: 6,25 ha.
• Các ô được đánh số từ 1 đến 16.
• Nguyên tắc đánh số: từ trái sang phải, từ trên xuống dưới.
• Số thứ tự ô vuông được đặt trong ngoặc đơn.

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200

Mảnh bản đồ tỷ lệ 1:200 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:2.000 thành 100 ô vuông.

Đặc điểm chính:

• Mỗi ô có kích thước thực địa: 0,1 km x 0,1 km.
• Diện tích tương ứng: 1 ha.
• Các ô được đánh số từ 1 đến 100.
• Nguyên tắc đánh số: từ trái sang phải, từ trên xuống dưới.

Có thể thấy, việc đánh số hiệu mảnh bản đồ không chỉ dựa trên thứ tự thông thường mà còn gắn với hệ tọa độ, tỷ lệ bản đồ và nguyên tắc chia mảnh kỹ thuật.

Cách đánh số tờ bản đồ địa chính

Sau khi chia mảnh và xác định số hiệu mảnh bản đồ, từng mảnh bản đồ được biên tập thành tờ bản đồ địa chính. Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, các mảnh bản đồ địa chính và trường hợp mở rộng khung bản đồ được biên tập mỗi mảnh thành một tờ bản đồ địa chính.

Tên gọi của tờ bản đồ địa chính gồm những gì?

Tên gọi của tờ bản đồ địa chính gồm:

• Tên tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
• Tên huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương.
• Tên xã, phường, thị trấn.
• Số hiệu mảnh bản đồ địa chính.
• Số thứ tự của tờ bản đồ địa chính trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã.

Như vậy, một tờ bản đồ địa chính không chỉ có “số tờ bản đồ” mà còn gắn với tên đơn vị hành chính và số hiệu mảnh bản đồ.

Nguyên tắc đánh số thứ tự tờ bản đồ

Số thứ tự tờ bản đồ địa chính được đánh theo nguyên tắc sau:

• Đánh bằng số Ả Rập.
• Đánh liên tục từ 1 đến hết.
• Phạm vi đánh số là trong một đơn vị hành chính cấp xã.
• Đánh theo thứ tự từ trái sang phải.
• Đánh từ trên xuống dưới.
• Các tờ bản đồ tỷ lệ nhỏ được đánh số trước.
• Các tờ bản đồ tỷ lệ lớn được đánh số sau.

Quy định này giúp hệ thống bản đồ địa chính trong một xã, phường hoặc thị trấn có trật tự rõ ràng. Khi cần tìm một tờ bản đồ, cơ quan quản lý có thể dựa vào số thứ tự, tỷ lệ, vị trí và số hiệu mảnh để xác định nhanh hơn.

Ví dụ dễ hiểu về cách đánh số tờ bản đồ

Giả sử một xã có nhiều mảnh bản đồ địa chính ở các tỷ lệ khác nhau. Khi đánh số tờ bản đồ, cơ quan chuyên môn sẽ sắp xếp theo nguyên tắc:

1. Xác định toàn bộ các mảnh bản đồ thuộc phạm vi xã.
2. Xếp các tờ bản đồ theo tỷ lệ, trong đó tỷ lệ nhỏ được đánh số trước.
3. Trong cùng một nhóm tỷ lệ, đánh số từ trái sang phải.
4. Sau khi hết một hàng, tiếp tục đánh từ trên xuống dưới.
5. Đánh số liên tục từ 1 đến hết.

Ví dụ minh họa:

• Tờ bản đồ số 01: nằm ở phía trên bên trái khu vực bản đồ.
• Tờ bản đồ số 02: nằm bên phải tờ số 01.
• Tờ bản đồ số 03: tiếp tục bên phải tờ số 02.
• Khi hết hàng trên, chuyển xuống hàng dưới và tiếp tục đánh số.
• Sau khi đánh xong các tờ tỷ lệ nhỏ, mới đến các tờ tỷ lệ lớn hơn.

Cách đánh này giúp người dùng hình dung được vị trí tương đối của tờ bản đồ trong toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính cấp xã.

Trường hợp phát sinh tờ bản đồ địa chính mới

Trong thực tế, hệ thống bản đồ địa chính có thể thay đổi do đo đạc lập mới, đo đạc lập lại, đo đạc bổ sung, tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính, thay đổi tỷ lệ bản đồ hoặc chỉnh lý biến động đất đai.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, khi phát sinh mảnh bản đồ địa chính do đo đạc lập mới, số thứ tự tờ bản đồ mới được đánh tiếp theo số thứ tự của tờ bản đồ có số lớn nhất trong đơn vị hành chính cấp xã.

Ví dụ:

• Một xã đang có tờ bản đồ từ số 01 đến số 35.
• Sau khi đo đạc lập mới phát sinh thêm một tờ bản đồ.
• Tờ mới có thể được đánh tiếp là tờ số 36.

Cách đánh tiếp này giúp tránh trùng lặp và bảo đảm hệ thống số tờ bản đồ trong cùng một xã được quản lý liên tục.

Trường hợp đo đạc lập lại bản đồ địa chính

Không phải lúc nào đo đạc lại cũng làm thay đổi số tờ bản đồ. Quy định hiện hành chia thành hai trường hợp:

Đo đạc lập lại nhưng không thay đổi tỷ lệ

Nếu đo đạc lập lại bản đồ địa chính nhưng:

• Không thay đổi tỷ lệ bản đồ đã có.
• Việc phân mảnh bản đồ trước đó vẫn phù hợp quy định.

Thì giữ nguyên:

• Phân mảnh bản đồ.
• Số hiệu mảnh bản đồ.
• Số thứ tự tờ bản đồ.

Điều này giúp hạn chế xáo trộn hồ sơ địa chính và tránh ảnh hưởng đến thông tin đã ghi nhận trong giấy chứng nhận, sổ mục kê, sổ địa chính.

Đo đạc lập lại có thay đổi tỷ lệ hoặc phân mảnh cũ không phù hợp

Nếu đo đạc lập lại mà:

• Thay đổi tỷ lệ bản đồ đã có.
• Hoặc cách phân mảnh bản đồ trước đó không còn phù hợp.

Thì phải thực hiện lại việc:

• Phân mảnh bản đồ.
• Đánh số hiệu mảnh bản đồ.
• Đánh số thứ tự tờ bản đồ.

Đây là lý do trong một số trường hợp, sau khi địa phương đo đạc lại, người dân có thể thấy thông tin tờ bản đồ trên hồ sơ mới khác với hồ sơ cũ.

Trường hợp đo đạc bổ sung bản đồ địa chính

Đo đạc bổ sung thường xảy ra khi khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng chưa đo vẽ khép kín toàn bộ phạm vi đơn vị hành chính hoặc có khu vực trước đây chỉ đo khoanh bao, chưa đo chi tiết đến từng thửa đất.

Nếu đo đạc bổ sung nhưng không thay đổi tỷ lệ bản đồ đã có, tờ bản đồ liên quan sẽ được biên tập lại theo quy định.

Nếu đo đạc bổ sung mà làm thay đổi tỷ lệ bản đồ, phần đo đạc bổ sung phải được chia mảnh, đánh số hiệu mảnh bản đồ và chỉnh lý số thứ tự tờ bản đồ theo quy định.

Cơ quan nào tổ chức đánh số tờ bản đồ địa chính?

Việc chia mảnh, đánh số hiệu mảnh và đánh số thứ tự tờ bản đồ địa chính cho từng khu vực cụ thể tại địa phương do cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức thực hiện.

Điều này có nghĩa là người dân không tự xác định hoặc tự đặt số tờ bản đồ. Khi cần thông tin chính xác, người dân nên tra cứu tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
• Cổng thông tin đất đai nếu địa phương đã cung cấp dữ liệu trực tuyến.
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc hồ sơ địa chính được cấp hợp lệ.

Số tờ bản đồ có thay đổi không?

Số tờ bản đồ có thể thay đổi trong một số trường hợp nhất định. Các trường hợp thường gặp gồm:

• Đo đạc lập lại bản đồ địa chính.
• Thay đổi tỷ lệ bản đồ.
• Phân mảnh bản đồ cũ không còn phù hợp.
• Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính.
• Chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã.
• Biên tập lại bản đồ địa chính.
• Chỉnh lý bản đồ sau biến động lớn về ranh giới, diện tích, hình dạng thửa đất.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, bản đồ địa chính được biên tập lại trong một số trường hợp như chia tách, sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, thay đổi đường địa giới liên quan đến tờ bản đồ, số lượng thửa đất thay đổi ranh giới đã chỉnh lý chiếm trên 40% số lượng thửa trên tờ bản đồ hoặc tờ bản đồ có khu vực được đo đạc bổ sung.

Vì vậy, khi thấy số tờ bản đồ trên hồ sơ mới khác hồ sơ cũ, chưa thể kết luận là sai. Cần kiểm tra nguyên nhân thay đổi và đối chiếu với hồ sơ chỉnh lý, bản đồ mới hoặc văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.

Cách đọc thông tin “tờ bản đồ số” trên sổ đỏ

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin thửa đất thường được ghi theo dạng:

Thửa đất số: 125
Tờ bản đồ số: 08
Địa chỉ thửa đất: …
Diện tích: … m²
Mục đích sử dụng: …

Khi đọc thông tin này, cần hiểu:

• Tờ bản đồ số 08 là tờ bản đồ địa chính chứa thửa đất.
• Thửa đất số 125 là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ số 08.
• Hai thông tin này phải đi cùng nhau để xác định chính xác thửa đất.
• Nếu chỉ có số thửa mà không có số tờ bản đồ, việc tra cứu có thể bị nhầm.
• Nếu số tờ bản đồ thay đổi do đo đạc lại, cần kiểm tra bảng đối chiếu hoặc hồ sơ chỉnh lý.

Người mua đất nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin đầy đủ, không chỉ số thửa, số tờ, mà còn cả bản trích lục, giấy chứng nhận, thông tin quy hoạch và hiện trạng thực tế.

Những lỗi thường gặp khi hiểu về cách đánh số tờ bản đồ

Nhầm số tờ bản đồ với số thửa đất

Đây là lỗi phổ biến nhất. Số tờ bản đồ là số của tờ bản đồ, còn số thửa là số của thửa đất nằm trên tờ bản đồ đó.

Nghĩ rằng số tờ bản đồ càng nhỏ thì đất càng “có giá trị”

Số tờ bản đồ chỉ là thông tin quản lý kỹ thuật và hành chính. Nó không phản ánh giá trị, vị trí đẹp hay xấu của thửa đất.

Cho rằng số tờ bản đồ không bao giờ thay đổi

Trong thực tế, số tờ bản đồ có thể thay đổi khi đo đạc lại, thay đổi tỷ lệ, sáp nhập đơn vị hành chính hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính.

Chỉ tra cứu bằng số thửa

Chỉ dùng số thửa để tra cứu là chưa đủ. Cần có đủ:

• Tỉnh/thành phố.
• Quận/huyện.
• Xã/phường.
• Số tờ bản đồ.
• Số thửa đất.

Không đối chiếu bản đồ với thực địa

Bản đồ địa chính là tài liệu quan trọng, nhưng khi mua bán đất vẫn cần kiểm tra hiện trạng ngoài thực tế, mốc giới, lối đi, công trình xung quanh và thông tin quy hoạch.

Khi nào cần kiểm tra lại số tờ bản đồ?

Bạn nên kiểm tra lại số tờ bản đồ trong các trường hợp sau:

• Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất.
• Thông tin trên sổ đỏ cũ và hồ sơ mới không giống nhau.
• Khu vực vừa đo đạc lại bản đồ địa chính.
• Thửa đất đã tách thửa hoặc hợp thửa.
• Thửa đất nằm ở khu vực thay đổi địa giới hành chính.
• Xin trích lục bản đồ địa chính.
• Làm thủ tục cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
• Có tranh chấp ranh giới hoặc diện tích đất.
• Cần kiểm tra thông tin trước khi đầu tư bất động sản.

Việc kiểm tra sớm giúp hạn chế rủi ro nhầm thửa, sai diện tích, sai ranh giới hoặc sử dụng hồ sơ không còn phù hợp với dữ liệu địa chính mới.

Kết luận

Có thể thấy, cách đánh số tờ bản đồ trong hệ thống địa chính được thực hiện theo nguyên tắc kỹ thuật và quản lý thống nhất, không phải đánh số ngẫu nhiên. Khi xem thông tin đất đai, người dân cần phân biệt rõ số tờ bản đồ, số thửa đất và số hiệu mảnh bản đồ để tra cứu chính xác. Đặc biệt, trong các giao dịch nhà đất hoặc thủ tục pháp lý, nên đối chiếu đồng thời giấy chứng nhận, bản đồ địa chính, trích lục bản đồ và hiện trạng thực tế để tránh sai sót, nhầm thửa hoặc rủi ro về sau.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn