Quy hoạch phân khu là gì? Đây là một khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị, đóng vai trò định hướng sử dụng đất, bố trí hạ tầng kỹ thuật – xã hội và tổ chức không gian kiến trúc cho từng khu vực. Việc hiểu rõ quy định, nguyên tắc và điều kiện lập đồ án quy hoạch phân khu không chỉ giúp các nhà đầu tư, cơ quan quản lý mà cả người dân nắm bắt được tiềm năng phát triển, đồng thời hạn chế rủi ro trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Hãy cùng Meey Map giải đáp thắc mắc này nhé!
Quy hoạch phân khu là gì?
Theo Khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất đô thị thành các lô đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một đô thị có để cụ thể hóa nội dung của bố cục chung.
Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù là một phần nội dung của quy hoạch đô thị. Quy hoạch tổng thể này sẽ bao gồm quy hoạch phát triển chung; Phương án quy hoạch cho một địa điểm xây dựng cụ thể; Kế hoạch bố trí chi tiết cho các vấn đề xây dựng.
Ngoài ra, nội dung chính của quy hoạch và xây dựng, cải tạo khu chức năng đặc thù là: Tổ chức xây dựng không gian về kiến trúc, hạ tầng và cảnh quan; Cộng với nhiều yếu tố hạ tầng xã hội khác; Để làm cho khu vực này trở thành một khu vực chức năng đặc biệt.
Trường hợp quy hoạch phát triển khu chức năng đặc thù bao gồm quy hoạch phát triển chung; quy hoạch phát triển và quy hoạch chi tiết xây dựng.
Ngoài ra, lập kế hoạch còn là công cụ trợ giúp cho các nhà lãnh đạo xã hội và doanh nhân. Đồng thời, người dân cũng đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống của mình và người khác.
Quy định tại Điều 27 của Luật Xây dựng năm 2014 khi tiến hành quy hoạch, xây dựng khu chức năng đặc thù phải tuân thủ quy định.
Quy hoạch phân khu được lập ở khu vực nào?
Theo Điều 18 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi, bổ sung năm 2018), quy hoạch đô thị gồm bốn loại chính:
- Quy hoạch chung: Áp dụng cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và các đô thị mới. Đây là bản định hướng tổng thể về tổ chức không gian, hạ tầng kỹ thuật – xã hội, cùng hệ thống nhà ở, nhằm cụ thể hóa quy hoạch cấp tỉnh trong phạm vi thành phố.
- Quy hoạch phân khu: Được lập cho các khu vực nằm bên trong thành phố, thị xã và đô thị mới. Đây là bước triển khai chi tiết hơn của quy hoạch chung, phân chia rõ ràng các chức năng sử dụng đất và định hướng phát triển từng khu vực.
- Quy hoạch chi tiết: Tập trung vào những khu vực có yêu cầu cụ thể từ quá trình quản lý, phát triển đô thị hoặc phục vụ các dự án đầu tư xây dựng.
- Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật: Có thể nằm trong các loại quy hoạch trên hoặc được lập riêng (đối với thành phố trực thuộc trung ương) để tập trung vào hệ thống giao thông, cấp thoát nước, xử lý chất thải, cung cấp năng lượng…
Như vậy, quy hoạch phân khu được áp dụng cho các khu vực bên trong thành phố, thị xã và đô thị mới. Mục tiêu là cụ thể hóa quy hoạch chung, tạo nền tảng cho việc xác định dự án đầu tư, đồng thời làm cơ sở xây dựng quy hoạch chi tiết, đảm bảo phát triển đồng bộ và khoa học.
Đồ án quy hoạch phân khu xây dựng là gì?
Đồ án quy hoạch phân khu xây dựng là quá trình tổ chức, sắp xếp lại không gian sống – có thể áp dụng cho khu vực nông thôn hoặc đô thị – nhằm định hình rõ các phân khu chức năng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Mục tiêu của đồ án này là kiến tạo môi trường sống chất lượng, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đồng thời đảm bảo hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích địa phương. Bên cạnh yếu tố phát triển kinh tế, quy hoạch phân khu còn gắn liền với nhiệm vụ bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, tăng cường quốc phòng và an ninh.
Bản đồ án thường được thể hiện chi tiết qua bản vẽ, mô hình trực quan và thuyết minh đầy đủ, giúp hình dung rõ ràng phương án phát triển không gian.
Nội dung chính của đồ án quy hoạch phân khu
Một đồ án quy hoạch phân khu hoàn chỉnh thường bao gồm:
- Đánh giá môi trường chiến lược nhằm định hướng phát triển bền vững.
- Xác định các chỉ tiêu cơ bản: sử dụng đất, quy mô dân số, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
- Xác định ranh giới, diện tích và tính chất khu vực được quy hoạch.
- Bố trí mạng lưới hạ tầng kỹ thuật kết nối đến các trục giao thông chính, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
- Phân chia hợp lý các khu chức năng, gắn kết đồng bộ với hệ thống hạ tầng và kiến trúc đô thị đã được phê duyệt.
- Sắp xếp hệ thống hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu dân cư.
- Cân đối nguồn lực triển khai, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương.
Quy định về bản vẽ và thời hạn quy hoạch
Các quy định cho các dự án phát triển theo Art. 29 của Đạo luật Quy hoạch Thị trấn 2009 như sau:
– Nội dung đồ án quy hoạch phân khu gồm xác định chức năng sử dụng đối với từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian và kiến trúc cảnh quan toàn lãnh thổ lập quy hoạch; chỉ tiêu về dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố; tổ chức các hoạt động hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; tổ chức mạng lưới hạ tầng kỹ thuật đến các trục đường phố phù hợp với các giai đoạn phát triển của toàn đô thị; đánh giá môi trường chiến lược.
– Bản vẽ đồ án quy hoạch phân khu được thể hiện theo tỷ lệ 1/5000 hoặc 1/2000.
– Thời hạn lập đồ án quy hoạch phân khu được xác định căn cứ vào kỳ quy hoạch tổng thể và yêu cầu quản lý, phát triển đô thị.
– Đồ án quy hoạch được phê duyệt là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong khu vực đô thị hóa và lập PUP.
Vai trò trong việc định hướng đầu tư
Đồ án quy hoạch phân khu đóng vai trò là cơ sở pháp lý và định hướng để lựa chọn, triển khai các dự án đầu tư xây dựng. Dựa trên đồ án này, các đơn vị có thể tiếp tục lập quy hoạch chi tiết xây dựng, bảo đảm tính đồng bộ và phù hợp với chiến lược phát triển tổng thể.
Nội dung quản lý theo đề án tổ chức bộ máy quân khu
Nội dung quản lý đồ án quy hoạch khu quân sự theo Khoản 2 Điều 35 Luật Quy hoạch thị trấn năm 2009 như sau:
– Ranh giới, phạm vi, tính chất lãnh thổ lập quy hoạch;
– Vị trí, ranh giới, tính chất, quy mô các khu chức năng trong khu quy hoạch; tiêu chuẩn về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng và tầng cao tối đa, tối thiểu, cốt xây dựng đối với từng ô phố;
Chỉ giới đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng và các yêu cầu kỹ thuật cụ thể đối với từng tuyến đường; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật;
– Các trục không gian chính, điểm nhấn đô thị;
– Vị trí, quy mô, phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình ngầm;
– Khu vực bảo quản, tu bổ, tôn tạo di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, địa hình cảnh quan và bảo vệ môi trường.
Nội dung trên là sự phản hồi, tư vấn và giải đáp các thắc mắc mà Meey Map đưa ra cho Quý khách hàng.
Phương pháp quy hoạch phân khu được triển khai như thế nào?
Quy hoạch phân khu là bước then chốt trong quá trình tổ chức không gian đô thị, nhằm định hình rõ ràng chức năng và cấu trúc từng khu vực. Theo nguyên tắc chung, quá trình này bao gồm ba cấp độ: quy hoạch chung xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng.
Trong mỗi phân khu, thiết kế kiến trúc – không gian phải đảm bảo tính thống nhất, đồng thời phù hợp với đặc điểm và chức năng riêng của khu vực. Các yếu tố như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cảnh quan và môi trường đều cần được tính toán đồng bộ, hài hòa.
Để mang lại hiệu quả thực tiễn, việc xây dựng và áp dụng phương pháp quy hoạch phân khu phải dựa trên nguyên tắc khoa học và phù hợp với điều kiện địa phương. Từ các bản kế hoạch, chính quyền sẽ triển khai thành những chính sách cải thiện hạ tầng, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế – xã hội.
Quá trình xác định mục tiêu quy hoạch phân khu thường xem xét đồng thời nhiều yếu tố: quỹ đất, mật độ dân số, định hướng phát triển đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tất cả phải gắn kết chặt chẽ trong một chiến lược phát triển thống nhất, giúp tối ưu hóa nguồn lực và tạo lợi thế cạnh tranh cho khu vực.
Quy hoạch phân khu – Những nguyên tắc và quy định bắt buộc phải tuân thủ
Quy hoạch phân khu đóng vai trò then chốt trong công tác quản lý và phát triển đô thị, giúp xác định rõ ràng chức năng từng khu đất, định hướng hạ tầng kỹ thuật và tổ chức không gian kiến trúc. Theo Luật Quy hoạch đô thị 2009, việc lập và triển khai quy hoạch phân khu phải tuân thủ chặt chẽ một số nguyên tắc sau:
1. Bố trí không gian và kiến trúc hợp lý
Khi thiết kế phân khu, cần xác định các chỉ tiêu quan trọng như mật độ xây dựng, chiều cao tối đa của công trình, khoảng cách giữa các khối nhà… nhằm tạo nên môi trường sống tiện nghi, đảm bảo mỹ quan và hài hòa với cảnh quan chung của đô thị.
2. Tuân thủ tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống giao thông, cấp thoát nước, cung cấp điện, xử lý chất thải… phải được quy hoạch đồng bộ, đảm bảo khả năng vận hành ổn định lâu dài và đáp ứng nhu cầu phát triển của khu vực.
3. Gắn với nguyên tắc bảo vệ môi trường
Quy hoạch phân khu cần hạn chế tối đa tác động tiêu cực đến môi trường, ưu tiên các giải pháp xây dựng xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với thiên nhiên, góp phần duy trì chất lượng cuộc sống cho cư dân.
4. Minh bạch và có sự tham gia của cộng đồng
Quá trình xây dựng quy hoạch phải công khai, có sự đóng góp ý kiến của người dân, doanh nghiệp và các tổ chức xã hội. Điều này giúp tăng tính đồng thuận, tạo nền tảng thuận lợi cho việc triển khai dự án một cách hiệu quả.
Mua đất trong quy hoạch phân khu – Những điểm cần cân nhắc
Đầu tư vào đất thuộc quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch phân khu, luôn tiềm ẩn không ít rủi ro nếu thiếu sự tìm hiểu kỹ lưỡng. Trước khi đưa ra quyết định, bạn nên xem xét cẩn trọng các yếu tố sau:
- Thời hạn bồi thường theo luật: Trong vòng 5 năm kể từ khi quy hoạch phân khu được công bố chính thức, Nhà nước có quyền thu hồi đất mà không phải bồi thường. Chỉ sau mốc thời gian này, chủ sở hữu mới được nhận bồi thường và hỗ trợ theo quy định.
- Hạn chế khi xây dựng: Nếu đã có thông báo quy hoạch, việc xây nhà trên đất này sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, người dân vẫn được quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho đến khi có quyết định thu hồi.
- Nguyên tắc an toàn: Để tránh rủi ro, tốt nhất không nên mua đất nằm trong diện quy hoạch. Nếu vẫn muốn đầu tư, bạn cần kiểm tra chi tiết thông tin quy hoạch, xác định diện tích có khả năng bị thu hồi và mức thiệt hại tiềm ẩn. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để thương lượng giá và xây dựng phương án dự phòng.
Việc nắm rõ tình trạng pháp lý và kế hoạch phát triển của khu vực không chỉ giúp bạn tránh được những tranh chấp về sau mà còn đảm bảo khoản đầu tư mang lại hiệu quả và an toàn.
Kết bài
Quy hoạch phân khu là bước đi then chốt để hiện thực hóa tầm nhìn phát triển đô thị bền vững, đảm bảo hài hòa lợi ích cộng đồng và quốc gia. Nắm vững khái niệm quy hoạch phân khu là gì, cùng những điều kiện, nguyên tắc và quy định pháp lý liên quan sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình đầu tư, xây dựng hoặc sinh sống tại các khu vực được quy hoạch. Đây không chỉ là công cụ quản lý nhà nước hiệu quả mà còn là “bản đồ định hướng” cho tương lai của mỗi đô thị.
Liên hệ:
Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com
Bộ phận kinh doanh
Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn
