Khi xem sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính hoặc tra cứu thông tin nhà đất, nhiều người thường nghĩ số thửa đất là thông tin cố định và sẽ không bao giờ thay đổi. Tuy nhiên, trên thực tế, số thửa đất có thay đổi không còn phụ thuộc vào quá trình tách thửa, hợp thửa, đo đạc lại, chỉnh lý bản đồ địa chính, thu hồi đất hoặc cập nhật dữ liệu đất đai. Việc hiểu đúng nguyên nhân thay đổi số thửa sẽ giúp người dân tránh nhầm thửa, sai thông tin hồ sơ và hạn chế rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng hoặc làm thủ tục pháp lý về đất đai.
Số thửa đất là gì?
Số thửa đất là số thứ tự dùng để xác định một thửa đất cụ thể trên một tờ bản đồ địa chính. Thông thường, số thửa đất sẽ đi kèm với số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, loại đất và thông tin người sử dụng đất.
Ví dụ trên giấy chứng nhận có thể ghi:
- Thửa đất số: 125
- Tờ bản đồ số: 08
- Diện tích: 120 m²
- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
Trong ví dụ này, “125” là số thửa đất, còn “08” là số tờ bản đồ. Hai thông tin này phải đi cùng nhau mới giúp xác định đúng thửa đất. Nếu chỉ nói “thửa số 125” mà không có số tờ bản đồ và đơn vị hành chính, rất dễ nhầm với thửa số 125 ở tờ bản đồ khác.
Theo quy định kỹ thuật hiện hành, thửa đất trên bản đồ địa chính được thể hiện bằng nhãn thửa, gồm 3 yếu tố chính: số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất. Trên sổ mục kê đất đai, thông tin thửa đất cũng được thể hiện bằng các thuộc tính như số tờ bản đồ, số thửa, loại đất, diện tích, tên người sử dụng đất hoặc người quản lý đất.
Số thửa đất có thay đổi không?
Câu trả lời là: Có, số thửa đất có thể thay đổi trong một số trường hợp nhất định. Số thửa không phải lúc nào cũng giữ nguyên vĩnh viễn, đặc biệt khi thửa đất có biến động về ranh giới, diện tích, hình dạng hoặc khi bản đồ địa chính được đo đạc, chỉnh lý, biên tập lại.
Luật Đất đai 2024 quy định bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính; đồng thời việc chỉnh lý này phải được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Điều đó có nghĩa là khi thửa đất thay đổi về thực tế hoặc hồ sơ kỹ thuật, số thửa cũ có thể được giữ nguyên, bị hủy bỏ hoặc được thay bằng số thửa mới tùy từng trường hợp cụ thể.
Vì sao số thửa đất có thể thay đổi?
Số thửa đất có thể thay đổi vì bản đồ địa chính không phải tài liệu “đóng băng” mãi mãi. Bản đồ địa chính được lập để phản ánh hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng quản lý đất và tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm đo đạc. Bản đồ này được dùng cho nhiều mục đích như đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường và giải quyết tranh chấp.
Nói dễ hiểu, khi thửa đất thay đổi thì hồ sơ quản lý cũng cần thay đổi theo. Sự thay đổi này có thể làm phát sinh số thửa mới, số thửa tạm thời hoặc bảng tham chiếu giữa số thửa cũ và số thửa mới.
Các nguyên nhân thường gặp gồm:
- Tách thửa đất.
- Hợp thửa đất.
- Chỉnh lý bản đồ địa chính làm phát sinh thửa đất mới.
- Thu hồi một phần thửa đất.
- Đo đạc lập lại bản đồ địa chính.
- Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính.
- Chuyển từ mảnh trích đo sang tờ bản đồ địa chính.
- Chia tách, sáp nhập đơn vị hành chính.
- Cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính dạng số.
- Thay đổi ranh giới, kích thước, diện tích thửa đất.
Số thửa thay đổi khi tách thửa đất
Tách thửa là một trong những trường hợp phổ biến nhất làm thay đổi số thửa đất. Khi một thửa đất ban đầu được chia thành hai hoặc nhiều thửa mới, số thửa cũ thường không còn phản ánh đúng tình trạng sau tách.
Ví dụ:
- Ban đầu: Thửa đất số 10.
- Sau khi tách: hình thành 2 thửa mới.
- Trong quá trình xử lý hồ sơ: có thể xuất hiện số thửa tạm thời như 10-1 và 10-2.
- Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai: các thửa sau tách được xác định số thứ tự thửa đất chính thức.
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định khi chỉnh lý do tách thửa, hợp thửa, số thứ tự thửa đất tạm thời gồm số thứ tự thửa đất gốc, dấu “-” và số tự nhiên thể hiện phần thửa đất tách ra; ví dụ thửa số 10 tách làm 2 phần thì số tạm thời là 10-1 và 10-2. Sau khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, số thứ tự thửa đất chính thức được xác định theo quy định.
Vì vậy, nếu đang làm thủ tục tách thửa, người dân cần phân biệt rõ:
- Số thửa gốc.
- Số thửa tạm thời.
- Số thửa chính thức sau khi hoàn tất đăng ký.
Số thửa thay đổi khi hợp thửa đất
Hợp thửa là trường hợp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề được nhập lại thành một thửa mới. Khi đó, các số thửa cũ có thể không còn được sử dụng như trước, vì trên bản đồ địa chính đã hình thành một thửa đất mới với ranh giới, diện tích và thông tin quản lý mới.
Ví dụ:
- Ban đầu: Thửa số 15 và thửa số 16.
- Sau khi hợp thửa: hình thành một thửa đất mới.
- Số thửa mới sẽ được xác định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Trong quá trình hợp thửa, số thửa cũ vẫn có thể được lưu lại trong hồ sơ để đối chiếu, nhưng khi giao dịch hoặc tra cứu chính thức, người dân cần sử dụng số thửa mới được cơ quan có thẩm quyền cập nhật.
Số thửa thay đổi khi chỉnh lý bản đồ địa chính làm phát sinh thửa mới
Một trường hợp rất quan trọng là chỉnh lý bản đồ địa chính nhưng phát sinh thửa đất mới. Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, khi chỉnh lý bản đồ địa chính mà phát sinh thửa đất mới thì số thứ tự thửa đất cũ bị hủy bỏ, số thứ tự thửa đất mới được đánh tiếp theo số thứ tự thửa đất lớn nhất trong tờ bản đồ.
Ví dụ:
- Tờ bản đồ hiện có thửa lớn nhất là thửa số 320.
- Khi chỉnh lý phát sinh một thửa mới.
- Thửa mới có thể được đánh tiếp là thửa số 321.
Điểm cần lưu ý là số thửa mới không nhất thiết “gần giống” số thửa cũ. Vì vậy, khi thấy số thửa thay đổi từ một số nhỏ sang số lớn hơn, không nên vội kết luận hồ sơ sai. Cần kiểm tra bảng chỉnh lý, hồ sơ đo đạc và xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai.
Thu hồi một phần thửa đất có làm đổi số thửa không?
Không phải mọi trường hợp biến động đều làm thay đổi số thửa. Nếu Nhà nước thu hồi một phần thửa đất nhưng phần bị thu hồi không tạo thành thửa đất mới và phần diện tích còn lại không bị chia cắt thành nhiều thửa khác, thì phần diện tích còn lại được giữ nguyên số thứ tự thửa đất đã thể hiện trên bản đồ địa chính.
Ví dụ:
- Thửa đất số 50 có diện tích 300 m².
- Nhà nước thu hồi 30 m² để mở đường.
- Phần còn lại vẫn là một thửa liên tục, không bị chia thành nhiều phần.
- Khi đó, thửa đất còn lại có thể vẫn giữ số thửa 50.
