Điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh đang bước vào giai đoạn cập nhật mạnh, tập trung vào hạ tầng chiến lược (sân bay – logistics), mở rộng KCN, tổ chức không gian đô thị và cơ cấu sử dụng đất. Bài viết này tổng hợp những thay đổi mới nhất, nêu rõ phạm vi, văn bản pháp lý liên quan, tác động tới giá đất – đầu tư – nhà ở, đồng thời hướng dẫn cách tự kiểm tra trên bản đồ để biết thửa đất của bạn có bị ảnh hưởng hay không. Nội dung được rà soát và cập nhật định kỳ.

Tổng quan điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh

“Điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh” hiện bám sát thực tế triển khai hạ tầng chiến lược (đặc biệt là Cảng hàng không quốc tế Gia Bình và trục kết nối Hà Nội – Gia Bình), đồng thời cập nhật tổ chức không gian đô thị, công nghiệp – logistics và hạ tầng kỹ thuật then chốt. Ngày 19/8/2025, UBND tỉnh ban hành Quyết định 637/QĐ-UBND phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn 2050, làm căn cứ hợp nhất các thay đổi và điều phối phát triển theo giai đoạn.

Lý do điều chỉnh

• Đáp ứng dự án sân bay Gia Bình và trung tâm logistics đi kèm: sau kết luận của Thủ tướng tại Thông báo 68/TB-VPCP (27/02/2025) về đường kết nối sân bay với Hà Nội và phát triển logistics khu vực sân bay, tỉnh cần cập nhật các lớp đất đai – giao thông – dịch vụ liên quan.
• Điều chỉnh quy mô, chỉ tiêu sân bay: Bộ Xây dựng phê duyệt quy hoạch sân bay với nhu cầu đất ~1.960 ha, công suất mục tiêu đến 2050 ≈50 triệu khách/năm, là cơ sở để tái cấu trúc không gian đô thị – công nghiệp – dịch vụ lân cận.
• Đồng bộ với quy hoạch cấp trên: bảo đảm thống nhất với Quyết định 1589/QĐ-TTg (08/12/2023) về Quy hoạch tỉnh Bắc Ninh 2021–2030, tầm nhìn 2050, và các quy hoạch ngành (điện, giao thông, đô thị).

Phạm vi và cấp độ điều chỉnh

• Phạm vi: phủ toàn tỉnh (trước sắp xếp hành chính), cập nhật các khu vực trọng điểm như phía Nam sông Đuống, hành lang kết nối sân bay, các KCN/CCN, đầu mối logistics, hạ tầng kỹ thuật (điện, cấp thoát nước, bến – cảng thủy).
• Cấp độ: (i) điều chỉnh ở cấp tỉnh để định hướng tổng thể; (ii) kéo theo điều chỉnh cục bộ ở các quy hoạch phân khu/chi tiết, đặc biệt tại khu vực xung quanh sân bay và trục kết nối.

Thời gian và chu kỳ cập nhật

• Mốc phê duyệt điều chỉnh: 19/8/2025 (637/QĐ-UBND).
• Căn cứ liên ngành trong tháng 7–8/2025 (hệ thống quyết định/ý kiến của Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan) làm cơ sở hoàn thiện hồ sơ điều chỉnh.
• Định hướng cập nhật định kỳ: bám tiến độ triển khai sân bay Gia Bình (hiện đã có các quyết định quy hoạch, quy mô đất và công suất) và các dự án hạ tầng then chốt; khi có văn bản mới, các đồ án phân khu/chi tiết sẽ tiếp tục điều chỉnh phù hợp.

Những điều chỉnh trọng điểm trong quy hoạch Bắc Ninh

Dưới đây là các nhóm điều chỉnh trọng điểm trong quy hoạch tỉnh Bắc Ninh mới nhất như sau:

Hạ tầng hàng không – logistics (trọng tâm Gia Bình)

• Cảng HKQT Gia Bình được điều chỉnh quy hoạch với quy mô lớn và lộ trình 2 giai đoạn, mục tiêu công suất đến 2050 khoảng 50 triệu khách/năm; là hạt nhân để tái tổ chức không gian đô thị – logistics của tỉnh.
• Nhu cầu đất ~1.960 ha cho sân bay (so với các phương án nhỏ hơn trước đây), kéo theo nhu cầu quỹ đất tái định cư, hành lang an toàn bay, và bổ sung trung tâm logistics liên kết vùng.
• Kết nối sân bay – Hà Nội và trục liên vùng được đưa vào nội dung điều chỉnh, nhằm rút ngắn thời gian tiếp cận, chia sẻ tải với Nội Bài và tạo hành lang phát triển dịch vụ – công nghiệp mới.

Tổ chức lại không gian đô thị (nhất là phía Nam sông Đuống)

• Bổ sung định hướng mở rộng, hình thành cụm đô thị mới gắn với sân bay và các nút giao trên trục kết nối; ưu tiên đất hỗn hợp, dịch vụ – thương mại, nhà ở đáp ứng làn sóng lao động – chuyên gia.
• Rà soát chỉ tiêu mật độ, tầng cao, dân số quy hoạch ở các phân khu chịu tác động của hành lang bay và hạ tầng đầu mối (bến, bãi, logistics), đảm bảo tương thích với điều chỉnh cấp tỉnh.

Công nghiệp – cụm công nghiệp (CCN) và chuỗi logistics

• Cập nhật danh mục KCN/CCN, vị trí – quy mô để đồng bộ với hạ tầng sân bay, cảng thủy, lưới điện, cấp thoát nước; ưu tiên CCN hỗ trợ logistics, kho lạnh, chế biến sâu.
• Định hướng cụm logistics vùng sân bay để gom – tách hàng, trung chuyển quốc tế, thúc đẩy kinh tế đêm dịch vụ hậu cần.

Giao thông đối ngoại – trục động lực

• Bổ sung/điều chỉnh các tuyến trục chiến lược kết nối Gia Bình với Hà Nội và các tỉnh lân cận; hoàn thiện mạng vành đai, các tuyến hướng tâm và cầu qua sông làm “xương sống” phát triển cực Đông – Nam tỉnh.
• Phối hợp cảng thủy nội địa trên sông Đuống để chia sẻ lưu lượng hàng hóa với đường bộ – đường hàng không.

Hạ tầng kỹ thuật – xã hội và môi trường

• Điều chỉnh vị trí/quy mô công trình kỹ thuật đầu mối (điện, nước, thoát nước), bảo đảm an toàn – dự phòng công suất cho đô thị – công nghiệp mở rộng quanh sân bay.
• Bổ sung khu xử lý chất thải rắn và nghĩa trang theo hướng tập trung, kiểm soát khoảng cách an toàn đến khu ở – công trình công cộng, giảm xung đột sử dụng đất trong hành lang bay.
• Tăng đất cây xanh – mặt nước điều hòa để giảm rủi ro môi trường khi mật độ xây dựng và giao thông tăng nhanh ở khu vực cửa ngõ sân bay.

Sử dụng đất và điều chỉnh cục bộ theo địa bàn

• Rà soát chuyển mục đích sử dụng đất (NN → PNN) cho các khu vực hạ tầng – logistics – tái định cư; cập nhật bản đồ quy hoạch sử dụng đất để người dân/doanh nghiệp tự tra cứu.
• Gợi ý các điểm nóng cập nhật: Gia Bình (trung tâm sân bay & logistics), Quế Võ – Thuận Thành – Tiên Du (hành lang kết nối, công nghiệp – dịch vụ), phía Nam sông Đuống (đô thị mới).

Tóm lại, điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh năm 2025 xoay quanh “cụm động lực sân bay Gia Bình – logistics – đô thị phía Nam sông Đuống”, kéo theo cập nhật lớn về đất đai, giao thông, công nghiệp và môi trường; đây là các trục nội dung bạn nên ưu tiên khai thác sâu trong bài. 

Bản đồ điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh và cách tự kiểm tra hợp lệ

Khi thông tin điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh liên tục được ban hành (đặc biệt từ Quyết định 637/QĐ-UBND ngày 19/8/2025 và các đồ án liên quan sân bay Gia Bình), việc kiểm tra đúng bản đồ quy hoạch là điều cần thiết để tránh rủi ro khi mua bán – xây dựng – chuyển nhượng đất. Dưới đây là các cách kiểm tra bản đồ chính xác và hợp pháp nhất hiện nay.

Tra cứu trên cổng thông tin chính quyền Bắc Ninh

Đây là nguồn dữ liệu pháp lý chính thức do Sở Xây dựng và Sở TNMT tỉnh Bắc Ninh công bố.

Cách thực hiện:

• Bước 1: Truy cập Cổng thông tin điện tử Bắc Ninh → Mục “Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất”.
• Bước 2: Nhập tên xã/phường, số tờ – số thửa hoặc chọn “tải bản đồ quy hoạch PDF”
• Bước 3: Chọn loại bản đồ muốn xem: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, điều chỉnh cục bộ…
• Bước 4: Tải về file PDF/Shape (nếu có) để đối chiếu với sổ đỏ hoặc vị trí thực địa

Ưu – nhược điểm:

• Ưu điểm: nguồn chính thống, có dấu xác thực từ UBND tỉnh/huyện.
• Hạn chế: khó sử dụng trên điện thoại, không định vị GPS, chưa cập nhật kịp thời các chỉnh sửa mới.

Xem bản đồ điều chỉnh trên nền tảng Meey Map

Meey Map là công cụ giúp người dân, nhà đầu tư tra cứu điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh trực tiếp trên bản đồ số, có thể phóng to đến từng thửa đất.

Các bước kiểm tra điều chỉnh quy hoạch trên Meey Map:

• Bước 1: Truy cập meeymap.com hoặc mở app Meey Map.
• Bước 2: Gõ địa chỉ, tên xã/phường hoặc số tờ – số thửa vào ô tìm kiếm
• Bước 3: Chọn lớp bản đồ “Quy hoạch sử dụng đất”, “Điều chỉnh quy hoạch”, “Hành lang sân bay, vành đai…”
• Bước 4: Bật chế độ so sánh “Hiện trạng – Quy hoạch – Điều chỉnh” để thấy sự thay đổi đất trước và sau điều chỉnh.
• Bước 5: Nếu đất thuộc diện bị điều chỉnh → hệ thống hiển thị cảnh báo màu (đỏ/vàng/xanh) + thông tin pháp lý kèm số quyết định

Điểm mạnh của Meey Map đối với quy hoạch Bắc Ninh:

• Cập nhật điều chỉnh ở các khu vực nóng: Gia Bình (sân bay), Quế Võ, Thuận Thành, phía Nam sông Đuống.
• Có thông tin pháp lý trích dẫn trực tiếp từ Quyết định 637/QĐ-UBND, 68/TB-VPCP, đồ án phân khu chi tiết tỷ lệ 1/2000.
• Hỗ trợ xuất file ảnh/báo cáo PDF quy hoạch để nộp hồ sơ xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách đối chiếu bản đồ số với hồ sơ pháp lý

Để đảm bảo thông tin hợp lệ, bạn nên kiểm tra song song bằng 3 yếu tố sau:

Kiểu thông tin	Nguồn kiểm tra	Mục đích
Văn bản pháp lý	Quyết định 637/QĐ-UBND, đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch sử dụng đất 2021–2030	Xác định phạm vi điều chỉnh đúng văn bản Nhà nước
Bản đồ số	Meey Map, GIS tỉnh Bắc Ninh	Xác định vị trí đất bị điều chỉnh trên thực địa
Sổ đỏ – Địa chính	Văn phòng đăng ký đất đai	Đảm bảo thửa đất trùng tờ/thửa, không thuộc diện thu hồi, hành lang sân bay, quy hoạch treo

Những dấu hiệu đất đã bị điều chỉnh quy hoạch cần lưu ý

Dấu hiệu cảnh báo	Ví dụ điển hình tại Bắc Ninh
Đất chuyển từ nông nghiệp thành đất công nghiệp/logistics	Vùng phía Đông sân bay Gia Bình
Đất thuộc hành lang an toàn sân bay/đường lăn	Xã Đông Cứu, Đại Lai (Gia Bình)
Đất nằm trên trục giao thông kết nối	Cao tốc Nội Bài – Gia Bình, đường vành đai ven sông Đuống
Đất quy hoạch nhưng chưa có phương án bồi thường	Các khu tái định cư quanh sân bay, Quế Võ 2, Thuận Thành 3

Tác động tới thị trường và người dân/doanh nghiệp

Việc điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh – nhất là kể từ Quyết định 637/QĐ-UBND (tháng 8/2025) – không chỉ làm thay đổi cấu trúc không gian phát triển của tỉnh mà còn ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất, bất động sản, đời sống người dân và chiến lược đầu tư của doanh nghiệp.

Tác động tới thị trường bất động sản

Cơ hội tăng giá và dịch chuyển dòng vốn đầu tư

• Những khu vực nằm gần sân bay Gia Bình, các tuyến giao thông mới, trục kết nối Hà Nội – Bắc Ninh, phía Nam sông Đuống, Quế Võ, Thuận Thành, Yên Phong đang ghi nhận nhu cầu tìm kiếm & đầu tư tăng mạnh.
• Đất ở, đất dịch vụ, đất thương mại xung quanh khu vực sân bay và khu đô thị vệ tinh có biên độ tăng giá cao hơn các khu vực khác.

Xuất hiện hiện tượng “sốt đất theo quy hoạch”

• Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ và môi giới thổi giá đất bằng tin đồn như “sân bay chuẩn bị giải phóng mặt bằng”, “thu hồi đất làm đường cao tốc”, “đô thị sân bay”, khiến thị trường biến động mạnh.
• Những khu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có phương án đền bù – tái định cư dễ trở thành “bẫy quy hoạch treo” nếu không kiểm tra thông tin chính thống.

Tác động tới người dân tại khu vực điều chỉnh

Lợi ích:

• Hạ tầng giao thông, điện, nước, trường học, bệnh viện được nâng cấp, đặc biệt là các xã thuộc khu vực sân bay Gia Bình, Quế Võ, Thuận Thành.
• Người dân có thể được đền bù – tái định cư theo mặt bằng giá mới nếu thuộc diện thu hồi đất phục vụ dự án hạ tầng, công nghiệp, logistics.

Khó khăn:

• Nhiều hộ dân rơi vào tình trạng “đất bị quy hoạch nhưng chưa thu hồi” → không được cấp phép xây dựng mới, không được tách sổ, không chuyển mục đích sử dụng đất.
• Áp lực di dời, thay đổi sinh kế khi đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp, đô thị hoặc hành lang sân bay.

Tác động tới doanh nghiệp và nhà đầu tư

Doanh nghiệp hưởng lợi:

• Các doanh nghiệp trong lĩnh vực logistics, kho bãi, vận tải, công nghiệp phụ trợ hưởng lợi lớn nhờ sân bay, cảng sông Đuống và mạng lưới giao thông liên vùng.
• Chủ đầu tư bất động sản có thêm cơ hội mở rộng dự án đô thị, khu công nghiệp, khu tái định cư.

Thách thức và rủi ro pháp lý:

• Một số dự án đã lập quy hoạch nhưng không còn phù hợp sau điều chỉnh có thể phải dừng, cập nhật lại hồ sơ hoặc điều chỉnh thiết kế.
• Doanh nghiệp mua đất nông nghiệp, đất trong hành lang quy hoạch nếu không kiểm tra kỹ thông tin pháp lý – quy hoạch sẽ đối diện nguy cơ dự án không được phê duyệt.

Xu hướng phát triển sau điều chỉnh quy hoạch

• Bắc Ninh chuyển dịch từ mô hình tỉnh công nghiệp sản xuất sang “đô thị sân bay – trung tâm logistics – công nghiệp công nghệ cao”.
• Ba trục phát triển lớn sẽ dẫn dắt thị trường:
  • Sân bay Gia Bình – logistics – dịch vụ hàng không
  • Đô thị vệ tinh kết nối Hà Nội – Bắc Ninh
  • Công nghiệp – công nghệ cao tại Yên Phong, Quế Võ, Thuận Thành
• Tuy nhiên, các vấn đề như quy hoạch treo, chậm giải phóng mặt bằng, đầu cơ đất sẽ còn xuất hiện nếu người dân và nhà đầu tư không tiếp cận nguồn thông tin chính xác.

Lưu ý dành cho người dân và nhà đầu tư

• Luôn kiểm tra đất trên Meey Map để biết có thuộc vùng điều chỉnh quy hoạch hay không.
• Đối chiếu bằng 3 nguồn: bản đồ số – văn bản pháp lý – sổ đỏ.
• Không giao dịch chỉ dựa vào tin đồn; chỉ nên quyết định khi tra cứu rõ quy hoạch, thời gian thu hồi, phương án đền bù.
• Với doanh nghiệp, cần rà soát lại quỹ đất, hồ sơ pháp lý và sinh lời dựa trên các khu vực nằm gần trục sân bay, vành đai, logistics.

Kết luận

Việc điều chỉnh quy hoạch Bắc Ninh đang tạo nên bước ngoặt lớn cho phát triển hạ tầng, đô thị, công nghiệp và logistics của tỉnh, đặc biệt với các dự án như sân bay Gia Bình và các trục kết nối vùng. Những thay đổi này mang đến cơ hội tăng giá đất, thu hút đầu tư và cải thiện đời sống, nhưng đồng thời cũng đặt ra rủi ro về quy hoạch treo, thu hồi đất và biến động thị trường nếu thông tin không được kiểm chứng. Do đó, người dân và nhà đầu tư cần chủ động tra cứu quy hoạch chính xác, nhất là qua các nền tảng như Meey Map, để đưa ra quyết định đúng thời điểm và đúng pháp lý.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn