Giải mã hiện tượng “quy hoạch treo” tại TP.HCM: Nguyên nhân và giải pháp

Thành phố Hồ Chí Minh, đầu tàu kinh tế của cả nước, luôn là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người dân tìm kiếm cơ hội phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu vượt bậc, đô thị này đang phải đối mặt với một vấn đề nhức nhối, kéo dài nhiều thập kỷ: hiện tượng “quy hoạch treo”. Hàng trăm, thậm chí hàng nghìn héc-ta đất nằm bất động trong các dự án quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không thể triển khai, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường. Người dân trong vùng quy hoạch sống trong cảnh thấp thỏm, không thể xây dựng, sửa chữa nhà cửa, còn doanh nghiệp thì lãng phí nguồn lực, mất đi cơ hội đầu tư. Bài viết này sẽ đi sâu “giải mã” hiện tượng quy hoạch treo tại TP.HCM, từ việc phân tích những nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng quy hoạch treo, cho đến việc đề xuất các giải pháp khả thi nhằm tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực đất đai và trả lại cuộc sống ổn định cho người dân.

Khái niệm và Tổng quan về Quy hoạch treo 

Để giải quyết một vấn đề, trước hết cần hiểu đúng và đủ về khái niệm này. “Quy hoạch treo” là một thuật ngữ quen thuộc trên các phương tiện truyền thông và trong đời sống hàng ngày, nhưng để định nghĩa một cách chính xác dưới góc độ pháp lý và khoa học quản lý, cần phải bóc tách nhiều lớp nghĩa.

Quy hoạch treo là gì?

Về cơ bản, quy hoạch treo là tình trạng một đồ án quy hoạch (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, hoặc quy hoạch chi tiết) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng sau một thời gian dài theo quy định của pháp luật, vẫn không được triển khai thực hiện hoặc triển khai quá chậm trễ, không xác định được thời gian hoàn thành. Tình trạng “treo” này khiến cho các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong khu vực bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Dưới lăng kính pháp luật, thuật ngữ “quy hoạch treo” không được định nghĩa trực tiếp, nhưng bản chất của nó được thể hiện qua các quy định liên quan đến việc rà soát và điều chỉnh quy hoạch trong các văn bản luật quan trọng:

• Luật Quy hoạch đô thị 2009 và Luật Quy hoạch 2017: Các luật này quy định rõ về thời hạn rà soát quy hoạch. Theo Khoản 1, Điều 46 Luật Quy hoạch đô thị 2009, định kỳ 5 năm đối với quy hoạch chung và 3 năm đối với quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, cơ quan quản lý phải rà soát để xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế – xã hội. Luật Quy hoạch 2017 (tại Điều 54) tiếp tục nhấn mạnh việc rà soát quy hoạch là một yêu cầu bắt buộc. Khi một quy hoạch sau nhiều kỳ rà soát vẫn không được triển khai và không có khả năng thực hiện, nó đã rơi vào tình trạng “treo”.
• Luật Đất đai 2013: Điều 49 của Luật này quy định cụ thể về quyền của người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch. Khoản 2 và Khoản 3 (đã được sửa đổi, bổ sung) nêu rõ, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người dân trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền. Đặc biệt, Khoản 8, Điều 49 quy định: “Sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất… thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ”. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định một dự án cụ thể trong quy hoạch bị “treo”.

So sánh với các khái niệm liên quan

• Quy hoạch treo và Quy hoạch chậm triển khai: Hai khái niệm này thường được sử dụng thay thế cho nhau, nhưng “quy hoạch treo” mang sắc thái tiêu cực và bế tắc hơn. “Quy hoạch chậm triển khai” có thể do các vướng mắc tạm thời (vốn, giải phóng mặt bằng…) và vẫn còn hy vọng thực hiện. “Treo” ám chỉ sự đình trệ kéo dài, tính khả thi gần như bằng không, và quy hoạch đã trở nên lỗi thời.
• Quy hoạch treo và Quy hoạch “bìa bong bóng”: Quy hoạch dùng để giữ đất, đẩy giá bất động sản, thường mang yếu tố đầu cơ, không có ý định triển khai thật sự.

Các dạng quy hoạch treo tại TP.HCM

• Treo quy hoạch chi tiết 1/500: Phần lớn là khu dân cư, đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích sử dụng nhưng không có chủ đầu tư cụ thể.
• Treo dự án đầu tư công: Như đường giao thông, bệnh viện, trường học… chậm triển khai vì thiếu vốn hoặc giải phóng mặt bằng khó khăn.
• Treo quy hoạch di dời – tái định cư: Người dân nằm trong diện giải tỏa nhưng không biết khi nào phải đi hay được đền bù.

10 con số nổi bật về quy hoạch treo tại TP.HCM (2023 – 2024)

1. ~12.432 ha: Theo báo cáo rà soát của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và các quận, huyện, tổng diện tích đất nằm trong các quy hoạch treo, chậm triển khai trên toàn thành phố ước tính vào khoảng 14.000 hecta.
2. > 500 dự án: Thành phố có hơn 500 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư từ nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa triển khai hoặc triển khai dở dang, gây lãng phí nguồn lực.
3. 28.000 ha: Diện tích đất của các tổ chức được nhà nước giao, cho thuê nhưng sử dụng không hiệu quả, bỏ hoang, có dấu hiệu nằm trong các quy hoạch treo hoặc chờ chuyển đổi mục đích.
4. ~ 150.000 hộ dân: Số lượng hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các dự án treo, không được đảm bảo đầy đủ các quyền về đất đai và nhà ở (con số ước tính dựa trên quy mô các dự án lớn).
5. > 20 năm: Tuổi đời của một số quy hoạch treo tại TP.HCM “kỷ lục”, ví dụ như dự án Khu đô thị Bình Quới – Thanh Đa (quận Bình Thạnh) hay dự án Công viên Safari (huyện Củ Chi).
6. 3 năm: Là thời hạn pháp lý (theo Luật Đất đai) để một dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải được triển khai, nếu không sẽ phải xem xét hủy bỏ. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án đã vượt xa mốc này.
7. 137 dự án: Trong một đợt rà soát lớn vào năm 2022, TP.HCM đã quyết định xóa treo cho 137 dự án với tổng diện tích gần 528 ha, cho thấy sự nỗ lực nhưng cũng phản ánh quy mô khổng lồ của vấn đề.
8. 70%: Tỷ lệ khiếu nại, tố cáo liên quan đến lĩnh vực đất đai tại TP.HCM có nguồn gốc từ các vấn đề về quy hoạch, thu hồi đất và bồi thường, trong đó quy hoạch treo là nguyên nhân chính.
9. Quận 9 (cũ) & Bình Chánh: Là hai trong số những khu vực có diện tích đất quy hoạch treo lớn nhất thành phố, chủ yếu là các dự án khu đô thị mới, khu công nghệ và các công trình công cộng quy mô lớn.
10. 0 đồng: Là số tiền bồi thường mà nhiều người dân nhận được khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch treo tại TP.HCM từ hàng chục năm trước, gây ra nhiều bức xúc lớn.

Những con số trên đã vẽ nên một bức tranh toàn cảnh đáng lo ngại, cho thấy quy hoạch treo không còn là vấn đề của riêng ai mà đã trở thành một thách thức lớn đối với sự phát triển bền vững của TP.HCM.

Thực trạng quy hoạch treo tại TP.HCM hiện nay

TP.HCM là đô thị lớn nhất cả nước về quy mô dân số và kinh tế, song cũng là nơi “gánh” nhiều quy hoạch treo nhất trong suốt ba thập niên qua. Quy hoạch treo tại TP.HCM không còn là hiện tượng cá biệt mà trở thành vấn đề hệ thống, lan rộng khắp các quận, huyện – từ trung tâm tới vùng ven.

Các “điểm nóng” về quy hoạch treo tại TP.HCM

Các khu vực quy hoạch treo tại TP.HCM tập trung chủ yếu ở các quận, huyện vùng ven, nơi có quỹ đất lớn và từng là tâm điểm của các làn sóng phát triển đô thị.

• Thành phố Thủ Đức (đặc biệt là Quận 9 cũ): Nơi đây được mệnh danh là “thủ phủ” của quy hoạch treo tại TP.HCM. Hàng loạt dự án đại học, khu công nghệ cao, khu đô thị mới được vẽ ra từ những năm 2000. Điển hình là khu quy hoạch Đại học Quốc gia TP.HCM mở rộng, các dự án khu dân cư dọc đường Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh… Người dân ở phường Long Phước, Long Bình, Tăng Nhơn Phú A… đã sống trong cảnh “đi không được, ở không xong” suốt hai thập kỷ. Đất đai mênh mông nhưng nhà cửa không được xây mới, chỉ có thể cơi nới tạm bợ.
• Huyện Bình Chánh: Là cửa ngõ phía Tây của thành phố, Bình Chánh gánh trên mình nhiều quy hoạch lớn như Khu đô thị mới Nam Sài Gòn (phần mở rộng), các cụm công nghiệp, và đặc biệt là dự án “Làng Đại học” Hưng Long. Hàng nghìn hecta đất nông nghiệp bị “treo”, người nông dân mất tư liệu sản xuất, chuyển sang làm các công việc bấp bênh. Nhiều khu dân cư hiện hữu bị xen cài trong quy hoạch, dẫn đến tình trạng hạ tầng xuống cấp, ngập nước triền miên.
• Huyện Hóc Môn và Củ Chi: Nổi tiếng với siêu dự án Công viên Safari ở Củ Chi (quy hoạch từ năm 2004, diện tích gần 500 ha) và Khu đô thị Tây Bắc (quy mô hơn 6.000 ha). Các dự án này đã khiến hàng nghìn hộ dân rơi vào cảnh chờ đợi mòn mỏi. Đất bị bỏ hoang, trong khi nhu cầu về nhà ở, sản xuất của người dân là vô cùng cấp thiết.
• Quận 12, Quận 8, Quận 7: Ngay cả ở những quận đã có tốc độ đô thị hóa cao, quy hoạch treo vẫn tồn tại dai dẳng. Tại Quận 8, dự án chỉnh trang đô thị dọc kênh Đôi – kênh Tẻ đã được nói đến từ rất lâu nhưng tiến độ giải phóng mặt bằng rất chậm, khiến hàng nghìn hộ dân sống ven kênh phải sống trong những căn nhà lụp xụp, tạm bợ, đối mặt với nguy cơ sạt lở và ô nhiễm. Tại Quận 7, một phần khu vực phường Phú Mỹ, Tân Thuận Đông vẫn còn vướng các quy hoạch công viên cây xanh, công trình công cộng kéo dài.

Dẫn chứng thực tế: Tiếng nói từ người trong cuộc

• Phỏng vấn ông Trần Văn B., 65 tuổi, ngụ tại phường Long Phước, TP. Thủ Đức:
  “Gia đình tôi sống ở đây ba thế hệ. Từ năm 2002, nghe nói đất nhà tôi nằm trong quy hoạch khu công viên khoa học. Từ đó đến nay đã hơn 20 năm, công viên đâu không thấy, chỉ thấy cái bảng dự án đã rỉ sét. Nhà cửa xuống cấp, mưa thì dột, nắng thì nóng, muốn sửa lại cho đàng hoàng để con cháu ở cũng không được cấp phép. Xin phép xây dựng thì họ bảo đất quy hoạch, không được. Bán cũng không ai mua. Chúng tôi như bị cầm tù trên chính mảnh đất của mình. Sống mà cứ phập phồng lo sợ, không biết ngày mai sẽ ra sao.” 
• Chia sẻ của chị Nguyễn Thị L., chủ một doanh nghiệp nhỏ tại huyện Bình Chánh:
  “Công ty tôi muốn mở rộng nhà xưởng, nhưng khu đất bên cạnh lại vướng quy hoạch treo làm khu dân cư. Quy hoạch này có từ 15 năm trước, do một chủ đầu tư đăng ký rồi bỏ đó. Giờ chúng tôi không thể mua lại đất để sản xuất, mà khu đất đó thì bỏ hoang cho cỏ mọc. Doanh nghiệp mất cơ hội phát triển, nhà nước thất thu thuế, người dân có đất cũng không làm gì được. Tất cả cùng bị trói chân bởi một bản vẽ trên giấy.”

Nguyên nhân gây ra Quy hoạch treo tại TP.HCM

Tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM kéo dài là hệ quả tổng hợp của nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan. Việc nhận diện rõ các nguyên nhân sẽ giúp đưa ra giải pháp phù hợp, khả thi và có tính hệ thống hơn. Dưới đây là các nguyên nhân chính:

Nguyên nhân chủ quan

Đây là nhóm nguyên nhân xuất phát từ chính những người làm công tác quy hoạch và quản lý đô thị, thể hiện qua những yếu kém trong tư duy và thực thi.

• Tầm nhìn ngắn hạn và tư duy duy ý chí trong lập quy hoạch:
  • Quy hoạch “phong trào”: Trong những giai đoạn phát triển nóng, TP.HCM đã có xu hướng lập quy hoạch theo phong trào, chạy theo các ý tưởng hoành tráng mà không đánh giá kỹ lưỡng tính khả thi. Các dự án “siêu đô thị”, “trung tâm tài chính quốc tế”, “công viên tầm cỡ khu vực”… được vẽ ra một cách vội vã, thiếu sự nghiên cứu bài bản về nhu cầu thực tế, nguồn lực tài chính, và tác động kinh tế – xã hội.
  • Thiếu dự báo khoa học: Công tác dự báo về tăng trưởng dân số, phát triển kinh tế, biến đổi khí hậu… còn nhiều hạn chế. Quy hoạch được lập ra dựa trên những giả định lạc quan, không lường hết được những biến động của thị trường và xã hội. Ví dụ, nhiều khu công nghiệp được quy hoạch ở những vị trí không còn phù hợp, không thu hút được nhà đầu tư do chi phí logistics cao hoặc thiếu lao động.
• Quy hoạch không bám sát thực tiễn, thiếu tính khả thi:
  • Quy hoạch trên giấy: Một bộ phận cán bộ làm quy hoạch xa rời thực địa, chỉ làm việc với bản đồ và số liệu mà không đi sâu tìm hiểu về hiện trạng sử dụng đất, đặc điểm văn hóa, xã hội, và nguyện vọng của cộng đồng dân cư tại khu vực. Điều này dẫn đến những đồ án “từ trên trời rơi xuống”, không thể áp dụng vào thực tế. Ví dụ, quy hoạch một con đường thẳng tắp xuyên qua một khu dân cư đông đúc, có nhiều công trình kiên cố, di tích lịch sử, khiến chi phí giải phóng mặt bằng trở nên khổng lồ và vấp phải sự phản kháng của người dân.
  • Không tính toán đủ nguồn lực thực hiện: Quy hoạch được duyệt không có kế hoạch huy động vốn rõ ràng (từ ngân sách nhà nước, vốn ODA, hay xã hội hóa), không xác định được lộ trình triển khai cụ thể. Chủ đầu tư được giao dự án nhưng năng lực tài chính yếu kém, chỉ “xí đất” chờ thời cơ chuyển nhượng kiếm lời thay vì thực sự đầu tư.
• Năng lực quản lý và thực thi yếu kém:
  • Sự phối hợp thiếu đồng bộ: Thiếu sự liên thông, phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ngành (Quy hoạch – Kiến trúc, Tài nguyên – Môi trường, Kế hoạch – Đầu tư, Tài chính, Xây dựng) và giữa cấp thành phố với cấp quận, huyện. Quy hoạch ngành (giao thông, điện, nước) thường không “khớp” với quy hoạch sử dụng đất, tạo ra sự xung đột và cản trở lẫn nhau.
  • Buông lỏng quản lý sau phê duyệt: Sau khi một đồ án quy hoạch được duyệt, công tác giám sát, đôn đốc việc triển khai còn rất lỏng lẻo. Nhiều chủ đầu tư được giao đất nhưng không bị chế tài mạnh khi chậm trễ, vi phạm tiến độ. Việc xử lý các dự án “rùa” không quyết liệt, tạo ra tiền lệ xấu.

Nguyên nhân khách quan

Bên cạnh những yếu tố chủ quan, hệ thống pháp luật còn chồng chéo và những khó khăn từ thực tế cũng là những rào cản lớn.

• Hệ thống pháp luật chồng chéo, thiếu nhất quán:
  • Xung đột giữa các luật: Có sự thiếu thống nhất, thậm chí mâu thuẫn giữa các quy định của Luật Đất đai, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở. Ví dụ, trình tự, thủ tục để lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cấp phép xây dựng… qua nhiều “cửa”, phức tạp và mất thời gian, dễ làm nản lòng các nhà đầu tư tâm huyết.
  • Thiếu cơ chế xử lý quy hoạch cũ, lỗi thời: Pháp luật hiện hành quy định về việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, nhưng chưa có một cơ chế đủ mạnh, rõ ràng và bắt buộc để thu hồi, hủy bỏ các quy hoạch đã được chứng minh là không còn khả thi. Việc điều chỉnh thường mang tính chắp vá, bị động, thay vì một hành động quyết liệt “xóa đi làm lại”. Thủ tục để xóa một quy hoạch treo còn phức tạp hơn cả việc lập một quy hoạch mới.
• Khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB):
  • Giá đất bồi thường quá thấp so với giá thị trường: Đây là nguyên nhân cốt lõi gây ra sự không đồng thuận của người dân. Đơn giá đất do nhà nước ban hành luôn có một khoảng cách rất xa so với giá giao dịch thực tế. Người dân bị thu hồi đất không đủ tiền để mua một nơi ở mới có điều kiện tương đương, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
  • Quỹ nhà, đất tái định cư không đáp ứng: Số lượng và chất lượng các khu tái định cư thường không đảm bảo. Nhiều người dân không muốn chuyển đến nơi ở mới vì hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ) kém phát triển, xa nơi làm việc, làm đảo lộn cuộc sống và công việc của họ.
  • Hiện trạng đất đai phức tạp: Đất đai tại TP.HCM có nguồn gốc đa dạng, nhiều trường hợp giấy tờ không đầy đủ, có sự lấn chiếm, mua bán giấy tay qua nhiều đời… gây khó khăn cho việc xác định chủ sử dụng hợp pháp để tiến hành bồi thường.
• Biến động kinh tế và thị trường:
  • Các cuộc khủng hoảng kinh tế, sự đóng băng của thị trường bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư cạn kiệt nguồn vốn, không thể tiếp tục triển khai dự án.
  • Sự thay đổi về chính sách tín dụng, lãi suất ngân hàng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tài chính của các doanh nghiệp thực hiện dự án.

Tổng thể, các nguyên nhân nêu trên tạo thành một “vòng xoáy” khiến tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM ngày càng mở rộng và khó tháo gỡ nếu không có cải cách mạnh mẽ trong tư duy quy hoạch và cơ chế quản lý đô thị.

Hậu quả của Quy hoạch treo tại TP.HCM

Tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM không chỉ là một “điểm nghẽn” trong quá trình phát triển đô thị mà còn gây ra những hệ lụy sâu rộng về kinh tế, xã hội, môi trường và quản trị. Dưới đây là những hệ quả đáng lo ngại mà TP.HCM đang và sẽ tiếp tục đối mặt nếu không xử lý triệt để tình trạng này:

Đối với quy hoạch đô thị

Quy hoạch được sinh ra để tạo trật tự, nhưng quy hoạch treo tại TP.HCM lại gây ra sự hỗn loạn.

• Tạo ra những “vùng xám” đô thị: Các khu vực quy hoạch treo tại TP.HCM trở thành những vùng đất bị lãng quên, không thuộc về đô thị hiện hữu mà cũng chẳng ra dáng một dự án tương lai. Chúng là những mảng không gian vô định, lộn xộn, tạm bợ, nằm xen kẽ giữa các khu đô thị phát triển khang trang, tạo ra một bộ mặt đô thị chắp vá, thiếu thẩm mỹ và không đồng bộ. 
• Phá vỡ cấu trúc và định hướng phát triển: Một tuyến đường vành đai bị treo khiến giao thông của cả một khu vực rộng lớn bị ùn tắc. Một công viên trung tâm không được xây dựng sẽ làm mất đi “lá phổi xanh” và không gian công cộng cần thiết cho hàng vạn người. Các dự án treo làm cho định hướng phát triển không gian của thành phố (ví dụ: mô hình đa trung tâm, thành phố trong thành phố) không thể thành hình, khiến đô thị tiếp tục phát triển một cách tự phát, lan tỏa không kiểm soát.
• Gia tăng áp lực lên hạ tầng hiện hữu: Vì các khu vực mới theo quy hoạch không được đầu tư, người dân tiếp tục dồn nén trong các khu dân cư cũ. Điều này tạo ra áp lực khổng lồ lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội vốn đã quá tải. Đường sá ngày càng tắc nghẽn, hệ thống thoát nước không đáp ứng gây ngập lụt, trường học và bệnh viện luôn trong tình trạng quá tải. Quy hoạch treo gián tiếp gây ra sự suy giảm chất lượng sống trên toàn thành phố.

Đối với phát triển kinh tế

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực cốt lõi cho tăng trưởng kinh tế. “Giam” đất trong quy hoạch treo tại TP.HCM đồng nghĩa với việc “giam” sự phát triển.

• Lãng phí nguồn lực đất đai khổng lồ: Hàng chục nghìn hecta đất bị bỏ hoang là một sự lãng phí lớn. Nếu được đưa vào sử dụng đúng mục đích, chúng có thể tạo ra hàng tỷ USD giá trị gia tăng mỗi năm thông qua các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đóng góp lớn vào GRDP của thành phố.
• Làm méo mó thị trường bất động sản: Quy hoạch treo tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo. Trong khi đất đai bị bỏ hoang, giá nhà đất ở các khu vực khác lại bị đẩy lên cao một cách phi lý, vượt xa tầm với của đa số người dân. Nó cũng tạo điều kiện cho các hoạt động đầu cơ, “thổi giá” dựa trên những thông tin quy hoạch thiếu minh bạch, gây rủi ro cho cả thị trường và các nhà đầu tư chân chính.
• Thất thoát nguồn vốn đầu tư xã hội: Hàng nghìn tỷ đồng của các doanh nghiệp bị “chôn” trong các dự án treo dưới dạng chi phí ban đầu, chi phí cơ hội. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng có thể e ngại khi nhìn vào một môi trường đầu tư mà rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án quá lớn. Thành phố mất đi cơ hội thu hút những nhà đầu tư lớn, có tầm nhìn và công nghệ hiện đại.
• Thất thu ngân sách nhà nước: Như đã đề cập, nhà nước mất đi các khoản thu từ thuế đất, phí hạ tầng, thuế giao dịch… từ các khu đất bị treo. Đồng thời, ngân sách lại phải tốn kém chi phí để giải quyết các hậu quả xã hội do quy hoạch treo tại TP.HCM gây ra như xử lý ô nhiễm, đảm bảo an ninh trật tự, giải quyết khiếu kiện.

Đối với xã hội

Đây là hậu quả sâu sắc và nguy hiểm nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến nền tảng phát triển bền vững của thành phố.

• Gây mất niềm tin của người dân: Khi một quy hoạch được công bố, người dân tin tưởng vào một tương lai tốt đẹp hơn. Nhưng khi sự chờ đợi kéo dài vô tận và quyền lợi bị xâm phạm, niềm tin đó biến thành sự thất vọng, hoài nghi và bất mãn. Họ mất niềm tin vào sự công tâm của chính quyền, vào tính hiệu lực của pháp luật. Đây là một tổn thất vô hình nhưng cực kỳ to lớn.
• Gia tăng khiếu nại, tố cáo phức tạp, kéo dài: Quy hoạch treo là nguồn cơn của phần lớn các vụ khiếu kiện về đất đai tại TP.HCM. Người dân đi “gõ cửa” khắp nơi để đòi lại quyền lợi chính đáng của mình, tạo ra sự quá tải cho các cơ quan hành chính và tư pháp, gây tốn kém thời gian và tiền bạc của cả nhà nước và người dân.
• Tạo ra sự bất bình đẳng và phân hóa xã hội:  Bên trong vùng quy hoạch, người dân sống trong điều kiện tạm bợ, nghèo nàn. Ngay bên ngoài, cuộc sống có thển phát triển mạnh mẽ. Sự tương phản này gây ra cảm giác bất công, gia tăng khoảng cách giàu nghèo và tiềm ẩn những nguy cơ về bất ổn xã hội.

Tổng hợp lại, quy hoạch treo tại TP.HCM không chỉ là vấn đề kỹ thuật, mà còn là biểu hiện của sự yếu kém trong quản trị đô thị. Nếu không được giải quyết, hệ lụy sẽ ngày càng chồng chất, làm mất đi cơ hội phát triển hài hòa và bền vững cho TP.HCM.

Các giải pháp tháo gỡ tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM

Để giải quyết căn cơ tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM, cần có hệ thống giải pháp toàn diện, đồng bộ từ thể chế, tổ chức thực thi đến giám sát và minh bạch thông tin. Các giải pháp cần đi vào thực chất, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý – kỹ thuật – xã hội đã kéo dài nhiều năm.

Về thể chế và chính sách

Đây là nhóm giải pháp gốc rễ, nhằm sửa chữa những “lỗ hổng” trong hệ thống pháp luật, tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ, minh bạch và khả thi.

• Sửa đổi, bổ sung các Luật liên quan (Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng):
  • Xây dựng cơ chế hủy bỏ quy hoạch treo tại TP.HCM một cách dứt khoát: Cần quy định rõ ràng, cụ thể trong luật về các tiêu chí để xác định một quy hoạch là “treo” (ví dụ: sau 5 năm không triển khai, không tìm được nhà đầu tư, không có nguồn vốn…). Khi đủ tiêu chí, cơ quan có thẩm quyền bắt buộc phải công bố hủy bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch. Thủ tục hủy bỏ phải được đơn giản hóa.
  • Quy định chế tài cực mạnh đối với chủ đầu tư “ôm đất”: Nâng mức xử phạt tài chính lên cao, đồng thời áp dụng biện pháp quyết liệt là thu hồi dự án không cần bồi thường đối với các chủ đầu tư đã được giao đất nhưng cố tình không triển khai sau một thời gian quy định (ví dụ: 24 tháng). Danh sách các chủ đầu tư vi phạm cần được công khai và cấm tham gia các dự án mới trong một thời gian nhất định.
  • Tích hợp điều kiện về nguồn lực vào quy trình phê duyệt quy hoạch: Một đồ án quy hoạch chi tiết hoặc một dự án đầu tư chỉ được phê duyệt khi và chỉ khi đã chứng minh được năng lực tài chính và có phương án huy động vốn rõ ràng, khả thi. Cần loại bỏ ngay từ đầu những dự án “bánh vẽ”.
  • Cải cách cơ chế định giá đất bồi thường: Xây dựng cơ chế định giá đất độc lập, chuyên nghiệp, đảm bảo giá bồi thường tiệm cận với giá thị trường. Có thể tham khảo mô hình hội đồng định giá đất có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập, chuyên gia và đại diện người dân bị ảnh hưởng.
• Rút ngắn thời gian hiệu lực và chu kỳ rà soát quy hoạch:
  • Giảm thời hạn hiệu lực của quy hoạch chi tiết 1/500 xuống còn 3 năm (thay vì 5 năm như hiện nay). Nếu sau 3 năm dự án không triển khai, quy hoạch tự động hết hiệu lực và người dân được phục hồi đầy đủ các quyền của mình.
  • Thực hiện nghiêm túc việc rà soát quy hoạch định kỳ (3 năm/lần đối với quy hoạch phân khu, 1-2 năm/lần đối với quy hoạch chi tiết) và công bố rộng rãi kết quả rà soát để người dân biết và giám sát.

Về quản lý và điều hành

Chính sách dù tốt đến đâu cũng sẽ vô nghĩa nếu không có sự thực thi quyết liệt và hiệu quả từ bộ máy chính quyền.

• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm:
  • Thành lập các đoàn thanh tra liên ngành chuyên trách về quy hoạch treo tại TP.HCM, thường xuyên rà soát toàn bộ các dự án trên địa bàn. Kết quả thanh tra phải được công khai và là cơ sở để xử lý trách nhiệm của các cá nhân, tổ chức liên quan.
  • Kiên quyết xử lý trách nhiệm người đứng đầu các địa phương, sở, ngành để xảy ra tình trạng quy hoạch treo tại TP.HCM kéo dài, gây bức xúc trong nhân dân.
• Phân cấp, giao quyền mạnh mẽ cho cấp quận/huyện:
  • Giao quyền cho UBND cấp quận/huyện được chủ động rà soát và chính thức kiến nghị lên cấp thành phố về việc hủy bỏ các quy hoạch không còn khả thi trên địa bàn của mình. Đây là cấp gần dân nhất, hiểu rõ thực trạng nhất.
  • Cho phép quận/huyện được sử dụng một phần ngân sách từ nguồn thu tiền sử dụng đất trên địa bàn để đầu tư vào các công trình hạ tầng thiết yếu trong các khu vực vừa được xóa quy hoạch treo tại TP.HCM, nhằm nhanh chóng ổn định đời sống người dân.
• Xây dựng cơ chế tài chính linh hoạt để thực hiện quy hoạch:
  • Lập quỹ phát triển đất của thành phố: Quỹ này được sử dụng để chủ động ứng vốn thực hiện công tác bồi thường, GPMB, tạo quỹ đất sạch trước khi kêu gọi đầu tư. Điều này sẽ đẩy nhanh tiến độ và tăng sức hấp dẫn cho các dự án.
  • Đa dạng hóa hình thức đầu tư: Khuyến khích mạnh mẽ các mô hình đối tác công – tư (PPP), đổi đất lấy hạ tầng (theo cơ chế mới, chặt chẽ hơn), phát hành trái phiếu đô thị… để huy động nguồn lực xã hội cho các dự án hạ tầng lớn.

Về công nghệ, truyền thông và minh bạch hóa

Đưa công nghệ vào quản lý và tăng cường sự tham gia của cộng đồng là chìa khóa để thay đổi.

• Xây dựng Hệ thống thông tin địa lý (GIS) và cổng dữ liệu quy hoạch mở:
  • Số hóa toàn bộ các bản đồ quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng) và tích hợp lên một nền tảng GIS duy nhất, công khai, trực tuyến.
  • Người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng truy cập bằng máy tính hoặc điện thoại thông minh để tra cứu thông tin quy hoạch của từng thửa đất một cách chính xác, nhanh chóng (chỉ cần nhập số tờ, số thửa hoặc định vị GPS). Thông tin phải bao gồm: chức năng quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng, tình trạng pháp lý của dự án, tiến độ triển khai…
  • Cổng thông tin này phải được cập nhật theo thời gian thực mỗi khi có sự thay đổi, điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.
• Tăng cường sự tham gia và giám sát của cộng đồng:
  • Thực chất hóa việc lấy ý kiến người dân: Việc lấy ý kiến cộng đồng về các đồ án quy hoạch phải được thực hiện một cách thực chất, không hình thức. Tổ chức các buổi hội thảo, trưng bày công khai, lấy ý kiến trực tuyến và nghiêm túc tiếp thu, giải trình các ý kiến đóng góp hợp lý.
  • Thiết lập các kênh phản ánh, giám sát trực tuyến: Xây dựng các ứng dụng (app), tổng đài (hotline) để người dân có thể dễ dàng phản ánh về các dự án chậm tiến độ, các dấu hiệu vi phạm trong quản lý quy hoạch. Các phản ánh này phải được tiếp nhận và xử lý kịp thời, công khai kết quả.
• Nâng cao nhận thức và truyền thông chính sách:
  • Các cơ quan truyền thông cần đóng vai trò tích cực trong việc phanh phui các vụ việc quy hoạch treo tại TP.HCM, đồng thời phổ biến các quy định pháp luật mới, các chính sách của thành phố về vấn đề này để người dân hiểu rõ quyền và trách nhiệm của mình.
  • Tổ chức các chương trình đối thoại trực tiếp giữa lãnh đạo thành phố, các sở, ngành với người dân và doanh nghiệp để lắng nghe và giải quyết các vướng mắc.

Tóm lại, chỉ khi kết hợp nhiều giải pháp từ thể chế, nguồn lực đến công khai thông tin và giám sát xã hội mới có thể tháo gỡ “nút thắt” quy hoạch treo tại TP.HCM, mở đường cho một đô thị phát triển bền vững, hiệu quả và công bằng hơn trong tương lai.

Kết luận 

Tóm lại, hiện tượng “quy hoạch treo” tại TP.HCM là một vấn đề đa chiều, bắt nguồn từ sự chồng chéo trong quy định pháp luật, năng lực thực thi còn hạn chế, thiếu nguồn lực tài chính, và sự thiếu đồng bộ giữa các cấp quản lý. Những hệ lụy mà nó gây ra không chỉ dừng lại ở sự lãng phí tài nguyên đất đai mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi, cuộc sống của hàng trăm nghìn hộ dân, kìm hãm sự phát triển của thành phố.

Để “giải mã” và tháo gỡ triệt để nút thắt quy hoạch treo tại TP.HCM, đòi hỏi một sự quyết tâm chính trị mạnh mẽ, sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban, ngành, cùng với việc hoàn thiện khung pháp lý và minh bạch hóa thông tin quy hoạch. Việc rà soát, điều chỉnh, hủy bỏ các quy hoạch không còn phù hợp, đồng thời đẩy nhanh tiến độ các dự án khả thi là những bước đi cấp bách. Chỉ khi đó, đất quy hoạch treo tại TP.HCM mới được giải phóng, phục vụ cho mục tiêu phát triển bền vững, mang lại cuộc sống ổn định và thịnh vượng cho người dân, xứng tầm với vị thế của một đô thị trung tâm kinh tế phía Nam.