Tuy nhiên, nếu việc thu hồi làm thửa đất bị chia cắt thành nhiều phần độc lập hoặc phát sinh thửa mới, số thửa có thể được chỉnh lý lại theo quy định.
Số thửa thay đổi khi đo đạc lập lại bản đồ địa chính
Đo đạc lập lại bản đồ địa chính có thể dẫn đến thay đổi số thửa, nhất là khi bản đồ cũ không còn phù hợp, bị hư hỏng, sai lệch hoặc khu vực có nhiều biến động về ranh giới.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định đo đạc lập lại bản đồ địa chính được thực hiện với một số khu vực đã có bản đồ nhưng đã thay đổi ranh giới của 75% thửa đất trở lên khi dồn điền đổi thửa; khu vực chỉ có bản đồ giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục; khu vực có bản đồ lập bằng phương pháp cũ, tỷ lệ không còn phù hợp; hoặc khu vực đã quy hoạch để hình thành trung tâm hành chính, khu đô thị, khu dân cư, khu kinh tế, khu công nghiệp và các khu chức năng khác.
Khi đo đạc lập lại, thông tin ranh giới, diện tích, hình dạng thửa đất có thể được cập nhật theo dữ liệu mới. Tùy phương án kỹ thuật và quản lý, số thửa cũ có thể được giữ, được đối chiếu hoặc được thay bằng số thửa mới.
Số thửa thay đổi khi đo đạc bổ sung bản đồ địa chính
Đo đạc bổ sung xảy ra khi khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng chưa đo vẽ khép kín toàn bộ đơn vị hành chính, hoặc trước đây chỉ đo khoanh bao mà chưa đo chi tiết đến từng thửa đất. Trong trường hợp này, các thửa đất mới được đo bổ sung có thể được cập nhật vào hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính.
Ví dụ thường gặp:
- Khu vực trước đây chưa có bản đồ địa chính chi tiết.
- Một số thửa đất chỉ có mảnh trích đo riêng lẻ.
- Sau đó địa phương đo đạc bổ sung để hoàn thiện bản đồ.
- Số thửa mới được xác định lại trong tờ bản đồ địa chính chính thức.
Đây là lý do nhiều người thấy hồ sơ cũ ghi một số thửa, nhưng khi xin trích lục mới lại xuất hiện số thửa khác.
Số thửa thay đổi khi mảnh trích đo được biên tập thành tờ bản đồ địa chính
Ở nơi chưa có bản đồ địa chính, cơ quan chuyên môn có thể lập mảnh trích đo bản đồ địa chính cho một hoặc nhiều thửa đất. Mảnh trích đo có giá trị như tờ bản đồ địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, nhưng khi dữ liệu được biên tập thành tờ bản đồ địa chính chính thức thì số thửa có thể thay đổi.
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định khi diện tích các thửa đất trích đo trên một mảnh bản đồ đạt trên 50% diện tích lý thuyết của mảnh bản đồ thì mảnh đó được biên tập thành tờ bản đồ địa chính; số thứ tự thửa đất trong tờ bản đồ địa chính được đánh lại theo quy định, đồng thời số thửa cũ được thể hiện ở lớp riêng và lập bảng tham chiếu số thửa cũ, số thửa mới.
Điều này rất quan trọng với người dân có đất ở khu vực trước đây chỉ có trích đo riêng. Khi hệ thống bản đồ địa chính được hoàn thiện, số thửa trên mảnh trích đo cũ có thể không còn là số thửa chính thức đang dùng trong bản đồ địa chính mới.
Số thửa có thể bị ảnh hưởng khi thay đổi tờ bản đồ hoặc đơn vị hành chính
Số thửa luôn gắn với số tờ bản đồ và đơn vị hành chính. Vì vậy, khi có thay đổi về tờ bản đồ, chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, thông tin tra cứu thửa đất cũng có thể thay đổi theo.
Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định khi phát sinh tờ bản đồ địa chính mới do chia mảnh, đánh số hiệu mảnh hoặc do văn bản, quyết định của cấp có thẩm quyền dẫn đến thay đổi số thứ tự tờ bản đồ, số thứ tự các tờ bản đồ mới được đánh tiếp theo số thứ tự tờ bản đồ lớn nhất trong đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính cấp xã, việc thay đổi số thứ tự tờ bản đồ được xử lý theo nguyên tắc ưu tiên phương án có ít tờ bản đồ phải thay đổi và ít thửa đất bị tác động.
Trong thực tế, người dân có thể gặp tình huống:
- Số thửa giữ nguyên nhưng số tờ bản đồ thay đổi.
- Số tờ bản đồ giữ nguyên nhưng đơn vị hành chính thay đổi tên.
- Số thửa và số tờ đều được cập nhật theo bản đồ mới.
- Hồ sơ mới có bảng đối chiếu số cũ và số mới.
Số thửa thay đổi có làm mất quyền sử dụng đất không?
Việc thay đổi số thửa không đồng nghĩa với việc mất quyền sử dụng đất. Số thửa là thông tin quản lý trong hệ thống địa chính. Quyền sử dụng đất còn được xác định dựa trên giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký đất đai, thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Tuy nhiên, thay đổi số thửa có thể gây nhầm lẫn nếu người dân không kiểm tra kỹ. Trong giao dịch nhà đất, nếu bên bán cung cấp số thửa cũ nhưng cơ quan quản lý đang sử dụng số thửa mới, người mua cần yêu cầu trích lục hoặc xác nhận để đối chiếu. Bản đồ địa chính được lập và chỉnh lý nhằm phản ánh trung thực hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng quản lý đất và tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm đo đạc.
Do đó, vấn đề không phải là “số thửa cũ hay mới”, mà là số thửa đó có được đối chiếu đúng với cùng một thửa đất, cùng người sử dụng đất và cùng hồ sơ pháp lý hay không.
Làm sao biết số thửa cũ đã đổi sang số thửa mới nào?
Khi nghi ngờ số thửa đã thay đổi, người dân nên kiểm tra theo các bước sau:
Bước 1: Kiểm tra giấy chứng nhận hiện có
Xem rõ các thông tin:
- Thửa đất số.
- Tờ bản đồ số.
- Địa chỉ thửa đất.
- Diện tích.
- Mục đích sử dụng đất.
- Sơ đồ thửa đất nếu có.
- Thông tin chỉnh lý ở các trang sau của giấy chứng nhận.
Bước 2: Xin trích lục bản đồ địa chính
Trích lục bản đồ địa chính giúp thể hiện thông tin thửa đất theo dữ liệu đang được quản lý tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu có số thửa cũ và số thửa mới, trích lục hoặc hồ sơ kỹ thuật có thể thể hiện căn cứ đối chiếu.
Bước 3: Kiểm tra sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai thể hiện thông tin số tờ bản đồ, số thửa, loại đất, diện tích, tên người sử dụng đất và người quản lý đất. Đây là nguồn dữ liệu quan trọng để đối chiếu khi số thửa trên giấy tờ cũ và bản đồ mới khác nhau.
Bước 4: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác nhận
Người dân có thể liên hệ:
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
- Bộ phận một cửa hoặc trung tâm phục vụ hành chính công.
- Cổng thông tin đất đai nếu địa phương đã có dữ liệu trực tuyến.
Theo thông tin thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác thông tin có thể nộp phiếu yêu cầu hoặc văn bản yêu cầu tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi nào cần kiểm tra lại số thửa đất?
Người dân nên kiểm tra lại số thửa đất trong các trường hợp sau:
- Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất.
- Đất đã tách thửa hoặc hợp thửa.
- Khu vực vừa đo đạc lại bản đồ địa chính.
- Có sự khác nhau giữa số thửa trên sổ đỏ và thông tin tra cứu online.
- Xin cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
- Diện tích thực tế khác diện tích trên giấy tờ.
- Có tranh chấp ranh giới với hộ liền kề.
- Đất có một phần bị thu hồi, mở đường, làm công trình công cộng.
- Đất được hình thành từ mảnh trích đo cũ.
- Địa phương vừa chia tách, sáp nhập hoặc đổi tên đơn vị hành chính.
- Cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi giao dịch.
Việc kiểm tra số thửa nên được thực hiện đồng thời với kiểm tra số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, quy hoạch, hiện trạng sử dụng và tình trạng pháp lý của thửa đất.
Những lỗi thường gặp khi hiểu về thay đổi số thửa đất
- Nghĩ số thửa không bao giờ thay đổi
Đây là hiểu lầm phổ biến. Số thửa có thể thay đổi khi có biến động đất đai hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính.
- Chỉ tra cứu bằng số thửa cũ
Nếu chỉ dùng số thửa cũ mà không biết số tờ bản đồ, xã/phường hoặc bảng đối chiếu số mới, việc tra cứu có thể sai lệch.
- Cho rằng số thửa thay đổi là hồ sơ sai
Số thửa thay đổi chưa chắc là sai. Có thể đó là kết quả của tách thửa, hợp thửa, đo đạc lại, cập nhật bản đồ hoặc biên tập từ mảnh trích đo sang tờ bản đồ địa chính.
- Nhầm số thửa với số nhà hoặc số lô
Số thửa là thông tin địa chính. Số nhà là thông tin địa chỉ. Số lô thường dùng trong dự án hoặc phân khu bán hàng. Ba loại thông tin này không thay thế cho nhau.
- Không kiểm tra hiện trạng thực tế
Dù hồ sơ có đủ số thửa, số tờ bản đồ, người mua vẫn cần kiểm tra mốc giới, lối đi, đường vào, công trình trên đất và ranh giới sử dụng thực tế.
Lưu ý khi mua bán đất có số thửa cũ và số thửa mới
Nếu giao dịch một thửa đất có thông tin số thửa cũ và số thửa mới, người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trích lục bản đồ địa chính mới nhất.
- Hồ sơ tách thửa, hợp thửa nếu có.
- Văn bản chỉnh lý biến động nếu có.
- Bảng đối chiếu số thửa cũ và số thửa mới nếu khu vực đã đo đạc lại.
- Thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Xác nhận tình trạng tranh chấp, thế chấp, kê biên nếu cần.
- Biên bản bàn giao mốc giới hoặc hồ sơ đo đạc thực tế nếu có.
Đặc biệt, không nên đặt cọc chỉ dựa vào lời nói như “đất vẫn là thửa đó, chỉ đổi số thôi”. Dù thay đổi số thửa có thể là bình thường, người mua vẫn cần tài liệu chứng minh số thửa cũ và số thửa mới cùng chỉ một thửa đất.
Kết luận
Tóm lại, số thửa đất có thay đổi không thì câu trả lời là có, nhưng chỉ trong những trường hợp nhất định như tách thửa, hợp thửa, chỉnh lý bản đồ địa chính, đo đạc lại, đo đạc bổ sung, thu hồi đất làm phát sinh thửa mới hoặc chuyển từ mảnh trích đo sang tờ bản đồ địa chính. Việc thay đổi số thửa không tự động làm mất quyền sử dụng đất, nhưng có thể gây nhầm lẫn nếu người dân không đối chiếu đúng hồ sơ. Vì vậy, khi giao dịch hoặc làm thủ tục đất đai, cần kiểm tra đồng thời số thửa cũ, số thửa mới, số tờ bản đồ, giấy chứng nhận, trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ chỉnh lý, thông tin quy hoạch và hiện trạng thực tế để bảo đảm xác định đúng thửa đất và hạn chế rủi ro pháp lý.
Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com
Bộ phận kinh doanh
Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn
