Trong bối cảnh các đô thị lớn đang đối mặt với áp lực dân số, ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường, quy hoạch đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) đang nổi lên như một giải pháp mang tính chiến lược. Mô hình này không chỉ giúp kết nối hiệu quả các khu vực trong đô thị mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao chất lượng sống và giảm phụ thuộc vào xe cá nhân. Từ hình mẫu Tokyo đến những bước khởi đầu tại Hà Nội và TP.HCM, TOD đang mở ra hướng đi mới cho quy hoạch đô thị hiện đại tại Việt Nam.
TOD là gì? Hướng đi tất yếu trong quy hoạch đô thị hiện đại
TOD (Transit-Oriented Development) – hay còn gọi là phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, là một mô hình quy hoạch lấy giao thông công cộng làm trung tâm để phát triển không gian sống, thương mại và dịch vụ. TOD được xem là giải pháp bền vững giúp đô thị phát triển đồng bộ, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao chất lượng sống cho cư dân đô thị.
TOD là gì?
Về bản chất, TOD là mô hình quy hoạch đô thị tích hợp, trong đó:
- Các khu dân cư, trung tâm thương mại, văn phòng và dịch vụ công cộng được bố trí trong bán kính đi bộ (khoảng 400–800m) quanh các nhà ga, trạm metro hoặc trục giao thông công cộng.
- Mục tiêu là khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng thay vì xe cá nhân, từ đó giảm ùn tắc, ô nhiễm và chi phí hạ tầng.
Vì sao TOD trở thành xu hướng tất yếu?
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, các thành phố lớn trên thế giới đang đối mặt với bài toán giao thông, môi trường và nhà ở. TOD giúp:
- Tối ưu hóa sử dụng đất quanh các trục giao thông
- Phân bổ dân cư hợp lý, giảm áp lực lên nội đô
- Tăng giá trị bất động sản TOD nhờ lợi thế vị trí và tiện ích đồng bộ
- Thúc đẩy phát triển đô thị thông minh, xanh và đáng sống
Mô hình này đã được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn như Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), Singapore… và đang dần được xem là một hướng đi chiến lược trong quy hoạch theo TOD tại Việt Nam.
Nguyên lý cốt lõi của quy hoạch đô thị gắn với giao thông
Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu sống xanh, thông minh ngày càng tăng, mô hình quy hoạch đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đã nổi lên như một giải pháp toàn diện. Đây không chỉ là việc xây dựng mạng lưới metro hay xe buýt, mà là sự kết hợp hài hòa giữa quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị, tạo nên hệ sinh thái đô thị phát triển bền vững, thuận tiện và đáng sống. Để quy hoạch theo TOD phát huy hiệu quả, cần tuân thủ những nguyên lý cốt lõi sau:
1. Tập trung phát triển quanh các đầu mối giao thông công cộng
Các trạm trung chuyển, ga metro, bến xe buýt nhanh… chính là “xương sống” trong mô hình TOD. Trong bán kính 400–800m quanh các điểm này sẽ được quy hoạch với mật độ xây dựng cao, tích hợp đa chức năng gồm: nhà ở, văn phòng, thương mại, giáo dục, y tế… Mục tiêu là tạo nên “trung tâm sống – làm việc – di chuyển” không phụ thuộc vào xe cá nhân.
2. Thiết kế ưu tiên người đi bộ và phương tiện thân thiện môi trường
Một đô thị phát triển theo TOD phải an toàn và thuận tiện cho người đi bộ, xe đạp. Đường phố cần được thiết kế với vỉa hè rộng, cây xanh, điểm nghỉ chân, lối sang đường thông minh… Giao thông cá nhân được kiểm soát, trong khi giao thông công cộng và phương tiện di chuyển xanh được ưu tiên.
3. Đa dạng chức năng sử dụng đất
Không còn sự tách biệt cứng nhắc giữa các khu chức năng như trước, quy hoạch theo TOD đề cao tính hỗn hợp – nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc, học tập và giải trí ngay trong cùng một khu vực. Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian di chuyển mà còn tạo ra nhịp sống đô thị sôi động, hiệu quả và bền vững.
4. Tối ưu hóa sử dụng đất và hạ tầng đô thị
TOD giúp giảm nhu cầu mở rộng hạ tầng lan tỏa, từ đó tiết kiệm chi phí đầu tư công, đồng thời tăng hiệu quả sử dụng các tuyến giao thông hiện hữu. Việc phối hợp chặt chẽ giữa quy hoạch giao thông và quy hoạch sử dụng đất là nguyên tắc sống còn để mô hình này vận hành hiệu quả.
5. Khuyến khích phát triển bất động sản theo hướng bền vững
Các khu vực bất động sản quanh trục giao thông công cộng được định hướng phát triển với tiêu chuẩn xanh, thông minh, tích hợp công nghệ và tiện ích cao cấp. Đây là tiền đề để hình thành các cộng đồng đô thị văn minh, tiện nghi và thân thiện với môi trường.
Tokyo – Hình mẫu TOD điển hình của châu Á
Trong số những thành phố áp dụng thành công mô hình quy hoạch đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), Tokyo (Nhật Bản) được xem là hình mẫu lý tưởng không chỉ của châu Á mà còn trên phạm vi toàn cầu. Với mật độ dân số cao, quỹ đất hạn chế và yêu cầu khắt khe về phát triển bền vững, Tokyo đã chứng minh TOD là lời giải hiệu quả cho đô thị hiện đại.
Hệ thống giao thông công cộng là trục sống của đô thị
Tokyo sở hữu mạng lưới giao thông công cộng dày đặc và đồng bộ, bao gồm: tàu điện ngầm, tàu điện mặt đất, xe buýt và tuyến tàu cao tốc kết nối các vùng lân cận. Mỗi trạm ga không chỉ là điểm trung chuyển mà còn là hạt nhân phát triển đô thị, xung quanh là khu dân cư, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ tiện ích…
Phát triển đa lớp và tích hợp chức năng
Tokyo quy hoạch đa lớp – đa chức năng, nơi mỗi mét vuông quanh trục giao thông đều được tối ưu hóa. Tầng dưới cùng thường là ga tàu và trung tâm thương mại, phía trên là khu văn phòng và căn hộ. Sự pha trộn thông minh giữa không gian sống, làm việc và giao thông giúp nâng cao giá trị sử dụng đất và giảm thời gian di chuyển của người dân.
Đô thị xanh – sạch – hiệu quả
Không chỉ chú trọng giao thông, mô hình TOD tại Tokyo còn dành ưu tiên lớn cho môi trường sống xanh: các công viên nhỏ, quảng trường, hàng cây dọc các lối đi bộ và thiết kế khu phố thân thiện với người đi bộ. Tỷ lệ sử dụng ô tô cá nhân tại đây rất thấp, góp phần giảm thiểu ô nhiễm không khí và tiếng ồn trong nội đô.
Bài học từ Tokyo dành cho các đô thị Việt Nam
Từ thành công của Tokyo có thể thấy, nếu các thành phố có chiến lược quy hoạch dài hạn và lấy giao thông công cộng làm động lực phát triển, đô thị sẽ tiến gần hơn đến mô hình thông minh, bền vững. Đây chính là hướng đi đáng tham khảo cho các đô thị lớn tại Việt Nam như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng trong quá trình quy hoạch theo TOD và định hướng phát triển bất động sản hiệu quả.
TOD và tương lai bất động sản đô thị Việt Nam
Trong bối cảnh các đô thị lớn tại Việt Nam đang đối mặt với tình trạng ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và áp lực gia tăng dân số, mô hình TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) đang mở ra một hướng đi chiến lược. Không chỉ giúp giải quyết bài toán quy hoạch tổng thể, TOD còn định hình lại thị trường bất động sản đô thị trong tương lai.
Giao thông công cộng là lực đẩy mới cho bất động sản
Với định hướng quy hoạch tập trung quanh các đầu mối giao thông như ga metro, bến xe buýt nhanh (BRT), nhà ga đường sắt đô thị, các khu vực TOD sẽ có tỷ lệ tiếp cận cao, kết nối mạnh mẽ và thu hút cư dân tìm kiếm sự tiện nghi, thuận tiện trong di chuyển hàng ngày. Đây chính là yếu tố tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho bất động sản TOD, đặc biệt ở các phân khúc: căn hộ trung – cao cấp, shophouse, văn phòng cho thuê và bán lẻ.
Tái định nghĩa “vị trí vàng” trong đô thị hiện đại
Trước đây, “vị trí trung tâm” gần các quận lõi mới được xem là ưu thế. Tuy nhiên, với sự phát triển của các tuyến metro, tuyến vành đai và hạ tầng công cộng, “vị trí TOD” – gần ga metro hoặc nút giao thông công cộng lớn – sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường. Điều này mở ra tiềm năng cho các khu vực vùng ven, các trục giao thông hướng tâm như Hà Đông, Long Biên (Hà Nội) hay Thủ Đức, Bình Tân (TP.HCM).
Sự dịch chuyển trong nhu cầu đầu tư và phát triển dự án
Các nhà phát triển bất động sản đang dần chuyển dịch từ quy hoạch truyền thống sang mô hình tích hợp theo TOD, với sự kết hợp giữa giao thông – thương mại – cư trú. Dự án quanh ga metro, khu depot hay nút giao lớn có khả năng hấp thụ tốt hơn, thanh khoản nhanh và có biên độ tăng giá ổn định. Thị trường bất động sản TOD cũng thu hút nhà đầu tư nhờ tính thanh khoản cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và sự hỗ trợ từ chính sách quy hoạch.
Tăng sức hút cho đô thị xanh – thông minh
Mô hình quy hoạch TOD không chỉ thúc đẩy giá trị bất động sản, mà còn là hạt nhân quan trọng trong việc hình thành đô thị thông minh, đáng sống và phát triển bền vững. Khi cư dân giảm lệ thuộc vào ô tô cá nhân, môi trường đô thị sẽ trong lành hơn, hạ tầng kỹ thuật được sử dụng hiệu quả và các dịch vụ công cộng sẽ được tiếp cận dễ dàng hơn.
TOD không đơn thuần là một xu hướng quy hoạch, mà đang trở thành động lực cốt lõi thúc đẩy sự chuyển mình của bất động sản đô thị Việt Nam. Trong thập kỷ tới, những ai nắm bắt sớm quy hoạch theo TOD chính là những người đi trước một bước trên bản đồ đầu tư đô thị thông minh.
Hiện trạng phát triển mô hình TOD tại Việt Nam
Tại Việt Nam, mô hình quy hoạch đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang từng bước được triển khai, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Dưới đây là tổng hợp các bước đi cụ thể:
Hà Nội: Đặt nền móng cho đô thị TOD
- Tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông đã vận hành, đánh dấu bước khởi đầu của giao thông khối lượng lớn.
- Các tuyến metro quan trọng như Nhổn – ga Hà Nội, Yên Viên – Ngọc Hồi đang được xây dựng, tạo nền tảng cho TOD trong tương lai.
- BRT Yên Nghĩa – Kim Mã đi vào hoạt động, góp phần kết nối giao thông công cộng hiệu quả.
- Thành phố đang tái cấu trúc hệ thống xe buýt, hướng đến liên kết với các tuyến metro để hình thành mạng lưới TOD liên thông.
TP.HCM: Triển khai TOD quy mô lớn và bài bản
- Tuyến metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) là nền tảng giao thông công cộng khối lượng lớn đầu tiên, dự kiến đưa vào khai thác thời gian tới.
- TP.HCM đang triển khai nhiều tuyến metro khác, đồng thời phát triển mạng lưới BRT, hỗ trợ mô hình TOD hoạt động hiệu quả.
- Theo Nghị quyết 98/2023/QH15, TP.HCM được phép thí điểm TOD, đồng thời sử dụng vốn đầu tư công để giải phóng mặt bằng quanh các nhà ga và nút giao vành đai 3.
Giai đoạn 2024–2025: Thí điểm TOD tại 9 khu vực
- Metro số 1: Ga Phước Long (TP Thủ Đức) – khu Trường Thọ (~160ha).
- Metro số 2: Các vị trí tại Tân Bình như ô phố I/82a – Tây Thạnh (26,65ha), khu C30 – Lê Thị Riêng (40,9ha)…
- Vành đai 3: Các khu lớn như Nông trường Dừa (152,6ha), Long Bình (29ha), Xuân Thới Thượng và Xuân Thới Sơn (tổng ~700ha).
Giai đoạn 2026–2028: Mở rộng thêm các điểm TOD
- Khu vực Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc theo vành đai 3 (~290ha).
- Ga Tân Kiên (Bình Chánh) thuộc metro số 3 mở rộng – quy mô khoảng 314ha.
Việc Hà Nội và TP.HCM bước đầu áp dụng quy hoạch theo hướng TOD cho thấy sự chuyển dịch chiến lược trong tư duy phát triển đô thị tại Việt Nam. Nếu được triển khai đồng bộ, mô hình này không chỉ nâng cấp hệ thống giao thông mà còn mở ra hệ sinh thái bất động sản TOD, góp phần hình thành các đô thị xanh – thông minh – bền vững trong tương lai gần.
Kết luận:
Quy hoạch đô thị gắn với giao thông công cộng không chỉ là giải pháp giao thông mà còn là một chiến lược phát triển toàn diện cho tương lai đô thị. Những bài học từ Tokyo cho thấy: khi hạ tầng vận tải và quy hoạch đô thị được tích hợp hiệu quả, thành phố có thể phát triển bền vững, giảm tải giao thông và gia tăng giá trị bất động sản. Việt Nam đang có cơ hội vàng để định hình lại đô thị theo hướng TOD – xanh, thông minh và nhân văn hơn.
Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com
Bộ phận kinh doanh
Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn
