Bản đồ Quy hoạch Khu công nghiệp Tỉnh Ninh Bình đóng vai trò là tài liệu then chốt giúp theo dõi không gian phát triển công nghiệp, vị trí các khu công nghiệp đang hoạt động, đang triển khai, dự kiến mở rộng cũng như các định hướng chiến lược trong tương lai.

Quy hoạch hệ thống khu công nghiệp Ninh Bình được điều chỉnh toàn diện dựa trên Quyết định số 568/QĐ-UBND (ban hành ngày 26/02/2026) về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Ninh Bình thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050 (kèm theo các nội dung đính chính tại Quyết định 1543/QĐ-UBND). Theo phương án điều chỉnh mới, quy mô diện tích quy hoạch công nghiệp được mở rộng đáng kể, phản ánh tầm nhìn phát triển công nghiệp gắn liền với đô thị, logistics và kinh tế biển.

Quy hoạch Hệ thống Khu công nghiệp Ninh Bình: Từ Ban đầu đến Điều chỉnh 2026

Phương án ban đầu (2024): Theo Quyết định 218/QĐ-TTg ngày 04/03/2024 của Thủ tướng Chính phủ, tỉnh định hướng hình thành 11 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 2.813 ha.
Phương án điều chỉnh (2026): Tổng nhu cầu đất cho phát triển khu công nghiệp theo Phụ lục II của Quyết định 568/QĐ-UBND lên tới 47.795,88 ha (trong đó giai đoạn 2021–2030 là 15.504,49 ha và giai đoạn 2031–2050 là 32.291,39 ha; có các điều chỉnh đính chính tại Quyết định 1543/QĐ-UBND).

Lưu ý quan trọng: Đây là quy mô định hướng nhu cầu phát triển theo phương án quy hoạch tổng thể, không có nghĩa toàn bộ diện tích trên đã được thành lập hay đã triển khai xây dựng trên thực tế.

Danh sách các khu công nghiệp Đang hoạt động tại Ninh Bình

Theo phương án điều chỉnh quy hoạch, hệ thống khu công nghiệp hiện hữu và đang hoạt động phân bổ rộng khắp các không gian phát triển:

KCN Hòa Xá:

Quy mô theo quy hoạch khoảng 290,79 ha (đã thành lập khoảng 285,37 ha). Vị trí gần trung tâm đô thị, hỗ trợ phát triển thương mại và dịch vụ.

Khu công nghiệp Hòa Xá là một trong những khu công nghiệp hiện hữu quan trọng của không gian công nghiệp Ninh Bình, nằm tại khu vực phường Thành Nam và phường Đông A. Theo phương án điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Ninh Bình năm 2026, KCN Hòa Xá tiếp tục được xác định là khu công nghiệp đang hoạt động, với quy mô quy hoạch khoảng 290,79 ha, trong đó diện tích đã thành lập khoảng 285,37 ha.

Sau khi điều chỉnh địa giới hành chính và không gian quy hoạch cấp tỉnh, KCN Hòa Xá cần được nhìn trong tổng thể mới của tỉnh Ninh Bình, thay vì chỉ theo địa danh Nam Định trước đây.

KCN Hòa Xá thuộc nhóm các khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh.

Trong phương án điều chỉnh năm 2026, nhóm KCN đang hoạt động có tổng nhu cầu khoảng 4.987,68 ha, trong đó KCN Hòa Xá là một trong những khu công nghiệp hiện hữu được tiếp tục duy trì.

Điều này cho thấy định hướng đối với Hòa Xá chủ yếu là:

Duy trì hoạt động sản xuất.
Hoàn thiện hạ tầng.
Nâng cao hiệu quả sử dụng đất công nghiệp.
Thu hút doanh nghiệp phù hợp.
Tăng hiệu quả sản xuất và dịch vụ hỗ trợ.
Kết nối với hệ thống đô thị và giao thông xung quanh.

Thay vì mở rộng diện tích lớn, định hướng của KCN Hòa Xá hiện nay thiên về khai thác hiệu quả quỹ đất công nghiệp hiện hữu.

KCN Mỹ Trung:

Quy mô khoảng 150,83 ha (đã thành lập khoảng 148,15 ha), thuộc không gian công nghiệp phía Bắc tỉnh.

Khu công nghiệp Mỹ Trung là một trong những khu công nghiệp đang hoạt động tại tỉnh Ninh Bình, nằm trong không gian công nghiệp phía Bắc của tỉnh. KCN có quy mô khoảng 150,83 ha và được định hướng tiếp tục duy trì, khai thác quỹ đất công nghiệp hiện hữu trong phương án điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Ninh Bình thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, KCN Mỹ Trung cần được tra cứu theo hệ thống địa danh mới của tỉnh Ninh Bình. Đây cũng là khu công nghiệp có ý nghĩa đối với quá trình phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ của khu vực phía Bắc tỉnh.

KCN Mỹ Trung nằm tại phường Thiên Trường, tỉnh Ninh Bình.

Theo phương án điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Ninh Bình năm 2026, KCN Mỹ Trung được xác định là khu công nghiệp đang hoạt động, tiếp tục nằm trong hệ thống các khu công nghiệp của tỉnh.

Vị trí của KCN nằm trong khu vực có sự kết nối giữa:

Khu công nghiệp → đô thị → giao thông → dân cư → dịch vụ.

Đây là lợi thế quan trọng đối với các doanh nghiệp sản xuất khi có khả năng tiếp cận nguồn lao động và các dịch vụ hỗ trợ công nghiệp.

KCN Bảo Minh:

Quy mô phương án sau điều chỉnh khoảng 151,52 ha.

Khu công nghiệp Bảo Minh là một trong những khu công nghiệp đang hoạt động có quy mô lớn tại tỉnh Ninh Bình. KCN nằm trong không gian công nghiệp phía Nam của khu vực Nam Định trước đây và tiếp tục được xác định trong phương án phát triển khu công nghiệp của Quy hoạch tỉnh Ninh Bình thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Theo phương án điều chỉnh quy hoạch năm 2026, KCN Bảo Minh có quy mô khoảng 147,27 ha, đồng thời được định hướng điều chỉnh lên khoảng 151,52 ha. Đây là khu công nghiệp có vai trò đáng chú ý đối với phát triển công nghiệp, tạo việc làm và hình thành hệ sinh thái dịch vụ – đô thị tại khu vực.

KCN Bảo Minh nằm tại xã Liên Minh, xã Vụ Bản và phường Trường Thi, tỉnh Ninh Bình.

Trước khi sắp xếp đơn vị hành chính, KCN Bảo Minh thuộc địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định.

Trong hệ thống địa giới hiện hành, khu vực KCN được xác định tại các đơn vị:

Xã Liên Minh
Xã Vụ Bản
Phường Trường Thi

Vị trí này nằm trong không gian công nghiệp quan trọng của khu vực phía Bắc tỉnh Ninh Bình, có khả năng kết nối với các đô thị, tuyến giao thông và mạng lưới khu công nghiệp lân cận.

KCN Dệt may Rạng Đông:

Quy mô khoảng 503,38 ha, gắn liền với định hướng phát triển Khu kinh tế Ninh Cơ và kinh tế biển (dệt may, logistics, cảng biển).

KCN Dệt may Rạng Đông nằm tại xã Rạng Đông, tỉnh Ninh Bình.

Theo phương án điều chỉnh Quy hoạch tỉnh Ninh Bình năm 2026, đây là một trong các khu công nghiệp đang hoạt động của tỉnh.

KCN nằm trong Khu kinh tế Ninh Cơ, một không gian kinh tế ven biển có quy mô rất lớn. Theo thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế và các KCN tỉnh Ninh Bình, Khu kinh tế Ninh Cơ có phạm vi liên quan đến các địa phương Rạng Đông, Quỹ Nhất, Hải Thịnh và Hải Xuân, với quy mô lập quy hoạch khoảng 13.950 ha đất liền và khoảng 16.000 ha diện tích khai thác mặt biển.

KCN Mỹ Thuận:

Quy mô khoảng 158,62 ha, kết nối thuận lợi với giao thông và đô thị vùng phía Bắc – Tây Bắc.

KCN Mỹ Thuận là một trong những khu công nghiệp quan trọng trong không gian công nghiệp phía Bắc tỉnh Ninh Bình. Khu công nghiệp được phát triển tại khu vực xã Mỹ Lộc và xã Vụ Bản, có lợi thế kết nối với mạng lưới giao thông và các khu công nghiệp lân cận.

Trong quy hoạch mới, KCN Mỹ Thuận tiếp tục được xác định là một trong những khu công nghiệp hiện hữu/được phát triển của tỉnh, góp phần mở rộng quỹ đất sản xuất, thu hút doanh nghiệp và thúc đẩy phát triển công nghiệp – dịch vụ của khu vực.

KCN Gián Khẩu:

Quy mô khoảng 243,68 ha tại Gia Viễn, gắn với trục giao thông và không gian đô thị – du lịch.

KCN Gián Khẩu là một trong những khu công nghiệp quan trọng của tỉnh Ninh Bình, giữ vai trò là không gian sản xuất công nghiệp tập trung và là điểm kết nối giữa công nghiệp, giao thông, logistics và đô thị của khu vực phía Bắc tỉnh.

Khu công nghiệp nằm tại khu vực Gia Viễn, có lợi thế kết nối với các tuyến giao thông quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, vận chuyển hàng hóa và thu hút đầu tư.

KCN Gián Khẩu nằm trên địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình trước đây, nay thuộc tỉnh Ninh Bình sau sắp xếp đơn vị hành chính.

Khu công nghiệp nằm trong không gian phát triển công nghiệp phía Bắc tỉnh, có kết nối với khu vực thành phố Hoa Lư và các địa phương lân cận.

Vị trí này mang lại một số lợi thế:

Gần các tuyến giao thông liên vùng.
Thuận lợi kết nối với Quốc lộ 1.
Kết nối với các trung tâm đô thị.
Có khả năng tiếp cận nguồn lao động tại địa phương.
Thuận lợi vận chuyển nguyên vật liệu và sản phẩm.
Nằm trong vùng có định hướng phát triển công nghiệp của tỉnh.

KCN Khánh Phú:

Quy mô khoảng 355,54 ha, là một trong những trung tâm công nghiệp lớn gắn liền với đô thị Ninh Bình.

KCN Khánh Phú nằm trên địa bàn xã Khánh Phú, tỉnh Ninh Bình.

Theo địa giới hành chính trước đây, khu công nghiệp thuộc huyện Yên Khánh và khu vực phía Nam thành phố Ninh Bình.

Vị trí của KCN nằm gần khu vực sông Đáy, đồng thời có khả năng kết nối với mạng lưới đường bộ và đường thủy của tỉnh.

Đây là một lợi thế quan trọng đối với các doanh nghiệp có nhu cầu:

Vận chuyển nguyên vật liệu.
Luân chuyển hàng hóa.
Kết nối các trung tâm logistics.
Tiếp cận thị trường Bắc Bộ.
Kết nối với cảng biển.

KCN Tam Điệp I:

Quy mô sau điều chỉnh khoảng 95 ha, củng cố không gian công nghiệp phía Nam gắn với hành lang giao thông đi Thanh Hóa.

KCN Tam Điệp I là một trong những khu công nghiệp nằm trong không gian phát triển công nghiệp phía Nam tỉnh Ninh Bình, có vai trò thu hút đầu tư, phát triển sản xuất và tạo việc làm cho khu vực Tam Điệp và vùng phụ cận.

Với lợi thế nằm gần các tuyến giao thông Bắc – Nam, KCN Tam Điệp I có điều kiện thuận lợi để kết nối với Hà Nội, Thanh Hóa, các tỉnh Bắc Trung Bộ và các trung tâm kinh tế lớn.

KCN Khánh Cư:

Quy mô khoảng 52,28 ha tại Yên Khánh, định hướng phát triển công nghiệp – đô thị.

KCN Khánh Cư là một trong những khu vực phát triển công nghiệp đáng chú ý của tỉnh Ninh Bình, nằm tại khu vực Khánh Cư, có lợi thế về vị trí, giao thông và khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất – đô thị của tỉnh.

Trong định hướng phát triển không gian công nghiệp Ninh Bình, khu vực Khánh Cư có vai trò bổ sung quỹ đất sản xuất, thu hút đầu tư và tạo động lực phát triển công nghiệp – logistics – dịch vụ.

KCN Phúc Sơn:

Quy mô khoảng 129,40 ha, hình thành chuỗi sản xuất kết hợp thương mại, đô thị và logistics.

KCN Phúc Sơn là một trong những khu công nghiệp nằm trong hệ thống phát triển công nghiệp của tỉnh Ninh Bình, có vị trí quan trọng trong không gian kinh tế phía Bắc – trung tâm của tỉnh. Khu công nghiệp góp phần thu hút đầu tư, mở rộng quỹ đất sản xuất và tạo động lực phát triển công nghiệp, logistics, thương mại và dịch vụ.

Với vị trí gần các khu đô thị, tuyến giao thông quan trọng và các trung tâm kinh tế của Ninh Bình, KCN Phúc Sơn được đánh giá là một trong những khu vực cần quan tâm khi nghiên cứu quy hoạch công nghiệp và bất động sản Ninh Bình.

KCN Đồng Văn I:

Quy mô khoảng 370,06 ha, có lợi thế kết nối vùng Đồng bằng sông Hồng.

KCN Đồng Văn I là một trong những khu công nghiệp lâu đời và có vị trí quan trọng trong không gian công nghiệp của tỉnh Ninh Bình mới, nằm tại khu vực Duy Tiên, Hà Nam trước đây. KCN có lợi thế nổi bật về giao thông khi nằm gần các tuyến kết nối Hà Nội – Hà Nam – Nam Định – Ninh Bình và hành lang kinh tế phía Bắc.

Với vị trí thuận lợi, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh và khả năng tiếp cận thị trường Hà Nội, KCN Đồng Văn I là một trong những khu vực công nghiệp đáng chú ý khi nghiên cứu bản đồ quy hoạch và thị trường bất động sản công nghiệp.

Các Dự án Khu công nghiệp Mới và Không gian Kinh tế Trọng điểm Ninh Bình

Bên cạnh các KCN hiện hữu, bản đồ quy hoạch ghi nhận sự xuất hiện của các cực công nghiệp mới và không gian kinh tế biển đặc biệt:

KCN Nam Hồng: Quy mô khoảng 199,3 ha (Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.700 tỷ đồng; hiện trạng chưa giải phóng mặt bằng).
KCN Lạc Xuân: Quy mô khoảng 208,2 ha tại khu vực phía Đông, gắn liền với không gian kinh tế biển (Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.800 tỷ đồng).
KCN Kim Bảng II: Quy mô khoảng 264,2 ha (Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2.200 tỷ đồng).
Khu kinh tế Ninh Cơ: Không gian kinh tế biển chiến lược với diện tích điều chỉnh, bổ sung lên tới 66.368 ha (tổng nhu cầu quy hoạch 80.318 ha), trải rộng qua các xã/phường ven biển như Rạng Đông, Quỹ Nhất, Hải Thịnh, Hải Xuân,…

Mô hình Phát triển Đồng bộ: KCN gắn liền với Giao thông & Đô thị Ninh Bình

Quy hoạch công nghiệp Ninh Bình không phát triển biệt lập mà đi theo chuỗi liên kết chặt chẽ:

\text{Cao tốc / Quốc lộ / Cảng} \rightarrow \text{Logistics} \rightarrow \text{Khu công nghiệp} \rightarrow \text{Đô thị \& Dịch vụ}

Gắn với Giao thông: Quy hoạch KCN luôn song hành với Sơ đồ phát triển mạng lưới giao thông (tỷ lệ 1:50.000), đảm bảo khả năng kết nối đa phương thức từ đường bộ đến đường thủy.
Gắn với Đô thị & An sinh: Sự phát triển của các KCN kéo theo nhu cầu về nhà ở chuyên gia, nhà ở công nhân, trung tâm thương mại và y tế, tạo tiền đề hình thành các đô thị vệ tinh và cực tăng trưởng mới.

Bản đồ Quy hoạch KCN Ninh Bình có ý nghĩa gì với Bất động sản?

Thông tin quy hoạch khu công nghiệp là dữ liệu cốt lõi khi định giá và đầu tư bất động sản khu vực xung quanh. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần ghi nhớ nguyên tắc:

\text{Đất nằm gần KCN} \neq \text{Giá đất chắc chắn tăng}

Giá trị thực tế của bất động sản phụ thuộc vào khoảng cách, chất lượng hạ tầng, tiến độ triển khai thực tế của dự án, quy hoạch sử dụng đất và tính pháp lý của từng thửa đất.

Đất nằm trong quy hoạch khu công nghiệp có được xây nhà không?

Không thể chỉ dựa vào bản đồ quy hoạch khu công nghiệp để kết luận quyền xây dựng. Để biết chính xác một thửa đất có bị ảnh hưởng, bị thu hồi hay được phép xây dựng hay không, bạn cần kiểm tra đồng bộ theo chuỗi pháp lý: