Đất có quy hoạch ở phường Tam Phước, Biên Hòa, Đồng Nai là thông tin được nhiều người quan tâm khi tìm mua nhà đất, kiểm tra khả năng xây dựng hoặc đánh giá những khu vực có thể chịu ảnh hưởng bởi các dự án phát triển đô thị và công nghiệp. Để xác định một thửa đất có thuộc quy hoạch hay không, người dân cần đối chiếu bản đồ quy hoạch, hồ sơ địa chính và các quyết định được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phường Tam Phước là một trong những địa bàn được giữ nguyên sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã năm 2025. Theo thông tin từ chính quyền địa phương, khu vực này có các hồ sơ quy hoạch Đồng Nai liên quan đến Khu công nghiệp Tam Phước, các phân khu đô thị và nhiều đồ án khu dân cư.

Tuy nhiên, việc một khu vực có quy hoạch công nghiệp, dân cư hoặc giao thông không đồng nghĩa tất cả các thửa đất tại đó đều bị thu hồi hoặc không được phép xây dựng. Người mua cần xác minh theo vị trí, số tờ bản đồ và số thửa cụ thể.

Đất có quy hoạch ở phường Tam Phước, TP Biên Hoà, Đồng Nai

Cập nhật thông tin quy hoạch phường Tam Phước

Phường Tam Phước hiện nay thuộc đơn vị hành chính nào?

Theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 ngày 16/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, phường Tam Phước là một trong những đơn vị hành chính cấp xã không thực hiện sắp xếp trong đợt này.

Do đó, khu vực phường Tam Phước cũ vẫn thuộc phường Tam Phước hiện nay. Khi tìm hồ sơ quy hoạch, người dân có thể sử dụng tên địa danh này kết hợp với các từ khóa về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu hoặc khu dân cư.

Nguồn tham khảo: Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã tỉnh Đồng Nai năm 2025.

Quy hoạch phân khu D2 tỷ lệ 1/5.000

Ngày 5/4/2022, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 858/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000 phân khu D2 tại phường Tam Phước theo quy hoạch chung thành phố Biên Hòa.

Ngày 21/3/2025, UBND tỉnh Đồng Nai tiếp tục ban hành Quyết định số 911/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một nội dung trong Quyết định số 858/QĐ-UBND.

Đây là hai văn bản quan trọng cần đối chiếu khi tìm hiểu quy hoạch tại khu vực thuộc phạm vi phân khu D2. Để xác định chức năng sử dụng đất của một vị trí cụ thể, cần xem bản vẽ quy hoạch và nội dung sửa đổi kèm theo, không chỉ dựa vào tên phân khu.

Nguồn chính thức:

Quy hoạch Khu công nghiệp Tam Phước tỷ lệ 1/2.000

Ngày 13/12/2021, UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Quyết định số 5030/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Tam Phước.

Hồ sơ này cần được lưu ý khi kiểm tra nhà đất nằm trong hoặc gần khu công nghiệp. Người dân cần xác định chính xác ranh giới quy hoạch công nghiệp, chức năng sử dụng đất và các điều kiện áp dụng đối với thửa đất đang quan tâm.

Không nên mặc định mọi khu đất gần Khu công nghiệp Tam Phước đều thuộc đất công nghiệp hoặc bị thu hồi. Kết luận phải dựa trên bản đồ và hồ sơ chính thức tại đúng vị trí.

Nguồn: Quyết định số 5030/QĐ-UBND về điều chỉnh quy hoạch Khu công nghiệp Tam Phước.

Các khu dân cư đã có hồ sơ quy hoạch tại Tam Phước

Theo thông tin giới thiệu trên cổng thông tin địa phương, Tam Phước có nhiều đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư được phê duyệt trong các năm trước. Một số hồ sơ được công bố gồm:

Khu dân cư Phủ Tin: diện tích được giới thiệu khoảng 15 ha, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 3325/QĐ-UBND ngày 13/11/2009.
Khu dân cư Phú Thuận Lợi: diện tích khoảng 19,16 ha, điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 4307/QĐ-UBND ngày 29/1/2018.
Khu dân cư và tái định cư Tín Nghĩa: diện tích được giới thiệu khoảng 18,07 ha, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 3070/QĐ-UBND ngày 8/10/2015.
Khu dân cư Phước Thái: diện tích được giới thiệu khoảng 8,98 ha, phê duyệt quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 2041/QĐ-UBND ngày 30/6/2016.
Khu tái định cư phường Tam Phước: diện tích khoảng 31,5 ha, được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 3369/QĐ-UBND ngày 25/12/2023.

Nguồn tham khảo: Tổng quan phường Tam Phước.

Các thông tin trên cho thấy khu vực có nhiều đồ án quy hoạch khu dân cư và tái định cư. Tuy nhiên, đây là danh mục hồ sơ được công bố trên trang giới thiệu địa phương, không phải danh sách đầy đủ mọi khu đất có quy hoạch. Khi kiểm tra một thửa đất, cần xem đúng bản vẽ, ranh giới và những quyết định điều chỉnh mới hơn nếu có.

Các loại đất cần chú ý trên bản đồ quy hoạch Tam Phước

Khi xem bản đồ quy hoạch tại phường Tam Phước, người dân nên tập trung vào chức năng sử dụng đất thể hiện trên bản vẽ và thuyết minh của đồ án.

Đất ở và đất khu dân cư

Đất ở có thể nằm trong khu dân cư hiện hữu hoặc các đồ án phát triển khu dân cư. Tuy nhiên, chức năng đất trên bản đồ quy hoạch không thay thế cho mục đích sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận và cũng không tự động xác nhận quyền xây dựng.

Trước khi giao dịch, cần kiểm tra ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng đất, điều kiện xây dựng và tình trạng pháp lý.

Đất công nghiệp

Do Tam Phước có hồ sơ quy hoạch Khu công nghiệp Tam Phước, người mua đất gần khu công nghiệp cần kiểm tra xem vị trí có nằm trong ranh giới quy hoạch công nghiệp hay không.

Đối với đất nằm ngoài ranh giới khu công nghiệp, vẫn cần xác minh chức năng sử dụng đất theo đồ án quy hoạch tương ứng. Không nên chỉ dựa vào khoảng cách đến khu công nghiệp để đưa ra kết luận.

Đất giao thông và hạ tầng kỹ thuật

Bản đồ quy hoạch có thể thể hiện đường hiện hữu, đường dự kiến, hành lang hạ tầng hoặc các công trình phục vụ giao thông. Nếu thửa đất tiếp giáp tuyến đường quy hoạch, cần kiểm tra chỉ giới và ranh giới chính xác để đánh giá nguy cơ ảnh hưởng.

Đất công cộng, cây xanh và tái định cư

Các đồ án quy hoạch khu dân cư có thể bao gồm đất công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật và khu tái định cư. Muốn xác định một thửa đất có thuộc những chức năng này hay không, cần đối chiếu đúng bản đồ được phê duyệt.

Lưu ý: Chưa đủ căn cứ để liệt kê chính xác từng thửa đất tại Tam Phước thuộc quy hoạch nào chỉ từ danh mục các đồ án tổng quan.

Tra cứu bản đồ quy hoạch phường Tam Phước ở đâu?

Người dân có thể bắt đầu từ các nguồn chính thức sau:

Cổng thông tin UBND phường Tam Phước: tamphuoc.dongnai.gov.vn. Có thể tìm thông tin giới thiệu địa phương, các khu dân cư và hồ sơ quy hoạch được công bố.
Cổng thông tin tỉnh Đồng Nai: dongnai.gov.vn. Tra cứu quyết định phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch và văn bản quản lý nhà nước.
Cổng thông tin quy hoạch xây dựng: quyhoach.xaydung.gov.vn. Tìm các đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được công bố.
Hồ sơ quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền: sử dụng khi cần xác minh chính xác chức năng sử dụng đất theo số tờ bản đồ và số thửa.

Khi mở bản đồ, cần kiểm tra tên đồ án, tỷ lệ, ngày phê duyệt, phạm vi áp dụng và các quyết định điều chỉnh. Bản đồ tổng hợp từ website bất động sản chỉ nên dùng để tham khảo ban đầu, không thay thế hồ sơ pháp lý.

Cách kiểm tra đất có quy hoạch ở phường Tam Phước

Bước 1: Chuẩn bị thông tin thửa đất

Cần có địa chỉ, số tờ bản đồ, số thửa và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có. Thông tin càng cụ thể thì việc xác định vị trí trên bản đồ càng chính xác.

Bước 2: Xác định đồ án quy hoạch áp dụng

Tùy vị trí, cần kiểm tra quy hoạch phân khu D2 tỷ lệ 1/5.000, quy hoạch Khu công nghiệp Tam Phước tỷ lệ 1/2.000 hoặc đồ án chi tiết của khu dân cư tương ứng.

Không nên dùng một đồ án để kết luận cho toàn bộ phường vì mỗi đồ án có phạm vi và mục tiêu khác nhau.

Bước 3: Đối chiếu ranh giới và chức năng sử dụng đất

Xác định thửa đất nằm trong khu chức năng nào, có tiếp giáp đường quy hoạch hoặc thuộc phạm vi một dự án cụ thể hay không. Nếu bản đồ không đủ chi tiết, nên yêu cầu cơ quan chuyên môn kiểm tra trực tiếp theo số tờ, số thửa.

Bước 4: Xác minh trước khi đặt cọc hoặc xây dựng

Trước khi giao dịch, cần kiểm tra giấy chứng nhận, tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch và các điều kiện xây dựng. Nếu thửa đất nằm trong khu vực có dự án, nên kiểm tra thêm hồ sơ triển khai và thông báo thu hồi đất nếu có.

Đất có quy hoạch ở Tam Phước có mua bán được không?

Không thể chỉ dựa vào cụm từ “đất có quy hoạch” để kết luận một thửa đất có được mua bán hay không. Việc chuyển nhượng phụ thuộc vào tình trạng pháp lý và các điều kiện theo quy định hiện hành.

Người mua nên kiểm tra các nội dung sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thông tin chủ sử dụng.
Mục đích sử dụng đất, diện tích và ranh giới thửa đất.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất có liên quan.
Thông báo hoặc quyết định thu hồi đất nếu có.
Điều kiện xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất và các nghĩa vụ pháp lý khác.

Nếu thông tin người bán cung cấp khác với bản đồ hoặc hồ sơ chính thức, nên xác minh bằng văn bản trước khi đặt cọc.

Câu hỏi thường gặp

Phường Tam Phước có bị sáp nhập trong năm 2025 không?

Không. Theo Nghị quyết số 1662/NQ-UBTVQH15, phường Tam Phước là đơn vị hành chính được giữ nguyên sau đợt sắp xếp năm 2025.

Tam Phước có quy hoạch khu công nghiệp không?

Có. Khu vực này có hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu công nghiệp Tam Phước được phê duyệt theo Quyết định số 5030/QĐ-UBND ngày 13/12/2021. Tuy nhiên, cần kiểm tra ranh giới bản đồ để xác định thửa đất cụ thể có nằm trong khu công nghiệp hay không.

Đất gần Khu công nghiệp Tam Phước có bị thu hồi không?

Không thể kết luận chỉ dựa vào vị trí gần khu công nghiệp. Cần xác định thửa đất có nằm trong ranh giới quy hoạch, dự án hoặc phạm vi thu hồi đất theo hồ sơ cụ thể hay không.

Có thể dùng bản đồ quy hoạch trên website bất động sản để quyết định mua đất không?

Không nên sử dụng riêng bản đồ tổng hợp để quyết định giao dịch. Cần đối chiếu với đồ án được phê duyệt, quyết định điều chỉnh và hồ sơ địa chính tại cơ quan có thẩm quyền.

Kết luận

Đất có quy hoạch ở phường Tam Phước, Biên Hòa, Đồng Nai cần được kiểm tra theo đúng vị trí và hồ sơ quy hoạch áp dụng. Những tài liệu đáng chú ý tại địa phương gồm quy hoạch phân khu D2 tỷ lệ 1/5.000, quy hoạch Khu công nghiệp Tam Phước tỷ lệ 1/2.000 và các đồ án quy hoạch chi tiết khu dân cư, tái định cư.

Để xác định một thửa đất có thuộc quy hoạch công nghiệp, đất giao thông, khu dân cư hoặc diện thu hồi hay không, người dân cần đối chiếu bản đồ chính thức, số tờ, số thửa và các văn bản liên quan. Không nên suy rộng thông tin của một dự án sang toàn bộ phường hoặc kết luận tình trạng pháp lý của đất chỉ từ bản đồ trực tuyến.