Bản đồ quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn, TP Biên Hoà, Đồng Nai

Quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn, TP Biên Hoà, Đồng Nai được xác định theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất một số phân khu của TP Biên Hoà.

Các hồ sơ quy hoạch đáng chú ý tại phường Tân Vạn cũ

Quy hoạch phân khu A9 tỷ lệ 1/5.000

Một trong những hồ sơ quan trọng liên quan đến khu vực Tân Vạn là Quyết định số 1184/QĐ-UBND ngày 10/5/2022 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc phê duyệt đồ án quy hoạch Đồng Nai phân khu tỷ lệ 1/5.000 phân khu A9 tại phường Tân Vạn, phường Bửu Hòa và phường Hóa An theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa.

Đây là hồ sơ quy hoạch đô thị có phạm vi liên quan đến nhiều địa bàn hành chính cũ. Khi nghiên cứu, cần xem bản vẽ ranh giới, chức năng sử dụng đất và nội dung thuyết minh của đồ án thay vì chỉ dựa vào tên phân khu.

Văn bản này được điều chỉnh tại Quyết định số 3355/QĐ-UBND ngày 21/12/2023. Vì vậy, khi tra cứu cần kiểm tra cả quyết định phê duyệt ban đầu và nội dung điều chỉnh để tránh sử dụng thông tin chưa cập nhật.

Nguồn tra cứu chính thức:

• Quyết định số 1184/QĐ-UBND năm 2022 – Công báo Đồng Nai.
• Quyết định số 3355/QĐ-UBND năm 2023 – Công báo Đồng Nai.

Lưu ý: Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 là một loại quy hoạch đô thị, không đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất. Khi kiểm tra pháp lý thửa đất, cần đối chiếu đúng loại hồ sơ phù hợp với mục đích tra cứu.

Điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000

Ngày 21/7/2020, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 2534/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa.

Văn bản này cho thấy quy hoạch tại khu vực Tân Vạn đã có những nội dung điều chỉnh cục bộ trong quá trình phát triển đô thị. Tuy nhiên, không thể từ sự tồn tại của quyết định này suy ra toàn bộ địa bàn Tân Vạn đều thay đổi chức năng sử dụng đất.

Muốn biết một thửa đất có nằm trong khu vực điều chỉnh hay không, cần đối chiếu vị trí thửa đất với bản vẽ kèm theo quyết định, đồng thời kiểm tra những hồ sơ được ban hành sau đó.

Nguồn: Quyết định số 2534/QĐ-UBND – Công báo Đồng Nai.

Quy hoạch chi tiết Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù lao Tân Vạn

Cù lao Tân Vạn là khu vực có hồ sơ quy hoạch chi tiết riêng, cần được kiểm tra độc lập khi nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất tại Tân Vạn cũ.

Quyết định số 1671/QĐ-UBND ngày 6/6/2014 phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù lao Tân Vạn, với quy mô được nêu trong văn bản là khoảng 48 ha.

Ngày 20/5/2025, UBND tỉnh Đồng Nai tiếp tục ban hành Quyết định số 1642/QĐ-UBND về việc bổ sung một nội dung trong Quyết định số 1671/QĐ-UBND. Đây là dấu mốc cần lưu ý khi tìm kiếm thông tin liên quan đến đồ án này.

Nguồn chính thức:

• Quyết định số 1671/QĐ-UBND – Công báo Đồng Nai.
• Quyết định số 1642/QĐ-UBND ngày 20/5/2025 – Công báo Đồng Nai.

Các quyết định trên là cơ sở để nghiên cứu lịch sử và nội dung điều chỉnh của đồ án Cù lao Tân Vạn. Tuy nhiên, không nên mặc định mọi vị trí trên cù lao đều có cùng chức năng sử dụng đất hoặc mọi nội dung trong quy hoạch cũ đều chưa thay đổi. Cần đọc hồ sơ chi tiết, xác định đúng ranh giới và kiểm tra các văn bản có liên quan.

Quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn đến năm 2020

Trong hệ thống Công báo tỉnh Đồng Nai có các văn bản lịch sử về quy hoạch sử dụng đất tại phường Tân Vạn, bao gồm:

• Quyết định số 3137/QĐ-UBND ngày 1/10/2007: phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu 2006–2010.
• Quyết định số 3544/QĐ-UBND ngày 23/12/2010: phê duyệt dự án lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất chi tiết 5 năm kỳ đầu 2011–2015.
• Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 24/1/2013: phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011–2015 của phường Tân Vạn.

Có thể tham khảo các văn bản tại:

• Quyết định số 3137/QĐ-UBND.
• Quyết định số 3544/QĐ-UBND.
• Quyết định số 352/QĐ-UBND.

Các hồ sơ này có giá trị tham khảo lịch sử. Do thời kỳ quy hoạch đến năm 2020 đã kết thúc, không nên sử dụng chúng làm căn cứ duy nhất để xác định mục đích sử dụng đất hoặc kết luận tình trạng quy hoạch hiện tại.

Một số khu vực, dự án cần chú ý khi tra cứu quy hoạch Tân Vạn

Khu vực Cù lao Tân Vạn

Khi kiểm tra nhà đất tại Cù lao Tân Vạn, cần xác định vị trí thửa đất có nằm trong ranh giới đồ án quy hoạch chi tiết Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù lao Tân Vạn hay không. Tiếp đó, cần đối chiếu chức năng sử dụng đất trên bản vẽ, nội dung điều chỉnh và hồ sơ pháp lý của chính thửa đất.

Không nên suy luận rằng toàn bộ Cù lao Tân Vạn đều là đất du lịch hoặc đất ở chỉ dựa trên tên dự án.

Khu vực quy hoạch phân khu A9

Đối với khu vực thuộc phạm vi phân khu A9, người tra cứu cần xem xét đồng thời Quyết định số 1184/QĐ-UBND năm 2022 và Quyết định số 3355/QĐ-UBND năm 2023. Việc đối chiếu bản vẽ có ý nghĩa quan trọng vì một quyết định điều chỉnh cục bộ có thể chỉ tác động đến phạm vi xác định, không áp dụng đồng loạt cho toàn phân khu.

Các tuyến đường và dự án hạ tầng

Tại phường Tân Vạn cũ, hồ sơ quản lý nhà nước từng đề cập đến hai tuyến đường quy hoạch ký hiệu QH-D6 và QH-D35. Tài liệu liên quan đến kế hoạch sử dụng đất năm 2023 và công tác bồi thường, hỗ trợ trong năm 2024 đã được ghi nhận trong báo cáo của UBND thành phố Biên Hòa trước đây.

Nguồn tham khảo: Báo cáo và biểu kế hoạch sử dụng đất của thành phố Biên Hòa.

Thông tin trên cho thấy có hồ sơ về các tuyến đường này, nhưng chưa đủ để khẳng định hiện trạng triển khai, phạm vi thu hồi đất hoặc tình trạng pháp lý của từng thửa đất ở thời điểm hiện nay. Nếu bất động sản nằm gần các tuyến đường nêu trên, nên kiểm tra bản vẽ quy hoạch, thông báo thu hồi đất và văn bản triển khai dự án mới nhất trước khi giao dịch.

Cách tra cứu bản đồ quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn

Bước 1 – Xác định thông tin thửa đất

Chuẩn bị địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có. Do địa giới hành chính đã thay đổi, cần xác định thửa đất thuộc phần địa bàn Tân Vạn cũ nào và đối chiếu với bản đồ hành chính phường Biên Hòa hiện nay.

Bước 2 – Tìm hồ sơ quy hoạch từ nguồn chính thức

Có thể bắt đầu từ các nguồn sau:

• Công báo tỉnh Đồng Nai: tìm kiếm quyết định phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch.
• Cổng thông tin điện tử thành phố Đồng Nai: tra cứu thông tin chỉ đạo, quản lý đất đai và dự án.
• Cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục đất đai tại địa phương: đề nghị hướng dẫn tra cứu hồ sơ theo vị trí thửa đất.

Nên tìm kiếm theo cả cụm từ “phường Tân Vạn, thành phố Biên Hòa” và “phường Biên Hòa, thành phố Đồng Nai” để không bỏ sót hồ sơ trước và sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Bước 3 – Đối chiếu đúng loại quy hoạch

Khi kiểm tra nhà đất, cần phân biệt các loại hồ sơ:

• Quy hoạch sử dụng đất: định hướng phân bổ và sử dụng các loại đất theo hồ sơ có thẩm quyền phê duyệt.
• Kế hoạch sử dụng đất: thể hiện việc tổ chức thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất theo kỳ hoặc theo quy định áp dụng.
• Quy hoạch phân khu: xác định định hướng tổ chức không gian và chức năng đô thị trong phạm vi một khu vực.
• Quy hoạch chi tiết: cụ thể hóa tổ chức không gian, chỉ tiêu và các yêu cầu quy hoạch trong phạm vi đồ án.

Các loại hồ sơ này có liên quan nhưng không thể thay thế cho nhau trong mọi trường hợp. Chẳng hạn, biết một thửa đất nằm trong phân khu A9 chưa đủ để kết luận thửa đất có được xây nhà hay không.

Bước 4 – Xin xác nhận cho thửa đất cụ thể

Nếu bản đồ trực tuyến không thể hiện rõ ranh giới hoặc các văn bản có nội dung khác nhau, nên đề nghị cơ quan chuyên môn hướng dẫn hoặc cung cấp thông tin quy hoạch theo hồ sơ thửa đất.

Đây là bước cần thiết nếu người mua chuẩn bị đặt cọc, chuyển nhượng, xây dựng hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Đất tại phường Tân Vạn cũ có bị quy hoạch không?

Không thể kết luận tất cả đất tại phường Tân Vạn cũ đều bị quy hoạch hoặc đều không bị quy hoạch. Tình trạng của từng thửa đất phụ thuộc vào vị trí, loại đất, ranh giới đồ án, văn bản điều chỉnh và hồ sơ pháp lý có liên quan.

Để đánh giá một thửa đất, cần kiểm tra:

1. Vị trí và ranh giới thửa đất trên bản đồ địa chính.
2. Chức năng sử dụng đất thể hiện trên hồ sơ quy hoạch phù hợp.
3. Các quyết định điều chỉnh quy hoạch có tác động đến vị trí đó.
4. Thông tin về dự án hạ tầng, thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất nếu có.
5. Điều kiện xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Việc một thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch đô thị không đồng nghĩa chắc chắn sẽ bị thu hồi. Ngược lại, việc đất đang có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không đủ để khẳng định rằng thửa đất không chịu bất kỳ hạn chế nào từ quy hoạch hoặc dự án.

Lưu ý khi mua bán nhà đất tại Tân Vạn, Biên Hòa

Trước khi giao dịch bất động sản thuộc địa bàn Tân Vạn cũ, người mua nên:

• Đối chiếu địa chỉ cũ với địa giới phường Biên Hòa hiện nay.
• Kiểm tra số thửa, số tờ bản đồ và diện tích thực tế.
• Yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan.
• Đối chiếu bản vẽ quy hoạch với đúng vị trí bất động sản, đặc biệt tại khu vực Cù lao Tân Vạn hoặc gần các tuyến đường quy hoạch.
• Xác minh các quyết định điều chỉnh, thông báo thu hồi đất hoặc thông tin dự án liên quan nếu có.
• Không đặt cọc chỉ dựa trên lời giới thiệu của người bán, môi giới hoặc ảnh chụp bản đồ không rõ nguồn.

Các bước này giúp giảm rủi ro giao dịch nhưng không thay thế việc xác minh pháp lý theo hồ sơ chính thức.

Câu hỏi thường gặp về quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn

Phường Tân Vạn, TP Biên Hòa hiện nay thuộc phường nào?

Theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 năm 2025, toàn bộ phường Tân Vạn cũ được sắp xếp cùng phường Tân Hạnh, Hóa An và Bửu Hòa thành phường Biên Hòa, hoạt động từ ngày 1/7/2025.

Có thể tra cứu quy hoạch bằng tên phường Tân Vạn cũ không?

Có. Nhiều quyết định và bản vẽ quy hoạch được ban hành trước năm 2025 vẫn sử dụng tên phường Tân Vạn. Nên tra cứu bằng cả địa danh cũ và tên phường Biên Hòa hiện nay để tìm đủ hồ sơ liên quan.

Quy hoạch phân khu A9 có phải là quy hoạch sử dụng đất không?

Không hoàn toàn. Phân khu A9 là đồ án quy hoạch đô thị. Khi kiểm tra một thửa đất, cần kết hợp hồ sơ phù hợp với mục tiêu tra cứu, đồng thời kiểm tra pháp lý đất đai và các văn bản có liên quan.

Cù lao Tân Vạn có được quy hoạch làm khu dân cư, dịch vụ và du lịch không?

Khu vực này có hồ sơ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư, dịch vụ và du lịch Cù lao Tân Vạn, trong đó có Quyết định số 1671/QĐ-UBND năm 2014 và Quyết định số 1642/QĐ-UBND năm 2025. Tuy nhiên, chức năng của từng vị trí cần được xác định từ bản vẽ và nội dung hồ sơ cụ thể, không thể suy rộng từ tên dự án.

Làm thế nào để biết đất ở Tân Vạn có được xây nhà không?

Cần xác minh mục đích sử dụng đất, vị trí thửa đất, quy hoạch có liên quan và điều kiện xây dựng theo quy định hiện hành. Nếu thông tin trên bản đồ không rõ, nên đề nghị cơ quan chuyên môn hướng dẫn hoặc xác nhận theo hồ sơ cụ thể.

Kết luận

Quy hoạch sử dụng đất phường Tân Vạn, TP Biên Hòa, Đồng Nai cần được nghiên cứu trên cơ sở các hồ sơ được lập trước đây và địa giới hành chính hiện nay của phường Biên Hòa, thành phố Đồng Nai.

Các tài liệu đáng chú ý gồm quy hoạch phân khu A9 tỷ lệ 1/5.000, các quyết định điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và hồ sơ quy hoạch chi tiết Cù lao Tân Vạn. Tuy nhiên, các văn bản này có phạm vi, mục đích và thời điểm ban hành khác nhau; người tra cứu cần đối chiếu đúng bản vẽ, quyết định điều chỉnh và hồ sơ pháp lý của thửa đất.

Nếu mục tiêu là mua bán, xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, cách an toàn nhất là xác định chính xác vị trí thửa đất và xác minh thông tin với cơ quan có thẩm quyền trước khi đưa ra quyết định.