Quy hoạch là gì? Đặc điểm của quy hoạch thế nào?

Nhắc đến phát triển đô thị bền vững, không thể bỏ qua “mắt xích” đầu tiên – quy hoạch chung. Đây là bước định hướng tổng thể, đặt nền móng cho việc tổ chức không gian sống, phát triển kinh tế – xã hội và hệ thống hạ tầng trong tương lai. Vậy quy hoạch chung là gì? Nó mang những đặc điểm gì và được triển khai theo trình tự nào? Phần nội dung dưới đây sẽ giúp bạn khám phá rõ khái niệm, vai trò cũng như giá trị thực tiễn của loại hình quy hoạch này, đặc biệt hữu ích cho nhà đầu tư, đơn vị xây dựng hay bất kỳ ai muốn hiểu sâu hơn về bức tranh phát triển toàn diện của một đô thị.

Quy hoạch chung là gì?

Quy hoạch chung là một loại hình quy hoạch mang tính tổng thể, định hướng phát triển không gian đô thị hoặc khu vực nông thôn trong một khoảng thời gian dài hạn. Đây là công cụ quản lý quan trọng của Nhà nước nhằm tổ chức, sắp xếp và điều phối các hoạt động phát triển kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật, sử dụng đất và bảo vệ môi trường trong phạm vi toàn địa phương hoặc vùng lãnh thổ nhất định.

Theo quy định, quy hoạch chung được áp dụng cho:

• Toàn bộ ranh giới hành chính của các đô thị như thành phố, thị xã, thị trấn, hoặc khu vực định hướng trở thành đô thị.
• Các vùng liên huyện, khu vực nông thôn và các khu vực chức năng đặc thù (như khu kinh tế, khu công nghiệp…).

Có thể coi quy hoạch chung như “bản thiết kế khung” cho sự phát triển toàn diện, là nền tảng để lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cũng như định hướng đầu tư hạ tầng, nhà ở và dịch vụ trong tương lai.

So sánh với các loại quy hoạch khác:

• Quy hoạch phân khu: Chia nhỏ không gian đô thị thành các khu vực cụ thể, triển khai dựa trên nền tảng của quy hoạch chung.
• Quy hoạch chi tiết: Đi sâu vào từng khu chức năng hẹp như khu dân cư, khu nghỉ dưỡng… với mức độ cụ thể cao hơn.
• Quy hoạch sử dụng đất: Tập trung vào việc phân bổ quỹ đất theo mục đích sử dụng cho từng giai đoạn.

Bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đô thị

Hiện quy hoạch đô thị ở Việt Nam mới chỉ tập trung (khung chiến lược). Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thành phố trực thuộc trung ương và đô thị mới.

Dưới quy hoạch chung là quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết, hai cấp độ triển khai cụ thể hơn. Quy hoạch phân khu phân chia và định hướng phát triển cho từng khu vực trong đô thị, còn quy hoạch chi tiết tập trung vào một lãnh thổ hoặc khu chức năng cụ thể, phục vụ trực tiếp nhu cầu đầu tư xây dựng hoặc yêu cầu quản lý đô thị.

Sự khác biệt giữa các loại quy hoạch thể hiện ở:

• Nội dung nghiên cứu và phạm vi áp dụng
• Tỷ lệ bản đồ và thời gian lập
• Cấp phê duyệt
• Mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau

Trong quy hoạch chung, nhiều yếu tố như cơ cấu kinh tế, tốc độ đô thị hóa, quy mô dân số hay nhu cầu sử dụng đất thường mang tính dự báo và định hướng hơn là số liệu chắc chắn. Điều này dẫn đến việc khi triển khai các đồ án phân khu hoặc chi tiết, vẫn có khả năng phải điều chỉnh để phù hợp thực tế.

Thực tế, dù đã có Luật Quy hoạch đô thị và hệ thống văn bản hướng dẫn, công tác lập và quản lý quy hoạch vẫn gặp nhiều hạn chế: phương pháp chậm đổi mới, tính pháp lý của một số đồ án chưa cao, quản lý lỏng lẻo, thậm chí bị chi phối bởi lợi ích nhóm. Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả của quy hoạch chung mà còn tác động dây chuyền đến các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Phạm vi áp dụng của quy hoạch chung

Quy hoạch chung không chỉ giới hạn trong phạm vi các đô thị lớn mà còn được triển khai rộng rãi tại vùng nông thôn, khu chức năng đặc thù và các khu vực liên kết vùng. Dù mỗi loại địa bàn có quy mô, mục tiêu và phương pháp tiếp cận riêng, điểm chung vẫn là định hướng phát triển không gian hợp lý, đồng bộ và bền vững.

Đối với đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn):

• Định hình chiến lược phát triển tổng thể cho toàn bộ địa giới hành chính đô thị.
• Là nền tảng để lập các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất.
• Hướng đến hoàn thiện hạ tầng, tổ chức không gian sống, mạng lưới giao thông và các khu chức năng như hành chính, thương mại, công nghiệp, dân cư.

Ví dụ:
Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060
Quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2030, tầm nhìn 2050

Đối với khu vực nông thôn hoặc liên xã, liên huyện:

• Áp dụng cho những địa bàn chưa đô thị hóa, nhằm định hướng sử dụng đất, bảo vệ môi trường và phát triển hạ tầng nông thôn mới.
• Lồng ghép yếu tố sản xuất nông nghiệp, phát triển dân cư, bảo tồn di sản văn hóa và nâng cao an sinh xã hội.
• Góp phần thúc đẩy quá trình đô thị hóa theo hướng kiểm soát và bền vững.

Đối với khu vực chức năng đặc thù:

• Áp dụng trong quy hoạch chung cho:

  • Khu du lịch quốc gia

  • Khu công nghiệp – khu chế xuất

  • Khu kinh tế ven biển, khu công nghệ cao

• Quy hoạch chung tại đây thường gắn với mục tiêu chuyên biệt về kinh tế – kỹ thuật, đồng thời vẫn đảm bảo yếu tố cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.

Đối với vùng liên tỉnh, liên huyện (quy hoạch vùng):

• Là cơ sở để kết nối hạ tầng, điều phối phát triển kinh tế – xã hội giữa các địa phương.
• Thường áp dụng cho các vùng có tính liên kết cao như vùng duyên hải, đồng bằng sông Hồng, Tây Nguyên…
• Nội dung quy hoạch chú trọng đến giao thông, hạ tầng kỹ thuật, kinh tế vùng và an ninh – quốc phòng.

Thời hạn quy hoạch chung của thành phố trực thuộc trung ương là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 22 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, việc lập quy hoạch chung cho các thành phố trực thuộc trung ương phải dựa trên định hướng từ các cấp quy hoạch quốc gia, vùng và tỉnh đã được phê duyệt. Quá trình này bao gồm việc phân tích điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế – xã hội, hiện trạng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật – xã hội; xác định mục tiêu phát triển, mô hình tổ chức không gian, các khu vực bảo tồn, khu chức năng, cùng định hướng quy hoạch không gian ngầm và hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung.

Bản đồ quy hoạch thường thể hiện ở tỷ lệ 1/25.000 hoặc 1/10.000 đối với phần hiện trạng và định hướng phát triển, các nội dung khác áp dụng theo tỷ lệ do Bộ Xây dựng ban hành.

Về thời hạn, đồ án quy hoạch chung của thành phố trực thuộc trung ương thường có chu kỳ từ 20 đến 25 năm, kèm theo tầm nhìn chiến lược lên tới 50 năm, nhằm đảm bảo định hướng lâu dài và ổn định cho sự phát triển bền vững của đô thị.

Đặc điểm của quy hoạch chung

Quy hoạch chung được xem là nền móng cho toàn bộ hệ thống quy hoạch xây dựng, giữ vai trò mở đường và định hướng cho mọi hoạt động phát triển không gian. Khác với các loại quy hoạch kỹ thuật hay chi tiết, quy hoạch chung mang tính chiến lược, tổng quát và dài hạn.

Dưới đây là những đặc điểm cốt lõi giúp phân biệt và hiểu sâu hơn về loại hình quy hoạch này:

Mang tính định hướng tổng thể và dài hạn

Thay vì đi sâu vào từng lô đất, quy hoạch chung vẽ nên bức tranh toàn cảnh về sự phát triển của đô thị hoặc khu vực. Thời hạn thường kéo dài từ 10–20 năm, kèm tầm nhìn xa hơn tới 30–50 năm.

Ví dụ: Quy hoạch chung Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Phạm vi điều chỉnh rộng và bao quát

Không giới hạn ở phạm vi nhỏ như quy hoạch phân khu hay chi tiết, quy hoạch chung áp dụng cho toàn bộ địa bàn hành chính: từ cấp xã, huyện đến thành phố, khu kinh tế hoặc vùng liên tỉnh. Nội dung bao trùm tổ chức không gian, sử dụng đất, hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật, bảo vệ môi trường và phát triển cộng đồng.

Là cơ sở pháp lý cho các cấp quy hoạch thấp hơn

Tất cả các bản quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, kế hoạch sử dụng đất… đều phải tuân thủ theo định hướng của quy hoạch chung. Do đó, có thể xem quy hoạch chung là “kim chỉ nam” cho toàn bộ hoạt động quản lý và đầu tư xây dựng trên địa bàn.

Tính tích hợp liên ngành cao

Quy hoạch chung là sự phối hợp của nhiều lĩnh vực: xây dựng, giao thông, công nghiệp, nông nghiệp, môi trường, văn hóa – xã hội, y tế, giáo dục… Trong quá trình lập, cần huy động sự tham gia của nhiều cơ quan chuyên môn và cộng đồng dân cư.

Gắn liền với chính sách phát triển kinh tế – xã hội và quốc phòng – an ninh

Một bản quy hoạch chung hiệu quả phải đồng thời phục vụ:

• Phát triển kinh tế bền vững
• Cân bằng giữa đô thị hóa và bảo tồn
• Đảm bảo an ninh quốc phòng
• Hài hòa với các mục tiêu an sinh xã hội và bảo vệ tài nguyên

Là công cụ quản lý Nhà nước về không gian đô thị – nông thôn

Sau khi được phê duyệt, quy hoạch chung có hiệu lực pháp lý và là cơ sở để:

• Cấp phép xây dựng
• Định hướng đầu tư công, đầu tư tư nhân
• Kiểm soát phát triển đô thị và sử dụng đất hợp lý

Các bước thực hiện quy hoạch chung

Quy hoạch chung không chỉ là việc phân lô hay vẽ bản đồ, mà là một quy trình khoa học, pháp lý và liên ngành, được triển khai theo từng giai đoạn chặt chẽ. Mục tiêu là bảo đảm định hướng phát triển phù hợp với thực tế và chính sách quốc gia.

Dưới đây là các bước thực hiện quy hoạch chung chuẩn theo Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn liên quan:

Bước 1: Lập nhiệm vụ quy hoạch chung

Đây là bước đầu tiên và cực kỳ quan trọng, nhằm xác định:

• Mục tiêu quy hoạch là gì?
• Phạm vi, ranh giới khu vực được lập quy hoạch
• Các chỉ tiêu, yêu cầu kỹ thuật cần đạt
• Các nội dung nghiên cứu chủ đạo

Kết quả là Văn bản nhiệm vụ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND tỉnh/thành phố) phê duyệt.

Bước 2: Tổ chức khảo sát – thu thập số liệu

Đơn vị tư vấn hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ sẽ tiến hành:

• Khảo sát hiện trạng sử dụng đất, dân cư, giao thông, hạ tầng.
• Thu thập thông tin đa ngành: môi trường, văn hóa, tài nguyên…
• Phân tích SWOT để nhận diện lợi thế, hạn chế, cơ hội và thách thức.

Mục tiêu: tạo nền tảng khoa học cho các giải pháp quy hoạch hợp lý và sát thực tiễn.

Bước 3: Lập đồ án quy hoạch chung

Đây là bước xây dựng nội dung chính của bản quy hoạch chung, bao gồm:

• Phân khu chức năng sử dụng đất (ở, thương mại, công nghiệp, du lịch…).
• Định hướng hệ thống giao thông, cấp – thoát nước, điện, viễn thông.
• Tổ chức không gian kiến trúc, xác định mật độ và tầng cao xây dựng.
• Đưa ra giải pháp bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu.
• Dự báo quy mô dân số, nhu cầu đất đến kỳ hạn quy hoạch.

Kết quả là một hồ sơ quy hoạch đầy đủ, gồm thuyết minh, bản vẽ và tài liệu kỹ thuật.

Bước 4: Lấy ý kiến cộng đồng và các tổ chức liên quan

Trước khi trình duyệt, đồ án quy hoạch chung phải được lấy ý kiến của:

• Cơ quan chuyên ngành (xây dựng, tài nguyên, giao thông, môi trường…)
• Chính quyền địa phương, cộng đồng dân cư tại khu vực quy hoạch.
• Các nhà khoa học, chuyên gia, doanh nghiệp có liên quan.

Góp phần tăng tính minh bạch, đồng thuận và thực tiễn cho bản quy hoạch.

Bước 5: Thẩm định và phê duyệt quy hoạch

Sau khi hoàn thiện, đồ án quy hoạch sẽ được:

• Thẩm định bởi Hội đồng thẩm định (gồm các chuyên gia, cơ quan chuyên môn)..
• Trình phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền: Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh (tùy theo quy mô, tính chất đô thị).

Sau khi được duyệt, quy hoạch sẽ có hiệu lực pháp lý chính thức.

Bước 6: Công bố và tổ chức thực hiện

Cuối cùng, bản quy hoạch chung sẽ được:

• Công khai thông tin trên phương tiện truyền thông, cổng thông tin điện tử và trụ sở cơ quan chức năng.
• Làm căn cứ cho quy hoạch phân khu, kế hoạch sử dụng đất, thu hút đầu tư.
• Theo dõi, giám sát và điều chỉnh khi cần, nhất là khi có biến động lớn.

Quy hoạch là gì?

Quy hoạch là gì? Hiểu một cách dễ hình dung, đây là quá trình sắp xếp, tổ chức và định hướng việc sử dụng đất đai, không gian, tài nguyên cũng như các hoạt động phát triển nhằm đạt được mục tiêu trong tương lai. Quy hoạch không chỉ dừng lại ở việc “vẽ” ra viễn cảnh, mà còn là bản kế hoạch tổng thể giúp biến tầm nhìn chiến lược thành hiện thực.

Theo Luật Quy hoạch 2017 và Luật Quy hoạch đô thị 2009, quy hoạch là hoạt động phân bổ, tổ chức không gian của các ngành, lĩnh vực trên lãnh thổ, bảo đảm sự kết nối, đồng bộ và hài hòa giữa phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường, đồng thời duy trì quốc phòng và an ninh.

Phân biệt với các khái niệm liên quan

• Kế hoạch: Tập trung vào các nhiệm vụ cụ thể, thực hiện trong thời gian ngắn, theo từng giai đoạn.
• Thiết kế: Đi sâu vào chi tiết kỹ thuật, hình thức và giải pháp cho công trình hoặc hạng mục.
• Định hướng: Xác định tầm nhìn và mục tiêu lớn, nhưng chưa cụ thể hóa thành phương án tổ chức không gian.

Quy hoạch vì thế là “bản đồ khung” – từ đó kế hoạch, thiết kế và định hướng sẽ được cụ thể hóa và triển khai.

Vai trò của quy hoạch trong quản lý và phát triển

• Quản lý sử dụng đất đai và tài nguyên hiệu quả.
• Định hình không gian sống và hệ thống hạ tầng đô thị.
• Dẫn dắt phát triển kinh tế – xã hội – môi trường theo hướng bền vững.

Quy hoạch phân khu là gì?

Quy hoạch phân khu là một cấp độ trong hệ thống quy hoạch đô thị tại Việt Nam, nhằm cụ thể hóa định hướng từ quy hoạch chung, đồng thời làm cơ sở để quản lý không gian, kiến trúc và phát triển hạ tầng kỹ thuật trong từng khu vực cụ thể của đô thị.

Theo Luật Quy hoạch đô thị Việt Nam, quy hoạch phân khu là loại quy hoạch để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho từng khu vực trong đô thị, phục vụ cho quản lý đô thị và lập quy hoạch chi tiết sau này.

Nội dung chính của quy hoạch phân khu:

• Ranh giới khu vực quy hoạch
• Chức năng sử dụng đất: đất ở, đất công cộng, cây xanh, công nghiệp, thương mại…
• Chỉ tiêu quy hoạch: mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất…
• Tổ chức không gian kiến trúc: xác định khu vực trọng điểm, trục cảnh quan
• Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp – thoát nước, điện, viễn thông…

Vai trò của quy hoạch phân khu:

• Là cơ sở pháp lý để cấp phép quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng.
• Giúp kiểm soát phát triển đô thị theo định hướng chung.
• Hạn chế tình trạng phát triển tự phát, manh mún.
• Là căn cứ để giải phóng mặt bằng, giao đất, tổ chức tái định cư.

Ví dụ minh họa:

• Tại TP.HCM, phân khu 3 bao gồm Quận 1, 3, một phần Quận 10, Phú Nhuận… được quy hoạch để phát triển trung tâm hành chính – văn hóa – thương mại, có mật độ xây dựng cao, ưu tiên bảo tồn các công trình kiến trúc cổ.

Thời hạn & hiệu lực:

• Quy hoạch phân khu có thời hạn khoảng 20 năm, tùy theo cấp đô thị.
• Khi đã được duyệt, đây là căn cứ pháp lý bắt buộc trong công tác cấp phép xây dựng, phát triển dự án, quản lý đô thị.

Quy hoạch chi tiết đô thị là gì?

Quy hoạch chi tiết đô thị là cấp độ chi tiết nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Nó cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (nếu chưa có phân khu), nhằm hướng dẫn trực tiếp việc xây dựng và cấp phép công trình trong phạm vi nhỏ như từng lô đất, tuyến phố, khu nhà ở hoặc cụm công trình.

Định nghĩa chính thức:

Theo Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết là quy hoạch nhằm triển khai cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ:

• Chức năng từng lô đất
• Chỉ tiêu xây dựng (mật độ, tầng cao, khoảng lùi…)
• Quy định quản lý kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng
• Lộ giới, mặt cắt đường, vị trí công trình công cộng

Vị trí trong hệ thống quy hoạch:

1. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (thường gặp nhất):

   • Dành cho các dự án đầu tư xây dựng.

   • Do chủ đầu tư lập, làm cơ sở để triển khai thiết kế kỹ thuật và thi công.

   • Bắt buộc phải có nếu muốn được cấp phép xây dựng (trừ trường hợp đã có quy hoạch tổng thể tương đương).

2. Quy hoạch chi tiết khu vực chưa có chủ đầu tư:

   • Do cơ quan nhà nước lập để định hướng phát triển khu vực, sau đó mới kêu gọi đầu tư.

Nội dung quy hoạch chi tiết:

• Phân chia lô đất rõ ràng: vị trí, diện tích, chức năng
• Chỉ tiêu xây dựng cụ thể: số tầng, chiều cao, mật độ, khoảng lùi…
• Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, điện, cấp thoát nước, chiếu sáng…
• Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: hướng mặt tiền, không gian mở, cây xanh…
• Ranh giới quy hoạch và chỉ giới đường đỏ

Vai trò của quy hoạch chi tiết:

• Cơ sở pháp lý để cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân, tổ chức.
• Ràng buộc nhà đầu tư tuân thủ định hướng phát triển đô thị.
• Tránh sai phạm như xây dựng lấn chiếm, sai chức năng, vượt tầng.
• Tăng giá trị đất nếu khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, minh bạch.

Ví dụ thực tế:

• Một khu dân cư tại Quận 9 – TP.HCM, trước khi triển khai xây dựng, chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết 1/500: chia lô, bố trí công viên, trường học, đường nội bộ, xác định tầng cao từng dãy nhà…
• Dự án khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội cũng được triển khai theo quy hoạch chi tiết 1/500, là điều kiện tiên quyết để phê duyệt các hạng mục xây dựng cụ thể.

Kết luận:

Quy hoạch chung không chỉ đơn thuần là một bản đồ định hướng sử dụng đất, mà còn là kim chỉ nam cho sự phát triển toàn diện của đô thị và nông thôn. Việc hiểu đúng quy hoạch chung là gì, cùng những đặc điểm và quy trình thực hiện, sẽ giúp cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân có cái nhìn rõ ràng hơn trong việc khai thác tiềm năng đất đai, phát triển kinh tế, và bảo vệ môi trường sống bền vững. Trong thời đại đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và môi trường đầu tư cạnh tranh khốc liệt, am hiểu về quy hoạch chính là lợi thế chiến lược giúp định hướng tương lai một cách chủ động và bền vững.

Chú ý: Các quy định pháp luật dưới đây được Meey Map cập nhật tại thời điểm đăng tải và cấu hình lại hệ thống để khách hàng dễ dàng theo dõi. Mọi thông tin chỉ mang tính chất tham khảo và không có giá trị pháp lý.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.

Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn