Khi muốn kiểm tra một thửa đất, nhiều người thường hỏi “đất ở đâu?”, “diện tích bao nhiêu?”, “có sổ đỏ chưa?” nhưng lại bỏ qua một thông tin rất quan trọng là số thửa đất. Trên thực tế, để tra cứu chính xác một thửa đất trên bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính hoặc hệ thống dữ liệu đất đai, số thửa thường phải đi kèm với số tờ bản đồ và đơn vị hành chính. Vậy vì sao cần số thửa đất khi tra cứu thông tin đất? Bởi đây là dữ liệu giúp xác định đúng thửa đất cần kiểm tra, đối chiếu pháp lý, xem diện tích, loại đất, ranh giới, quy hoạch và hạn chế rủi ro nhầm thửa khi giao dịch nhà đất.

Số thửa đất là gì?

Số thửa đất là số thứ tự dùng để nhận diện một thửa đất trên một tờ bản đồ địa chính. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số thửa thường được ghi cùng với số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng.

Ví dụ:

Thửa đất số: 125
Tờ bản đồ số: 08
Diện tích: 120 m²
Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị

Trong ví dụ này, “125” là số thửa đất, còn “08” là số tờ bản đồ. Hai thông tin này phải đi cùng nhau mới giúp xác định đúng thửa đất. Nếu chỉ biết số thửa mà không biết số tờ bản đồ, rất dễ nhầm với thửa cùng số nằm ở một tờ bản đồ khác.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, số thứ tự thửa đất được đánh bằng số Ả Rập từ 1 đến hết trên một tờ bản đồ, bắt đầu từ thửa đất cực Bắc, theo thứ tự từ trái sang phải, từ trên xuống dưới theo đường dích dắc. Thửa đất trên bản đồ địa chính được thể hiện bằng nhãn thửa gồm số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất.

Vì sao cần số thửa đất khi tra cứu thông tin đất?

Số thửa đất giống như “mã nhận diện” của thửa đất trong hệ thống bản đồ địa chính. Khi tra cứu thông tin đất, nếu không có số thửa, việc xác định đúng mảnh đất cần kiểm tra sẽ khó khăn hơn, đặc biệt tại các khu vực có nhiều thửa đất liền kề, hình dạng tương tự hoặc cùng một chủ sử dụng.

Số thửa đất giúp người tra cứu:

Xác định đúng thửa đất trên bản đồ địa chính.
Đối chiếu thông tin trên giấy chứng nhận.
Kiểm tra diện tích, loại đất, ranh giới.
Xem thửa đất có giáp đường, kênh mương, lối đi hay không.
Kiểm tra thông tin quy hoạch, thu hồi, tranh chấp nếu dữ liệu địa phương có cung cấp.
Hạn chế rủi ro nhầm thửa khi mua bán, chuyển nhượng.
Hỗ trợ xin trích lục bản đồ địa chính hoặc hồ sơ đất đai.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định bản đồ địa chính được lập để phục vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê, quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp đất đai. Điều này cho thấy số thửa trên bản đồ địa chính không chỉ là thông tin kỹ thuật mà còn gắn trực tiếp với quản lý và giao dịch đất đai.

Số thửa giúp xác định đúng thửa đất cần tra cứu

Lý do đầu tiên cần số thửa đất là để xác định đúng thửa đất cần kiểm tra. Trong một xã, phường hoặc thị trấn có thể có hàng nghìn thửa đất. Nếu chỉ mô tả bằng địa chỉ chung như “đất ở gần đường lớn”, “đất cạnh nhà ông A”, “đất sau chợ” thì rất khó xác định chính xác.

Số thửa giúp việc tra cứu rõ ràng hơn vì mỗi thửa trên một tờ bản đồ địa chính có một số thứ tự riêng. Khi có đủ số thửa + số tờ bản đồ + đơn vị hành chính, cơ quan quản lý hoặc hệ thống tra cứu có thể xác định đúng vị trí thửa đất.

Thông tin đầy đủ nên có khi tra cứu gồm:

Tỉnh, thành phố.
Quận, huyện hoặc đơn vị tương đương.
Xã, phường, thị trấn.
Số tờ bản đồ.
Số thửa đất.
Diện tích hoặc mục đích sử dụng đất nếu có.

Ví dụ, “thửa đất số 125” là chưa đủ. Nhưng “thửa đất số 125, tờ bản đồ số 08, phường X, quận Y, thành phố Z” sẽ giúp xác định chính xác hơn rất nhiều.

Số thửa giúp phân biệt các thửa đất dễ bị nhầm lẫn

Trong thực tế, nhiều thửa đất có vị trí gần nhau, hình dạng gần giống nhau hoặc cùng nằm trong một khu dân cư. Nếu không dùng số thửa để đối chiếu, người mua rất dễ bị nhầm giữa thửa đang xem thực tế và thửa ghi trên giấy tờ.

Một số trường hợp dễ nhầm gồm:

Một chủ sử dụng có nhiều thửa đất liền nhau.
Hai thửa đất cùng diện tích nhưng khác vị trí.
Đất trong khu phân lô có hình dạng tương tự nhau.
Đất đang được môi giới dẫn đi xem nhưng giấy tờ thuộc thửa khác.
Đất có số thửa cũ và số thửa mới sau đo đạc lại.
Thửa đất bị tách, hợp hoặc chỉnh lý biến động.

Vì vậy, khi đi xem đất, không nên chỉ tin vào vị trí được chỉ ngoài thực địa. Người mua cần đối chiếu số thửa trên giấy chứng nhận với bản đồ địa chính, trích lục bản đồ và mốc giới thực tế.

Số thửa giúp kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số thửa là một trong những thông tin quan trọng nhất ở phần mô tả thửa đất. Khi kiểm tra sổ đỏ, người mua cần xem kỹ số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng và thời hạn sử dụng.

Số thửa giúp đối chiếu:

Thửa đất trên sổ có đúng với đất ngoài thực tế không.
Số tờ bản đồ có khớp với hồ sơ địa chính không.
Diện tích trên sổ có phù hợp với bản đồ và thực địa không.
Loại đất có đúng với nhu cầu sử dụng không.
Có dấu hiệu tách thửa, hợp thửa hoặc chỉnh lý chưa cập nhật không.

Nếu số thửa trên giấy chứng nhận khác với số thửa đang tra cứu trên hệ thống, người dân không nên vội kết luận là sai. Có thể khu vực đã đo đạc lại, cập nhật bản đồ địa chính hoặc có bảng đối chiếu số thửa cũ và số thửa mới. Khi đó, nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra.

Số thửa giúp kiểm tra thông tin trên sổ đỏ

Số thửa giúp xin trích lục bản đồ địa chính dễ hơn

Khi cần kiểm tra sâu hơn về một thửa đất, người dân có thể xin trích lục bản đồ địa chính. Trích lục này thường thể hiện vị trí, ranh giới, số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, loại đất và các thông tin liên quan.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích lục mảnh trích đo bản đồ địa chính được thực hiện đối với từng thửa đất để thể hiện thông tin không gian và thuộc tính của thửa đất đã thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai.

Khi xin trích lục, nếu có số thửa và số tờ bản đồ, việc xác định đối tượng cần trích lục sẽ nhanh và chính xác hơn. Ngược lại, nếu chỉ cung cấp địa chỉ chung chung, cơ quan tiếp nhận có thể cần thêm thời gian xác minh hoặc yêu cầu bổ sung thông tin.

Trích lục bản đồ địa chính đặc biệt hữu ích khi:

Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất.
Kiểm tra ranh giới, diện tích.
Tách thửa, hợp thửa.
Làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Giải quyết tranh chấp ranh giới.
Đối chiếu số thửa cũ và số thửa mới.

Số thửa giúp kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Một trong những lý do quan trọng khiến người dân cần số thửa khi tra cứu thông tin đất là để kiểm tra quy hoạch. Trước khi mua đất, cần biết thửa đất đó có nằm trong khu vực quy hoạch đường giao thông, công trình công cộng, đất cây xanh, đất giáo dục, đất hành lang bảo vệ hoặc khu vực có kế hoạch thu hồi hay không.

Khi có số thửa và số tờ bản đồ, việc tra cứu quy hoạch thường chính xác hơn so với việc chỉ nhập địa chỉ. Một số hệ thống tra cứu đất đai hoặc bản đồ quy hoạch trực tuyến cho phép người dùng tìm kiếm theo số tờ, số thửa, tọa độ hoặc vị trí bản đồ.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

Bản đồ địa chính và bản đồ quy hoạch là hai loại bản đồ khác nhau.
Bản đồ địa chính giúp xác định thửa đất, ranh giới, diện tích, loại đất hiện trạng.
Bản đồ quy hoạch giúp xem định hướng sử dụng đất, công trình, hạ tầng trong tương lai.
Khi giao dịch nhà đất, nên kiểm tra cả thông tin địa chính và thông tin quy hoạch.

Việc chỉ nhìn vào sổ đỏ mà không kiểm tra quy hoạch có thể dẫn đến rủi ro mua phải đất nằm trong khu vực mở đường, thu hồi hoặc hạn chế xây dựng.

Số thửa giúp kiểm tra ranh giới, diện tích và hình dạng đất

Số thửa không chỉ giúp tìm đúng thửa đất mà còn giúp người tra cứu xem được ranh giới, diện tích và hình dạng thửa đất trên bản đồ địa chính.

Khi có số thửa, người dân có thể kiểm tra:

Thửa đất có hình dạng vuông vức hay méo.
Có bị tóp hậu, gấp khúc, chia cắt hay không.
Có giáp đường giao thông không.
Có lối đi riêng hay lối đi chung.
Có giáp kênh mương, sông suối, rãnh thoát nước hay không.
Có công trình, hành lang bảo vệ hoặc mốc giới liên quan không.
Diện tích trên bản đồ có khớp với giấy chứng nhận không.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định nội dung bản đồ địa chính gồm thông tin về thửa đất như ranh giới, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và các yếu tố liên quan như khung bản đồ, mốc địa giới, đường địa giới, công trình xây dựng, mốc giới quy hoạch, hành lang bảo vệ an toàn công trình, ghi chú thuyết minh.

Đây là những thông tin rất quan trọng khi đánh giá giá trị và khả năng sử dụng thực tế của thửa đất.

Số thửa giúp hạn chế rủi ro khi mua bán nhà đất

Trong giao dịch bất động sản, số thửa là thông tin cần kiểm tra ngay từ đầu. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp giấy chứng nhận, trong đó có số thửa và số tờ bản đồ, sau đó đối chiếu với trích lục bản đồ địa chính và hiện trạng đất.

Số thửa giúp hạn chế các rủi ro như:

Mua nhầm thửa đất.
Đất được dẫn đi xem không đúng với đất trên sổ.
Diện tích thực tế khác giấy tờ.
Đất không có lối đi hợp pháp.
Đất đang có tranh chấp ranh giới.
Đất có số thửa cũ nhưng chưa cập nhật số thửa mới.
Đất nằm trong quy hoạch hoặc hành lang bảo vệ công trình.
Đất bị thế chấp, kê biên hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Trước khi đặt cọc, người mua nên kiểm tra tối thiểu:

Số thửa đất.
Số tờ bản đồ.
Diện tích.
Loại đất.
Người đứng tên giấy chứng nhận.
Thông tin quy hoạch.
Hiện trạng lối đi, mốc giới.
Tình trạng tranh chấp, thế chấp nếu có.

Số thửa không thay thế toàn bộ việc kiểm tra pháp lý, nhưng là điểm bắt đầu rất quan trọng để xác minh đúng đối tượng giao dịch.

Số thửa giúp theo dõi biến động đất đai

Một thửa đất có thể thay đổi theo thời gian do tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng, thu hồi một phần hoặc đo đạc lại. Khi có biến động, số thửa là căn cứ để cơ quan quản lý cập nhật hồ sơ địa chính.

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định khi chỉnh lý bản đồ địa chính mà phát sinh thửa đất mới thì số thứ tự thửa đất cũ có thể bị hủy bỏ và số thứ tự thửa đất mới được đánh tiếp theo số thứ tự thửa đất lớn nhất trong tờ bản đồ. Trường hợp tách thửa, hợp thửa, số thửa tạm thời có thể được xác định theo số thửa gốc kèm dấu “-” và số tự nhiên của phần tách ra, sau đó xác định số chính thức sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký.

Vì vậy, nếu số thửa trên giấy tờ cũ khác với dữ liệu mới, cần kiểm tra:

Có tách thửa, hợp thửa hay không.
Có đo đạc lại bản đồ địa chính không.
Có bảng tham chiếu số thửa cũ và số thửa mới không.
Thửa đất có thay đổi ranh giới, diện tích không.
Giấy chứng nhận đã được chỉnh lý hoặc cấp đổi chưa.

Việc hiểu đúng biến động số thửa giúp tránh nhầm lẫn khi tra cứu hoặc giao dịch.

Có số thửa đất thì tra cứu được những thông tin gì?

Tùy hệ thống dữ liệu của từng địa phương và phạm vi thông tin được phép cung cấp, từ số thửa đất người dân có thể tra cứu hoặc yêu cầu cung cấp các nhóm thông tin sau:

Vị trí thửa đất.
Số tờ bản đồ.
Diện tích.
Loại đất, mục đích sử dụng đất.
Ranh giới thửa đất.
Tình trạng biến động nếu có.
Thông tin quy hoạch nếu hệ thống có tích hợp.
Trích lục bản đồ địa chính.
Thông tin trong sổ mục kê đất đai.
Một số thông tin pháp lý được phép cung cấp theo quy định.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định đối với nơi đã có bản đồ địa chính, khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin liên quan đến thửa đất thì cơ quan quản lý bản đồ địa chính thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích lục trích đo bản đồ địa chính; việc khai thác bản đồ địa chính thực hiện theo quy định về khai thác hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai.

Chỉ có số thửa đất đã đủ để tra cứu chưa?

Câu trả lời là chưa đủ. Số thửa đất rất quan trọng, nhưng nếu đứng một mình thì chưa thể xác định chính xác thửa đất trong mọi trường hợp.

Lý do là:

Số thửa có thể trùng ở các tờ bản đồ khác nhau.
Số thửa có thể trùng giữa các xã, phường khác nhau.
Một số khu vực có số thửa cũ và số thửa mới.
Dữ liệu online có thể chưa cập nhật đầy đủ.
Đất đã tách thửa, hợp thửa hoặc chỉnh lý bản đồ có thể có thay đổi.

Thông tin nên có để tra cứu chính xác gồm:

Số thửa đất.
Số tờ bản đồ.
Địa chỉ hành chính đầy đủ.
Diện tích.
Loại đất.
Tên người sử dụng đất nếu được phép đối chiếu.
Giấy chứng nhận hoặc trích lục bản đồ nếu có.

Nguyên tắc dễ nhớ là: không tra cứu đất chỉ bằng số thửa; hãy tra cứu bằng số thửa kèm số tờ bản đồ và địa chỉ hành chính.

Những lỗi thường gặp khi tra cứu đất bằng số thửa

Khi dùng số thửa đất để tra cứu thông tin, nhiều người thường mắc các lỗi sau:

Chỉ nhập số thửa mà không nhập số tờ bản đồ.
Nhầm số thửa với số nhà.
Nhầm số thửa với số lô trong dự án.
Không biết thửa đất thuộc xã, phường nào.
Dùng số thửa cũ để tra cứu trên hệ thống đã cập nhật số mới.
Không đối chiếu bản đồ với hiện trạng thực tế.
Không kiểm tra thông tin quy hoạch.
Tin vào ảnh chụp sổ đỏ mà không kiểm tra bản gốc.
Không kiểm tra ranh giới, lối đi và diện tích thực tế.

Để tránh các lỗi này, người mua nên kiểm tra thông tin từ nhiều nguồn: giấy chứng nhận, trích lục bản đồ địa chính, cơ quan đăng ký đất đai, hệ thống dữ liệu đất đai của địa phương và hiện trạng thực tế.

Kết luận

Tóm lại, vì sao cần số thửa đất khi tra cứu thông tin đất là bởi số thửa giúp xác định đúng thửa đất, đối chiếu bản đồ địa chính, kiểm tra diện tích, ranh giới, loại đất, quy hoạch và hạn chế rủi ro nhầm thửa khi giao dịch. Tuy nhiên, số thửa không nên dùng riêng lẻ mà cần đi kèm số tờ bản đồ, địa chỉ hành chính, giấy chứng nhận, trích lục bản đồ và hiện trạng thực tế. Khi kiểm tra đất trước khi mua bán, chuyển nhượng hoặc làm thủ tục pháp lý, việc tra cứu đúng số thửa là bước đầu quan trọng để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro về sau.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn