Đất có quy hoạch ở phường An Bình, TP Biên Hoà, Đồng Nai là thông tin được người mua bán nhà đất quan tâm khi tìm hiểu khả năng xây dựng, chuyển nhượng hoặc đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, để xác định một thửa đất có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, cần đối chiếu vị trí cụ thể với bản đồ và hồ sơ quy hoạch Đồng Nai được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Một điểm cần lưu ý là từ ngày 1/7/2025, phường An Bình cũ được sắp xếp cùng các phường Bửu Long, Quang Vinh, Trung Dũng, Thống Nhất và Hiệp Hòa để thành lập phường Trấn Biên. Vì vậy, khi tra cứu thông tin hiện nay, người dân nên sử dụng tên phường Trấn Biên, đồng thời giữ thông tin địa chỉ cũ để xác định đúng vị trí thửa đất. Nguồn: Nghị quyết 1662/NQ-UBTVQH15.
Những thông tin quy hoạch đáng chú ý tại khu vực An Bình cũ
Quy hoạch chuyển đổi công năng Khu công nghiệp Biên Hòa 1
Một trong những nội dung quy hoạch nổi bật liên quan đến khu vực An Bình cũ là đề án chuyển đổi Khu công nghiệp Biên Hòa 1 thành khu đô thị – thương mại – dịch vụ và cải thiện môi trường.
Theo thông tin công bố của cơ quan chức năng, đề án đã được UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt tại Quyết định số 324/QĐ-UBND ngày 5/2/2024 và được điều chỉnh, bổ sung tại Quyết định số 2105/QĐ-UBND ngày 22/6/2025. Đến tháng 4/2026, địa phương thông tin việc phê duyệt phương án bồi thường và quyết định thu hồi đất phục vụ dự án đã được triển khai. Nguồn 1 · Nguồn 2.
Đến tháng 7/2026, thành phố Đồng Nai tiếp tục thông qua chủ trương đầu tư xây dựng Trung tâm chính trị – hành chính tại khu đất thuộc Khu công nghiệp Biên Hòa 1. Đây là thông tin về một dự án quy mô lớn trong khu vực, nhưng không có nghĩa toàn bộ đất thuộc phường An Bình cũ đều nằm trong phạm vi thu hồi hoặc có cùng chức năng sử dụng đất. Nguồn.
Người có đất tại khu vực này cần kiểm tra ranh giới dự án, quyết định thu hồi đất và hồ sơ quy hoạch cụ thể thay vì chỉ căn cứ vào thông tin chuyển đổi Khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Quy hoạch phân khu A2 tại khu vực Bình Đa và một phần An Bình cũ
Theo Quyết định số 104/QĐ-UBND ngày 12/1/2022, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 phân khu A2 tại phường Bình Đa và một phần phường An Bình theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa. Quyết định số 2494/QĐ-UBND ngày 21/8/2024 tiếp tục sửa đổi, bổ sung một nội dung của quyết định phê duyệt này.
Hồ sơ quy hoạch phân khu là cơ sở để tìm hiểu định hướng sử dụng đất, tổ chức không gian và phát triển hạ tầng tại khu vực. Tuy nhiên, bản đồ tỷ lệ 1/5.000 chưa đủ để kết luận chính xác một thửa đất cụ thể có bị thu hồi, có được xây dựng hay có thể chuyển mục đích sử dụng đất hay không.
Quy hoạch phân khu A1 và một phần phân khu C2
Quyết định số 1185/QĐ-UBND ngày 10/5/2022 phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 phân khu A1 và một phần phân khu C2 tại các phường Long Bình Tân và An Bình theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa. Quyết định số 2495/QĐ-UBND ngày 21/8/2024 sửa đổi, bổ sung một nội dung của quyết định này.
Nguồn tra cứu:
Do hồ sơ được lập theo địa giới hành chính trước khi sắp xếp, người tra cứu cần xác định phần ranh giới thuộc An Bình cũ và đối chiếu với bản đồ địa giới hiện hành. Không nên mặc định toàn bộ khu vực phường Trấn Biên hiện nay thuộc cùng một phân khu hoặc có chung chức năng sử dụng đất.
Một trường hợp cụ thể cho thấy cần kiểm tra quy hoạch đến từng thửa đất
Trong nội dung trả lời kiến nghị cử tri được công bố ngày 16/9/2025, cơ quan chức năng đề cập khu đất tập thể các hộ dân tại tổ 13, khu phố 2, phường An Bình cũ. Theo thông tin trả lời, khu đất này được xác định là đất hỗn hợp (dự án) trong hồ sơ quy hoạch phân khu A2; hồ sơ quy hoạch chung được dẫn chiếu cũng thể hiện định hướng khu ở cải tạo, chỉnh trang và nội dung điều chỉnh cục bộ sau đó xác định chức năng đất hỗn hợp.
Thông tin trên chỉ áp dụng cho khu đất được nêu trong văn bản, không thể suy rộng thành kết luận cho mọi thửa đất tại An Bình cũ. Nguồn: Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Đồng Nai.
Trường hợp này cho thấy, khi kiểm tra đất có quy hoạch, người dân cần xác định chính xác số tờ bản đồ, số thửa, địa chỉ và ranh giới khu đất. Tên đường, tên khu phố hoặc vị trí gần một dự án không đủ để kết luận thửa đất có thuộc quy hoạch hay không.
Cách tra cứu đất có quy hoạch ở phường An Bình cũ
Bước 1: Xác định địa chỉ hành chính hiện tại
Nếu giấy tờ đất ghi phường An Bình, thành phố Biên Hòa trước đây, hãy giữ nguyên địa chỉ cũ để đối chiếu và ghi nhận địa chỉ hành chính mới là phường Trấn Biên, thành phố Đồng Nai khi làm việc với cơ quan địa phương.
Bước 2: Chuẩn bị thông tin thửa đất
Nên có các thông tin sau:
- Số tờ bản đồ và số thửa đất.
- Địa chỉ, khu phố và vị trí thửa đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản trích lục bản đồ địa chính.
- Diện tích, mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận.
Nếu không có đủ thông tin địa chính, việc xác định chính xác ranh giới trên bản đồ quy hoạch có thể gặp khó khăn.
Bước 3: Đối chiếu bản đồ và hồ sơ quy hoạch chính thức
Có thể bắt đầu bằng việc tra cứu các quyết định quy hoạch phân khu A1, A2 và hồ sơ quy hoạch chung thành phố Biên Hòa được cơ quan có thẩm quyền công bố. Sau đó, liên hệ cơ quan chuyên môn hoặc UBND phường Trấn Biên để xác minh hồ sơ đang có hiệu lực tại vị trí cần kiểm tra.
Cần phân biệt rõ:
- Quy hoạch chung: thể hiện định hướng phát triển không gian ở phạm vi rộng.
- Quy hoạch phân khu: xác định chức năng sử dụng đất và tổ chức không gian ở phạm vi phân khu.
- Quy hoạch chi tiết: thể hiện cụ thể hơn các lô đất, công trình và chỉ tiêu quy hoạch trong phạm vi lập quy hoạch.
- Thông báo hoặc quyết định thu hồi đất: là hồ sơ riêng cần kiểm tra nếu muốn biết thửa đất có thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án hay không.
Bước 4: Xác minh trước khi giao dịch
Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp hoặc xác nhận thông tin quy hoạch đối với chính thửa đất đó. Cần kiểm tra thêm tình trạng pháp lý, mục đích sử dụng đất, điều kiện xây dựng và các quyết định thu hồi đất nếu có.
Không nên chỉ dựa vào bản đồ quy hoạch trên các website tổng hợp, ảnh chụp bản đồ hoặc lời giới thiệu của người bán để đưa ra quyết định.
Đất nằm trong quy hoạch ở An Bình cũ có mua bán được không?
Không thể kết luận mọi thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch đều bị cấm mua bán. Khả năng chuyển nhượng, xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất, loại quy hoạch, hồ sơ thực hiện dự án và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm giao dịch.
Người mua cần làm rõ ít nhất ba vấn đề:
- Thửa đất được quy hoạch với chức năng gì?
- Đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất áp dụng cho thửa đất hay chưa?
- Việc xây dựng, sửa chữa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?
Nếu chưa có xác nhận chính thức, nên coi thông tin trên bản đồ trực tuyến là dữ liệu tham khảo ban đầu, không phải kết luận pháp lý cuối cùng.
Câu hỏi thường gặp về đất có quy hoạch ở phường An Bình, TP Biên Hoà, Đồng Nai
Phường An Bình, TP Biên Hòa hiện nay thuộc phường nào?
Theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15, toàn bộ phường An Bình cũ được sắp xếp cùng các phường Bửu Long, Quang Vinh, Trung Dũng, Thống Nhất và Hiệp Hòa để thành lập phường Trấn Biên, chính thức hoạt động từ ngày 1/7/2025.
Khu vực An Bình cũ có quy hoạch chuyển đổi Khu công nghiệp Biên Hòa 1 không?
Có đề án chuyển đổi Khu công nghiệp Biên Hòa 1 thành khu đô thị – thương mại – dịch vụ và cải thiện môi trường. Tuy nhiên, cần đối chiếu ranh giới đề án với vị trí cụ thể của thửa đất; không phải toàn bộ An Bình cũ đều thuộc phạm vi Khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Xem bản đồ quy hoạch có đủ để biết đất có bị thu hồi không?
Không. Bản đồ giúp nhận biết định hướng quy hoạch nhưng cần đối chiếu với hồ sơ pháp lý, ranh giới dự án và quyết định hoặc thông báo thu hồi đất liên quan đến thửa đất cụ thể.
Cần hỏi cơ quan nào để xác minh đất có quy hoạch?
Người dân có thể liên hệ UBND phường Trấn Biên hoặc cơ quan chuyên môn phụ trách quy hoạch, đất đai của thành phố Đồng Nai. Khi đề nghị xác minh, nên cung cấp số tờ bản đồ, số thửa và giấy tờ liên quan để việc tra cứu chính xác hơn.
Kết luận
Thông tin đất có quy hoạch ở phường An Bình, TP Biên Hoà, Đồng Nai cần được tra cứu theo địa giới hành chính hiện tại là phường Trấn Biên và đối chiếu với hồ sơ quy hoạch được phê duyệt. Các nội dung đáng chú ý gồm quy hoạch phân khu A1, A2 và đề án chuyển đổi Khu công nghiệp Biên Hòa 1.
Để hạn chế rủi ro khi mua bán bất động sản, người dân nên kiểm tra quy hoạch theo số tờ, số thửa và xác minh tình trạng pháp lý tại cơ quan có thẩm quyền trước khi giao dịch. Bài viết cung cấp thông tin tham khảo, không thay thế văn bản xác nhận quy hoạch của cơ quan nhà nước.
