Quy hoạch xây dựng là quá trình tổ chức, sắp xếp không gian lãnh thổ nhằm định hướng phát triển các khu vực theo chức năng sử dụng đất, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường trong một khoảng thời gian xác định. Đây là bước đi đầu tiên và bắt buộc trong việc phát triển đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, khu dân cư, và các công trình xây dựng.
Định nghĩa theo pháp luật Việt Nam
Theo Luật Quy hoạch xây dựng 2009 (và nay là Luật Quy hoạch đô thị & Luật Xây dựng sửa đổi), quy hoạch xây dựng được định nghĩa là:
“Việc phân bố, tổ chức không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trên lãnh thổ theo vùng, đô thị và khu chức năng đặc thù… bảo đảm sự phát triển bền vững trong tương lai.”
Các loại quy hoạch xây dựng chính
Quy hoạch vùng
Quy hoạch vùng là một loại quy hoạch xây dựng có quy mô lớn, nhằm tổ chức không gian và định hướng phát triển kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường và sử dụng đất cho một vùng lãnh thổ rộng lớn gồm nhiều tỉnh, thành phố hoặc một khu vực liên kết đặc thù (như vùng đô thị, vùng kinh tế trọng điểm).
Định nghĩa theo Luật
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), quy hoạch xây dựng vùng là:
“Quy hoạch tổ chức không gian vùng liên huyện, tỉnh, vùng kinh tế, vùng đô thị lớn nhằm định hướng phát triển không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phân bố dân cư, sử dụng tài nguyên hợp lý và bảo vệ môi trường.”
Đặc điểm chính của Quy hoạch vùng
| Yếu tố | Nội dung |
|---|---|
| Phạm vi | Gồm nhiều tỉnh, huyện hoặc khu vực kinh tế – xã hội liên kết (ví dụ: Vùng Thủ đô, Vùng Đông Nam Bộ) |
| Tính chất | Là quy hoạch định hướng, không đi vào chi tiết lô đất hoặc công trình cụ thể |
| Mục tiêu | Phân bổ dân cư, công nghiệp, nông nghiệp, bảo vệ môi trường, liên kết hạ tầng liên vùng |
| Quy mô thời gian | Thường là 20–30 năm, có tầm nhìn dài hạn đến 2050 hoặc xa hơn |
| Không gian thể hiện | Bản đồ quy hoạch vùng tỷ lệ 1/250.000 hoặc 1/100.000 |
Ví dụ các quy hoạch vùng lớn ở Việt Nam
-
Quy hoạch vùng Thủ đô Hà Nội (gồm Hà Nội và 9 tỉnh vệ tinh như Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc…)
-
Quy hoạch vùng TP.HCM (gồm TP.HCM và 7 tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…)
-
Quy hoạch vùng Đồng bằng sông Cửu Long
-
Vùng kinh tế trọng điểm miền Trung / miền Bắc / miền Nam
Vai trò của Quy hoạch vùng
-
Định hướng phát triển kinh tế – xã hội liên kết giữa các địa phương
-
Tổ chức phân bố không gian hợp lý giữa đô thị, nông thôn, khu công nghiệp, cảng, sân bay…
-
Hạn chế phát triển manh mún, tránh trùng lặp giữa các tỉnh
-
Tạo cơ sở cho quy hoạch cấp tỉnh, huyện và quy hoạch đô thị chi tiết sau này
Quy hoạch chung đô thị
Quy hoạch chung đô thị là bản quy hoạch định hướng phát triển tổng thể của toàn bộ một đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn…) trong một khoảng thời gian dài hạn, thường từ 20 đến 30 năm. Đây là cơ sở quan trọng để phát triển không gian, hạ tầng kỹ thuật, dân cư, kiến trúc và các khu chức năng trong đô thị.
Định nghĩa theo Luật
Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, quy hoạch chung đô thị là:
“Quy hoạch tổ chức không gian, kiến trúc, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, sử dụng đất và phân khu chức năng cho toàn đô thị, nhằm định hướng phát triển bền vững trong dài hạn.”
Quy hoạch chung đô thị dùng để làm gì?
| Mục đích | Nội dung |
|---|---|
| Định hướng phát triển toàn đô thị | Xác định ranh giới đô thị, quy mô dân số, diện tích đất đai |
| Phân bố không gian đô thị | Phân khu chức năng: khu ở, công cộng, công nghiệp, thương mại, cây xanh… |
| Tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật | Giao thông, cấp nước, thoát nước, điện, viễn thông… |
| Bảo vệ môi trường và cảnh quan đô thị | Khu vực bảo tồn, kiểm soát mật độ, chiều cao, chỉ giới xây dựng |
| Cơ sở pháp lý | Để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cấp phép xây dựng và đầu tư |
Nội dung chính của một đồ án quy hoạch chung đô thị
-
Hiện trạng đô thị: dân số, đất đai, hạ tầng, môi trường…
-
Dự báo phát triển: dân số tương lai, nhu cầu nhà ở, đất xây dựng…
-
Cơ cấu sử dụng đất: khu dân cư, công viên, thương mại, công nghiệp, y tế…
-
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: quy hoạch mạng lưới đường, cấp thoát nước, xử lý rác thải…
-
Tổ chức không gian và kiến trúc cảnh quan: khu trung tâm, khu cửa ngõ, khu bảo tồn di sản…
-
Kế hoạch thực hiện: theo từng giai đoạn 5 năm, 10 năm, 20 năm…
Ví dụ thực tế
-
Quy hoạch chung TP Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050: Phân thành 5 đô thị vệ tinh, xây dựng vành đai 4, bảo tồn Hồ Gươm, giảm mật độ khu nội đô.
-
Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060: Xây dựng TP Thủ Đức là trung tâm sáng tạo, quy hoạch hành lang sinh thái ven sông Sài Gòn.
Quy hoạch chi tiết
Quy hoạch chi tiết là loại quy hoạch xây dựng cụ thể nhất, thể hiện rõ cách tổ chức không gian, hạ tầng và sử dụng đất cho một khu vực nhỏ trong đô thị, ví dụ như một khu dân cư, một khu đô thị mới, hay một khu công nghiệp. Đây là cơ sở bắt buộc để cấp phép xây dựng cho từng công trình.
Định nghĩa theo pháp luật
Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, quy hoạch chi tiết đô thị là:
“Quy hoạch cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu, xác định chỉ tiêu sử dụng đất, ranh giới lô đất, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, tầng cao, mật độ xây dựng…”
Có mấy loại quy hoạch chi tiết?
| Loại | Tỷ lệ | Mục đích |
|---|---|---|
| Quy hoạch chi tiết 1/2000 | Tỷ lệ 1:2000 | Định hướng sử dụng đất & hạ tầng cho từng khu vực (nhưng chưa đủ để cấp phép xây dựng) |
| Quy hoạch chi tiết 1/500 | Tỷ lệ 1:500 | Rất chi tiết: vị trí từng lô đất, công trình, hạ tầng → có thể cấp phép xây dựng |
Nội dung một đồ án quy hoạch chi tiết 1/500
-
Ranh giới, diện tích khu đất
-
Phân chia lô đất: từng lô nhà, công trình, cây xanh, đường giao thông
-
Chỉ giới xây dựng & đường đỏ
-
Mật độ xây dựng, chiều cao công trình
-
Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật: đường, điện, nước, thoát nước, PCCC…
-
Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc: kiểu dáng, cảnh quan…
Ví dụ thực tế
-
Khu đô thị mới Vạn Phúc (Thủ Đức) có quy hoạch chi tiết 1/500: vị trí từng căn nhà, công viên, đường nội bộ đều được vẽ rõ.
-
Muốn xây dựng 1 khu căn hộ cao tầng, chủ đầu tư phải có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt.
Quy hoạch xây dựng nông thôn
Quy hoạch xây dựng nông thôn là quá trình tổ chức, sắp xếp không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và môi trường sống cho khu vực xã, thôn, bản, nhằm xây dựng nông thôn phát triển bền vững, văn minh, thuận tiện và thân thiện với môi trường.
Định nghĩa theo pháp luật
Theo Luật Xây dựng 2014, quy hoạch xây dựng nông thôn là:
“Việc tổ chức không gian, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và sử dụng đất đai cho khu vực xã và điểm dân cư nông thôn, nhằm phục vụ đời sống của cư dân nông thôn và phát triển kinh tế – xã hội địa phương.”
Mục tiêu của quy hoạch xây dựng nông thôn
| Mục tiêu | Ý nghĩa |
|---|---|
| Cải thiện đời sống | Xây dựng khu dân cư nông thôn có nhà ở, công trình công cộng (trường, trạm, chợ…) khang trang |
| Phát triển hạ tầng | Mở rộng đường giao thông, thủy lợi, điện, cấp thoát nước, xử lý rác |
| Bảo vệ môi trường | Giảm ô nhiễm, quy hoạch nghĩa trang, chuồng trại hợp lý |
| Định hướng sử dụng đất | Sắp xếp đất sản xuất, đất ở, đất công cộng hiệu quả |
| Phát huy văn hóa – cộng đồng | Bảo tồn kiến trúc, không gian truyền thống kết hợp với phát triển hiện đại |
Nội dung chính của một bản quy hoạch xây dựng
-
Phân khu chức năng: Khu dân cư, công nghiệp, dịch vụ, cây xanh, giao thông…
-
Chỉ tiêu sử dụng đất: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình…
-
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Đường sá, điện nước, thoát nước, cấp nước, xử lý rác…
-
Hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, công viên, chợ…
-
Định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan
Vai trò của quy hoạch xây dựng
-
Là cơ sở để cấp phép xây dựng và phát triển đô thị.
-
Định hướng cho thu hút đầu tư và quản lý đất đai.
-
Hạn chế phát triển tự phát, lộn xộn.
-
Giúp phát triển bền vững về môi trường, kinh tế, xã hội.
Ví dụ thực tế
-
Một khu dân cư mới chỉ được xây dựng khi có quy hoạch 1/500 được phê duyệt.
-
Cầu Thủ Thiêm, metro Bến Thành – Suối Tiên đều nằm trong quy hoạch chung TP.HCM.
-
Người dân xin giấy phép xây dựng phải tuân theo quy hoạch phân khu của địa phương.
Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com
Bộ phận kinh doanh
Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn
