Nhu cầu về nhà ở xã hội (NOXH) cho người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn ở Việt Nam đang trở thành một bài toán cấp thiết. Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng cùng với giá bất động sản tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người lao động, đã biến vấn đề NOXH không chỉ đơn thuần là câu chuyện về nguồn cung mà còn là một thách thức cốt lõi trong quy hoạch đô thị. Mục tiêu là làm sao để dung hòa sự cân bằng mong manh giữa ba yếu tố then chốt: Mục tiêu an sinh của Nhà nước, lợi nhuận của doanh nghiệp, và khát vọng về một chốn an cư “đáng sống” của người dân.

Tóm tắt nội dung

Tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị hiện đại

Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, với tốc độ đô thị hóa đạt trên 37,55% vào năm 2022 và số lượng lao động di cư ngày càng gia tăng. Sự dịch chuyển dân cư này đã tạo ra nhu cầu nhà ở cấp thiết, đặc biệt là nhà ở xã hội dành cho các nhóm thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, thị trường đang đối mặt với sự chênh lệch cung – cầu nghiêm trọng, với giá nhà cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân hàng năm, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn.

Bài toán nhà ở xã hội trong quy hoạch: Cân bằng lợi ích và nhu cầu — Tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam đang kéo theo sự dịch chuyển dân cư ồ ạt, tạo áp lực lớn lên nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội

Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Mặc dù đã có nhiều dự án được quy hoạch và khởi công, nhưng đến hết quý I/2025, chỉ có khoảng 13,5% kế hoạch giai đoạn 2021-2025 được hoàn thành. Khoảng cách lớn giữa mục tiêu và thực tế này cho thấy những thách thức lớn trong việc thực thi chính sách, phân bổ nguồn lực và khả năng vượt qua các rào cản hiện hữu.

Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam: Những thách thức và điểm nghẽn

Thực tế cho thấy, dù Chính phủ Việt Nam đã có nhiều nỗ lực, đặc biệt là mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH đến năm 2030, nhưng quá trình triển khai vẫn còn tồn tại nhiều bất cập sâu sắc, bắt nguồn ngay từ chính khâu quy hoạch.

Khái quát về chính sách và mục tiêu phát triển NOXH của Việt Nam

Chính phủ Việt Nam đã và đang nỗ lực hoàn thiện khung pháp lý cho NOXH với việc ban hành Luật Nhà ở 2023, Nghị định 100/2024/NĐ-CP và nhiều văn bản hướng dẫn khác, nhằm tháo gỡ vướng mắc và cải thiện khả năng tiếp cận NOXH. Đề án 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030 thể hiện quyết tâm chính trị lớn, với các địa phương được giao chỉ tiêu cụ thể.

Tuy nhiên, thực trạng triển khai còn chậm so với mục tiêu đề ra. Tính đến hết Quý I/2025, cả nước đã khởi công 152 dự án (tương đương 131.000 căn), chấp thuận đầu tư 419 dự án (419.000 căn), nhưng mới chỉ hoàn thành 108 dự án (73.000 căn). Tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng (sau tăng lên 145 nghìn tỷ đồng) rất thấp, chỉ đạt dưới 3%, cho thấy các ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn và chưa đạt kỳ vọng.

Đặc biệt, giá NOXH tại các đô thị lớn đang tăng nhanh, gây lo ngại cho người mua. Ví dụ, tại Hà Nội, giá dự kiến của một số dự án NOXH đã lên tới 20-25 triệu đồng/m². Trong khi thu nhập của gia đình công chức, lao động phổ thông chỉ vài chục triệu đồng mỗi tháng, khoản vay 1-2 tỷ đồng để mua NOXH đang trở thành gánh nặng và gây ra tâm lý lo lắng. Sự chênh lệch giữa nhu cầu lớn và nguồn cung hạn chế càng khiến NOXH trở thành vấn đề bức bối của chính sách nhà ở.

Quy hoạch “lệch pha” và sự thất bại của quỹ đất 20%

Một nút thắt đáng lo ngại chính là vị trí xây dựng NOXH. Hầu hết các dự án NOXH thường bị đẩy ra các khu vực vùng ven, xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và các cơ hội việc làm. Điều này vô hình trung tạo nên các “ốc đảo” an sinh bị cô lập, buộc người dân phải mất hàng giờ di chuyển mỗi ngày, gây áp lực ngược lên hệ thống giao thông vốn đã quá tải.

Chính sách yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để làm NOXH đã bộc lộ nhiều hạn chế trong thực thi. Nhiều chủ đầu tư tìm cách “hợp thức hóa” việc không triển khai bằng cách nộp tiền, hoặc nếu có xây dựng thì cũng dành phần đất có vị trí xấu nhất, xa khu tiện ích nhất trong dự án. Kết quả là mục tiêu tạo ra cộng đồng sống hòa nhập, bình đẳng đã thất bại ngay từ khâu bố trí trên bản đồ quy hoạch.

“Ma trận” lợi ích và nhu cầu – Góc nhìn đa chiều

Để giải được bài toán nhà ở xã hội trong quy hoạch này, trước hết cần hiểu rõ mục tiêu và thách thức của các bên liên quan.

Thách thức từ góc độ nguồn cung (Chủ đầu tư)

Quỹ đất phù hợp: Việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp cho NOXH, đặc biệt tại các đô thị lớn, là một thách thức lớn. Nhiều địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất hoặc quỹ đất được bố trí lại thiếu yếu tố cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án.
Lợi nhuận hạn chế: Với mức lợi nhuận định mức bị khống chế (khoảng 10%), cùng với thủ tục hành chính phức tạp và thời gian thu hồi vốn kéo dài, NOXH rõ ràng không phải là một “món hời” đối với doanh nghiệp. Các ưu đãi về thuế, tín dụng, đất đai hiện tại được cho là chưa đủ hấp dẫn để tạo ra một cú hích thực sự mạnh mẽ, khiến nhiều doanh nghiệp chỉ tham gia một cách đối phó.

Thách thức từ góc độ nhu cầu (Người dân)

Giá cả và khả năng chi trả: Dù được Nhà nước hỗ trợ, giá NOXH hiện tại vẫn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.
Khó khăn tiếp cận vốn: Người mua gặp nhiều rào cản trong việc tiếp cận các gói vay ưu đãi do thủ tục phức tạp, điều kiện vay vốn khắt khe (khó chứng minh khả năng trả nợ dù thu nhập thấp) và lãi suất vẫn còn cao (lãi suất 8% cho người mua trong gói 120 nghìn tỷ được đánh giá là không phù hợp với đối tượng thu nhập thấp). Điều này dẫn đến một nghịch lý là nhiều căn NOXH đã xây xong nhưng vẫn không bán được do người mua không tiếp cận được vốn.
Nhu cầu về một nơi ở “đáng sống”: Sâu xa hơn, đó là nhu cầu về một nơi ở thực sự “đáng sống” – nơi con cái họ được đi học gần nhà, có không khí trong lành, có không gian cộng đồng để vui chơi và quan trọng nhất là không bị tách biệt khỏi nhịp sống sôi động của đô thị. Chính nhu cầu về chất lượng sống này lại là điều mà quy hoạch hiện tại đang bỏ quên nhiều nhất.

Thách thức từ góc độ quản lý nhà nước và cộng động

Phối hợp và quy hoạch: Sự phối hợp giữa các bộ, ngành và địa phương còn rời rạc. Quy hoạch đô thị chậm cập nhật, thiếu linh hoạt và thường thiếu hạ tầng thiết yếu tại các khu đất dành cho NOXH, khiến nhiều dự án gặp khó khăn trong triển khai.
Phản ứng từ cộng đồng: Các dự án NOXH không ít lần vấp phải phản ứng từ cộng đồng lân cận do lo ngại về an ninh, hạ tầng quá tải hoặc tác động đến giá trị bất động sản. Việc thiếu tham vấn cộng đồng và cơ chế giám sát độc lập trong giao quyền thực hiện dự án làm gia tăng nguy cơ trục lợi, phân bổ sai đối tượng và tạo ra nhóm lợi ích.
Nguồn lực hạn chế: Thách thức lớn nhất là quỹ đất công ngày càng cạn kiệt, ngân sách hạn hẹp, và khung pháp lý dù đã cải thiện nhưng vẫn còn những kẽ hở trong giám sát và thực thi.

Giải pháp cân bằng lợi ích và nhu cầu trong quy hoạch nhà ở xã hội tại Việt Nam

Để giải quyết bài toán quy hoạch nhà ở xã hội và đạt được sự cân bằng giữa các lợi ích của các bên liên quan, Việt Nam cần triển khai đồng bộ các giải pháp trong tư duy quy hoạch, cụ thể:

Quy hoạch linh hoạt quỹ đất từ “cưỡng chế” đến “kiến tạo”

Nhà nước sử dụng vai trò kiến tạo của mình để quy hoạch những quỹ đất “sạch” có quy mô đủ lớn, được đầu tư hạ tầng khung đồng bộ, sau đó kêu gọi các nhà đầu tư tham gia phát triển NOXH. Điều này đảm bảo tính kết nối và chất lượng đồng đều. Đồng thời, cơ chế tài chính thay thế cho phép doanh nghiệp (ở những vị trí không phù hợp phát triển NOXH) được đóng góp tài chính vào một “Quỹ Phát triển Nhà ở Xã hội” của thành phố. Quỹ này hoạt động minh bạch, được dùng để tạo quỹ đất và đầu tư hạ tầng cho các dự án NOXH tập trung.

Quy hoạch tích hợp đa chức năng và đồng bộ hạ tầng

Phát triển các khu đô thị tích hợp NOXH, nhà ở thương mại, biệt thự, trung tâm thương mại, không gian xanh và các tiện ích xã hội thiết yếu (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí) một cách đồng bộ. Nghiên cứu các mô hình quy hoạch hiệu quả như mô hình “lõi xanh đô thị” hoặc “hình sao” để tối ưu hóa sử dụng đất và tạo không gian sống đa tầng lớp.

Thiết kế bền vững và phù hợp văn hóa địa phương

Khuyến khích thiết kế NOXH “xanh” , sử dụng vật liệu bền vững, tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu tác động môi trường. Thiết kế cần đáp ứng các tiêu chuẩn độc lập, tự chủ, phù hợp với văn hóa vùng miền và nhu cầu đa dạng của người dân, đảm bảo chất lượng sống tương đương nhà ở thương mại thông thường.

Tích hợp đầy đủ hạ tầng xã hội và kỹ thuật

Đảm bảo các dự án NOXH có đầy đủ hạ tầng thiết yếu như giao thông, y tế, giáo dục, văn hóa, phòng cháy chữa cháy ngay từ khi quy hoạch. Cải thiện và tối ưu hóa không gian xanh (công viên, vườn dạo, quảng trường), không gian giao thông (vỉa hè, lối đi, bãi đỗ xe) và tận dụng không gian tầng trệt/mái cho các tiện ích công cộng.

Kết luận

Bài toán nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị Việt Nam là một thách thức đa chiều, đòi hỏi sự cân bằng tinh tế giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, người dân và cộng đồng. Mặc dù có quyết tâm chính trị mạnh mẽ và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, tiến độ triển khai vẫn còn chậm, cho thấy khoảng cách lớn giữa chính sách và thực thi. Các điểm nghẽn chính nằm ở quỹ đất hạn chế, thủ tục hành chính phức tạp, lợi nhuận chưa hấp dẫn cho nhà đầu tư, khó khăn trong tiếp cận vốn vay ưu đãi cho người mua, và thách thức trong quản trị, sự chấp nhận của cộng đồng.

Để giải quyết những vấn đề này, các giải pháp cần được triển khai đồng bộ, quyết liệt và có sự phối hợp giữa các bên. Điều này giúp đảm bảo quyền có chỗ ở cho mọi người dân, từ đó thúc đẩy sự phát triển đô thị bền vững, cân bằng trong tương lai.

Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.

Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN