Việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính theo các Nghị quyết của Quốc hội và Chính phủ đã hoàn tất, kéo theo sự thay đổi lớn về địa giới, tên gọi và ranh giới các xã, phường. Cùng với đó, mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – xã) được triển khai từ 01/07/2025, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong hệ thống quản lý hành chính.
Những thay đổi này tác động trực tiếp đến dữ liệu địa chính và bản đồ quy hoạch, khiến quá trình tra cứu thông tin quy hoạch của người dân và nhà đầu tư dễ phát sinh sai lệch hoặc nhầm lẫn. Trong bối cảnh thị trường bất động sản nhạy cảm với các thông tin pháp lý, việc tra cứu sai bản đồ quy hoạch có thể dẫn đến rủi ro đáng kể.
Những rủi ro pháp lý khi sử dụng bản đồ quy hoạch không cập nhật
Nhầm lẫn mục đích sử dụng đất
Sáp nhập xã/phường khiến ranh giới mới thay đổi. Một thửa đất trước đây nằm trong quy hoạch đất ở của xã cũ nhưng khi chuyển sang xã mới lại thuộc quy hoạch cây xanh, công cộng hoặc hành lang giao thông. Nếu dựa vào bản đồ quy hoạch cũ, người mua dễ đánh giá sai tiềm năng sử dụng.
Rủi ro quy hoạch treo
Trong quá trình điều chỉnh hành chính, nhiều khu vực được cập nhật vào danh mục thu hồi đất, danh mục dự án, hoặc đang chờ phê duyệt quy hoạch mới. Bản đồ quy hoạch chưa cập nhật có thể không hiển thị các thông tin quan trọng này, dẫn tới việc mua phải đất không được xây dựng hoặc không thể chuyển nhượng.
Tranh chấp ranh giới thửa đất
Khi ranh giới hành chính thay đổi nhưng dữ liệu địa chính chưa được số hóa đồng bộ, việc xác nhận ranh giới chính xác của thửa đất dễ phát sinh sai lệch giữa bản đồ quy hoạch giấy, bản đồ quy hoạch số và mô tả thực tế. Đây là nguồn gốc của rất nhiều tranh chấp.
Thiếu cơ sở pháp lý trong hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng cần ghi đúng tên đơn vị hành chính mới. Nếu mô tả địa chỉ không khớp với hệ thống dữ liệu sau sáp nhập, giao dịch có thể bị cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu chỉnh lý, thậm chí có thể bị xem là không hợp lệ khi phát sinh tranh chấp.
Phương pháp tra cứu bản đồ quy hoạch an toàn và chính xác trong giai đoạn sau sáp nhập
Phương pháp ưu tiên số 1: Tra cứu bằng Số tờ – Số thửa
Đây là thông tin không thay đổi, bất kể tên xã/huyện có điều chỉnh. Người dân nên dùng Số tờ – Số thửa để tra cứu tại cổng quy hoạch tỉnh, ứng dụng bản đồ, hoặc tại văn phòng đăng ký đất đai. Khi tra cứu bản đồ quy hoạch, bạn nên:
- Tìm theo số tờ – số thửa thay vì tên địa chỉ
- Đối chiếu với tọa độ VN-2000 nếu cần xác định độ chính xác cao
- Kiểm tra cả lớp bản đồ quy hoạch lẫn lớp bản đồ địa chính
Phương pháp này giúp tránh nhầm lẫn khi tên đơn vị hành chính mới chưa quen thuộc hoặc chưa được cập nhật đồng bộ.
Phương pháp ưu tiên số 2: Xác minh trực tiếp tại cơ quan chức năng
Trong giai đoạn chuyển tiếp, dữ liệu đang hoàn thiện, bạn nên:
- Đến UBND cấp xã (mới) để xác minh tên gọi, ranh giới hành chính
- Đến Phòng Tài nguyên & Môi trường cấp tỉnh hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai để xin trích lục bản đồ quy hoạch hoặc văn bản xác nhận quy hoạch
- Yêu cầu văn bản có đóng dấu, tránh tin vào bản thông tin không chính thức
Tại đây, cán bộ có thể cung cấp văn bản thông tin quy hoạch chính thức, có giá trị pháp lý cao nhất.
Sử dụng các cổng thông tin điện tử chính thống
Các tỉnh/thành đang khẩn trương cập nhật hệ thống bản đồ quy hoạch sau sáp nhập như:
- Cổng thông tin Quy hoạch Hà Nội
- Cổng thông tin Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh
- Cổng thông tin quy hoạch Bình Dương, Đồng Nai, Đà Nẵng…cụ thể từng tỉnh thành
Người dùng cần lưu ý rằng giao diện tra cứu đã chuyển sang đơn vị hành chính mới, nên thao tác tìm kiếm phải theo tên xã mới, không dùng tên cũ để tránh kết quả sai. Ngoài ra, một số địa phương tích hợp API bản đồ quốc gia, cho phép đối chiếu quy hoạch, địa giới, hiện trạng trên cùng một nền tảng, giúp giảm rủi ro nhầm lẫn.
Hiện nhiều tỉnh công bố cả shapefile và bản đồ GIS mở, giúp người dân kiểm tra đa lớp quy hoạch. Đồng thời, bảng cập nhật địa giới sau sáp nhập được đăng công khai để hỗ trợ người dân đối chiếu tên gọi cũ, mới. Đây là nguồn thông tin đáng tin cậy, cần ưu tiên khi kiểm tra dữ liệu pháp lý.
Cảnh báo về nguồn thông tin không chính thống
Người dân cần lưu ý không sử dụng bản đồ quy hoạch do môi giới tự vẽ, file quy hoạch lan truyền trên mạng hoặc ứng dụng không công bố nguồn dữ liệu thường sai lệch nghiêm trọng. Những kết quả này không được pháp luật công nhận và có thể gây hậu quả lớn khi giao dịch.
Nhiều ứng dụng thương mại chỉ mô phỏng quy hoạch hoặc sử dụng bản đồ quy hoạch từ năm 2015 – 2020, chưa tích hợp dữ liệu sau sáp nhập 2025. Vì vậy, người dùng cần kiểm tra dấu xác thực (watermark, ngày cập nhật, đơn vị phát hành). Chỉ nên tham khảo, không sử dụng làm căn cứ giao dịch. Ngoài ra, việc sử dụng bản đồ quy hoạch ảnh chụp hoặc file đồ họa chỉnh sửa có thể bị che khuất lớp thông tin quan trọng, gây hiểu nhầm.
Tra cứu bản đồ quy hoạch an toàn bằng Meey Map
Bên cạnh các cổng thông tin của Nhà nước, người dùng có thể sử dụng Meey Map – nền tảng bản đồ số tích hợp quy hoạch được phát triển bởi hệ sinh thái Meey Land. Dữ liệu trên Meey Map được tổng hợp từ nhiều nguồn công khai, trong đó có các cổng thông tin quy hoạch địa phương, dữ liệu bản đồ nền quốc gia, cùng hệ thống bản đồ không gian địa lý (GIS). Đây là công cụ hỗ trợ rất hữu ích để tham khảo nhanh thông tin quy hoạch, đặc biệt trong bối cảnh địa giới hành chính thay đổi mạnh sau năm 2025.
Meey Map hỗ trợ những chức năng nổi bật:
- Tra cứu theo Số tờ – Số thửa: Đây là tính năng quan trọng nhất giúp đảm bảo độ chính xác khi tên đơn vị hành chính đã thay đổi sau sáp nhập.
- Tìm kiếm theo địa giới hành chính mới: Giao diện đã cập nhật danh sách xã/phường mới, giúp người dùng không bị nhầm lẫn với tên gọi cũ.
- Hiển thị đa lớp quy hoạch: Đất ở, đất cây xanh, đất công cộng, đất giao thông, hành lang bảo vệ, khu vực thu hồi đất…
- Xem ranh giới thửa đất và thông tin pháp lý cơ bản: Diện tích, vị trí, hình dạng thửa đất trên bản đồ.
- Đối chiếu lớp quy hoạch, địa chính, bản đồ vệ tinh, giúp hạn chế sai lệch khi so sánh thực địa.
Hướng dẫn tra cứu quy hoạch trên Meey Map:
Bước 1: Truy cập Meey Map
- Vào https://meeymap.com/
- Chọn mục Bản đồ quy hoạch trên thanh menu.
Bước 2: Chọn phương thức tìm kiếm
Meey Map hỗ trợ 3 cách tìm:
- Nhập Số tờ – Số thửa:
- Đây là cách chính xác nhất.
- Chọn Tỉnh → Chọn Xã/Phường (tên hành chính mới) → Nhập số tờ, số thửa.
- Tìm kiếm theo địa chỉ/thôn/xóm:
- Hệ thống tự động cập nhật tên xã mới sau sáp nhập.
- Hữu ích khi người dùng không có số tờ – số thửa.
- Tra cứu bằng tọa độ (GPS):
- Phù hợp khi kiểm tra đất trên thực địa.
Bước 3: Kiểm tra đa lớp thông tin quy hoạch
Sau khi hiển thị thửa đất:
- Bật/tắt từng lớp quy hoạch để xem mục đích sử dụng đất theo quy hoạch.
- Bật lớp ranh giới hành chính để đối chiếu tên xã/phường mới.
- Bật lớp vệ tinh để xem tình trạng thực tế.
Người dùng có thể chụp lại màn hình hoặc lưu liên kết để so sánh với dữ liệu từ cổng thông tin chính thống.
Meey Map là công cụ hỗ trợ tham khảo, giúp rút ngắn thời gian kiểm tra. Tuy nhiên, văn bản pháp lý chính thức vẫn phải được xác nhận tại các kênh chính thống. Việc kết hợp Meey Map và nguồn chính thống sẽ đảm bảo người dùng hạn chế tối đa rủi ro khi giao dịch bất động sản trong giai đoạn địa giới hành chính biến động.
Kết luận
Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính và tổ chức lại hệ thống địa giới từ 01/7/2025, nhu cầu tra cứu bản đồ quy hoạch trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Dữ liệu quy hoạch cũ không còn phù hợp và có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý nếu không kiểm tra kỹ. Việc nắm rõ cách tra cứu an toàn, đúng phương pháp là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Người dân và nhà đầu tư cần kết hợp cả nguồn chính thống của Nhà nước và các nền tảng hỗ trợ như Meey Map để đưa ra quyết định chính xác và giảm thiểu mọi rủi ro.
Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com
Bộ phận kinh doanh
Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn
