Quy hoạch giao thông phường Đức Giang được xác định chủ yếu theo Quy hoạch Hà Nội phân khu đô thị N10, tỷ lệ 1/2.000 của TP Hà Nội, được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định 6115/QĐ-UBND ngày 21/11/2014. Hồ sơ N10 có riêng bản vẽ định hướng quy hoạch giao thông, bao phủ khu vực Đức Giang cùng nhiều phường khác của Long Biên.
Tổng quan quy hoạch giao thông phường Đức Giang
Phường Đức Giang nằm trong phạm vi nghiên cứu của Phân khu đô thị N10. Đồ án N10 có quy mô khoảng 4.037,46 ha, dân số dự kiến đến năm 2050 khoảng 397.000 người, được tổ chức thành 7 khu quy hoạch và 49 ô quy hoạch.
Định hướng giao thông của N10 bao gồm:
- Hệ thống đường cấp đô thị.
- Đường cấp khu vực.
- Đường nội bộ.
- Các nút giao thông.
- Hệ thống bãi đỗ xe.
- Trạm dừng xe buýt.
- Các tuyến đường sắt đô thị theo định hướng chung của phân khu.
Quy hoạch N10 định hướng phát triển đô thị gắn với các trục giao thông lớn như Nguyễn Văn Linh, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, Vành đai 2 và Vành đai 3.
Các tuyến đường giao thông quan trọng tại Đức Giang
Đường Ngô Gia Tự
Ngô Gia Tự là một trong những trục giao thông quan trọng nhất của khu vực Đức Giang.
Tuyến đường kết nối khu vực cầu Đuống với khu vực cầu Chui – Quốc lộ 5 và liên kết với mạng lưới giao thông hướng Nguyễn Văn Cừ. Đây cũng là tuyến mà nhiều tuyến đường nội bộ trong khu vực kết nối ra.
Phố Đức Giang
Phố Đức Giang là tuyến giao thông quan trọng trong khu vực dân cư hiện hữu.
Đáng chú ý, thành phố/quận đã đưa vào danh mục dự án nâng cấp, cải tạo tuyến phố Đức Giang, với diện tích kế hoạch khoảng 2,1 ha. Dự án được phê duyệt đầu tư theo Quyết định 8831/QĐ-UBND ngày 10/11/2022; hồ sơ kế hoạch sử dụng đất trước đây xác định thời gian thực hiện 2022–2025.
Vì thời gian thực hiện ban đầu đã đến năm 2025, khi đánh giá một thửa đất cụ thể cần kiểm tra thêm tình trạng thực hiện/GPMB và kế hoạch vốn hiện hành, không nên mặc định dự án đã hoàn thành hoặc đã hủy.
Tuyến đường 22 m từ ô B.2/LX1 đến phố Đức Giang
Đây là một dự án đáng chú ý liên quan trực tiếp đến khu vực Đức Giang.
Theo danh mục kế hoạch sử dụng đất, dự án có tên: “Xây dựng tuyến đường 22m theo quy hoạch từ ô B.2/LX1 đến phố Đức Giang, phường Đức Giang, Thượng Thanh, quận Long Biên.”
Thông tin hồ sơ:
- Loại đất: DGT – đất giao thông
- Diện tích kế hoạch: khoảng 2,0 ha
- Diện tích đất thu hồi trong danh mục: khoảng 2,0 ha
- Chủ đầu tư đăng ký: Ban QLDA ĐTXD quận Long Biên
- Căn cứ: Quyết định 8319/QĐ-UBND ngày 11/10/2022
- Địa bàn: Đức Giang và Thượng Thanh.
Đây là tuyến cần đặc biệt lưu ý khi kiểm tra bất động sản ở khu vực giáp ranh Đức Giang – Thượng Thanh.
Tuyến đường 17,5 m kết nối khu vực phố Đức Giang
Một tuyến khác trong mạng lưới giao thông khu vực là:
Tuyến đường 17,5 m theo quy hoạch từ phố Đức Giang đến đường quy hoạch 40 m và 2 tuyến đường 17 m từ đường 17,5 m đến hành lang chân đê Nam Đuống.
Tuy nhiên, hồ sơ xác định dự án này thuộc địa bàn phường Thượng Thanh, không phải toàn bộ nằm trong phường Đức Giang. Vì vậy, không nên hiểu rằng tuyến đường 17,5 m này chạy xuyên toàn bộ Đức Giang.
Hệ thống giao thông theo Phân khu N10
Ngoài những dự án cụ thể đang được triển khai, quy hoạch N10 còn tạo khung giao thông dài hạn cho Đức Giang và khu vực Long Biên.
Các tuyến trục lớn có vai trò kết nối khu vực gồm:
| Tuyến/trục | Vai trò |
|---|---|
| Ngô Gia Tự | Trục giao thông đô thị quan trọng của Đức Giang |
| Nguyễn Văn Cừ | Kết nối Long Biên với khu vực nội đô |
| Nguyễn Văn Linh | Trục kết nối khu vực phía Đông Hà Nội |
| Quốc lộ 5 | Giao thông đối ngoại quan trọng |
| Vành đai 2 | Kết nối khu vực Long Biên với nội đô |
| Vành đai 3 | Kết nối phía Đông và Đông Nam Hà Nội |
| Các đường 17–22 m | Hoàn thiện mạng lưới đường khu vực |
| Đường nội bộ | Kết nối các khu dân cư, khu đô thị và công trình công cộng |
Đồ án N10 cũng định hướng hoàn thiện hệ thống giao thông đô thị, nút giao, đường nội bộ, bãi đỗ xe và các công trình giao thông công cộng nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị lâu dài.
Quy hoạch giao thông Đức Giang có ảnh hưởng đến đất ở không?
Có thể có.
Những khu đất nằm trong phạm vi:
- chỉ giới đường đỏ;
- hành lang bảo vệ công trình giao thông;
- đất giao thông DGT;
- tuyến đường quy hoạch mới;
- khu vực dự kiến mở rộng đường;
- dự án đã có quyết định đầu tư và kế hoạch thu hồi đất;
có thể bị hạn chế quyền xây dựng hoặc có khả năng bị thu hồi khi dự án được triển khai theo quy định.
Tuy nhiên, chỉ nhìn thấy một tuyến đường trên bản đồ quy hoạch 1/2.000 chưa đủ để kết luận một thửa đất chắc chắn bị thu hồi.
Để xác định chính xác cần đối chiếu đồng thời:
- Bản đồ quy hoạch phân khu N10.
- Bản đồ quy hoạch giao thông.
- Chỉ giới đường đỏ nếu đã được phê duyệt.
- Quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định chủ trương hoặc quyết định đầu tư dự án.
- Hồ sơ thu hồi đất, GPMB nếu đã được ban hành.
Quy hoạch N10 cũng quy định rằng các đồ án chi tiết 1/500, chỉ giới đường đỏ và dự án đã được phê duyệt nếu phù hợp với phân khu có thể tiếp tục thực hiện; trường hợp không phù hợp phải được điều chỉnh theo quy định.
Một dự án đáng chú ý gần khu vực Đức Giang
Trong các hồ sơ kế hoạch sử dụng đất, ngoài các dự án nằm trực tiếp trên địa bàn Đức Giang còn có các tuyến đường kết nối với Thượng Thanh và khu vực phía Bắc Long Biên.
Đáng chú ý là nhóm tuyến đường từ Ngô Gia Tự đến khu đô thị Thượng Thanh, gồm các tuyến có bề rộng khoảng 17,5 m, 22 m và 40 m. Đây là hệ thống giao thông có vai trò tăng khả năng kết nối giữa các khu vực phía Bắc Long Biên.
Do một phần dự án nằm ở Thượng Thanh nên khi tra cứu bất động sản tại Đức Giang cần xác định chính xác vị trí thửa đất thay vì đánh đồng toàn bộ các dự án giao thông của khu vực Long Biên với phường Đức Giang.
Bản đồ quy hoạch giao thông phường Đức Giang
Nguồn chính để xem quy hoạch giao thông là hồ sơ Quy hoạch phân khu đô thị N10 trên Cổng thông tin quy hoạch xây dựng của Bộ Xây dựng.
Hồ sơ hiện có các bản vẽ:
- Bản vẽ hiện trạng;
- Bản vẽ định hướng phát triển không gian;
- Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất;
- Bản vẽ quy hoạch giao thông;
- Bản vẽ tổng hợp đường dây, đường ống.
Nguồn chính thức xác nhận phường Đức Giang nằm trong phạm vi Phân khu N10 và hồ sơ có riêng bản vẽ quy hoạch giao thông.
Cách kiểm tra một thửa đất ở Đức Giang có dính quy hoạch đường hay không
Nếu bạn đang kiểm tra một căn nhà hoặc lô đất cụ thể tại phường Đức Giang, nên thực hiện theo 5 bước:
Bước 1: Xác định chính xác địa chỉ, số tờ bản đồ và số thửa.
Bước 2: Đưa vị trí thửa đất lên bản đồ quy hoạch phân khu N10.
Bước 3: Kiểm tra thửa đất có nằm trên tuyến đường quy hoạch hay không.
Bước 4: Nếu có đường quy hoạch chạy qua, tiếp tục kiểm tra chỉ giới đường đỏ để xác định phạm vi ảnh hưởng.
Bước 5: Đối chiếu với kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ dự án/thu hồi đất để đánh giá khả năng triển khai thực tế.
Lưu ý quan trọng
Có 3 mức độ cần phân biệt:
Mức 1 – Có đường trên quy hoạch:
Chỉ cho biết định hướng sử dụng đất/giao thông trong tương lai.
Mức 2 – Có chỉ giới đường đỏ:
Đã có cơ sở cụ thể hơn về phạm vi không gian dành cho tuyến đường.
Mức 3 – Có dự án đầu tư + kế hoạch sử dụng đất + hồ sơ GPMB/thu hồi:
Khả năng triển khai thực tế cao hơn và cần đặc biệt lưu ý khi mua bán bất động sản.
Vì vậy, không nên chỉ dựa vào chữ “dính quy hoạch” trên một ứng dụng bản đồ để quyết định mua bán nhà đất.
Kết luận
Quy hoạch giao thông phường Đức Giang, Long Biên hiện được định hướng chủ yếu theo Phân khu đô thị N10 tỷ lệ 1/2.000, trong đó mạng lưới giao thông được tổ chức xoay quanh các trục lớn như Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 5 cùng hệ thống đường khu vực và đường nội bộ.
Đáng chú ý nhất khi nghiên cứu bất động sản tại Đức Giang là:
- Nâng cấp, cải tạo phố Đức Giang;
- Tuyến đường 22 m từ ô B.2/LX1 đến phố Đức Giang;
- Các tuyến đường kết nối Đức Giang với Thượng Thanh;
- Mạng lưới giao thông khung theo Phân khu N10.
Đối với người mua bán nhà đất, việc quan trọng nhất không phải chỉ là xem “có đường quy hoạch hay không”, mà phải xác định tuyến đường nằm ở đâu, chỉ giới đến đâu, thửa đất bị ảnh hưởng bao nhiêu m² và dự án đã đến bước triển khai nào.
