Đô thị nén hay đô thị trải rộng – Việt Nam nên chọn mô hình nào?

Ùn tắc giao thông triền miên, không khí ngày một ngột ngạt, giá nhà vượt xa tầm với – đó là thực trạng nhức nhối tại các đô thị lớn của Việt Nam, hệ quả tất yếu của mô hình phát triển đô thị trải rộng, thiếu kiểm soát trong nhiều năm qua. Đứng trước ngã rẽ định hình tương lai, một câu hỏi cấp bách được đặt ra: Việt Nam nên tiếp tục con đường này hay quyết liệt chuyển mình sang mô hình đô thị nén để hướng tới sự bền vững? Bài viết phân tích sâu, dựa trên số liệu mới nhất và kinh nghiệm quốc tế, để tìm lời giải cho bài toán quy hoạch đô thị Việt Nam, định hình một tương lai đáng sống cho hàng triệu người dân.

Khái niệm và đặc điểm của đô thị nén và đô thị trải rộng

Để đưa ra lựa chọn sáng suốt, trước hết chúng ta cần hiểu rõ bản chất và đặc trưng của hai mô hình phát triển đô thị đối lập này.

Đô thị nén (Compact City)

Đô thị nén là một mô hình quy hoạch đô thị hướng đến việc tăng mật độ dân số và xây dựng trong một khu vực địa lý giới hạn nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất, hạ tầng và năng lượng. Khái niệm này ra đời vào thập niên 1970 nhằm đối phó với các hệ quả của đô thị hóa thiếu kiểm soát, tiêu thụ đất đai và năng lượng quá mức. OECD định nghĩa đô thị nén là “hình thức phát triển đô thị có mật độ dân cư và mật độ xây dựng cao, tích hợp chức năng sống – làm việc – giải trí, khuyến khích sử dụng phương tiện giao thông bền vững, giảm phụ thuộc xe cá nhân.”

Các đặc điểm nổi bật của đô thị nén 

• Mật độ xây dựng và dân số cao: Đô thị nén thường có nhiều tòa nhà cao tầng và dân số tập trung đông, nhưng được quy hoạch hợp lý để không gây cảm giác chật chội. Nhờ mật độ cao, các dịch vụ như giao thông công cộng, siêu thị, trường học… có đủ người sử dụng, giúp hoạt động hiệu quả và tiết kiệm chi phí hơn.
• Sử dụng đất đa chức năng (Mixed-use): Mô hình này phá vỡ sự phân khu cứng nhắc. Trong cùng một khu phố, thậm chí một tòa nhà, có thể tích hợp nhiều chức năng: căn hộ ở các tầng trên, văn phòng làm việc, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, quán cà phê ở các tầng dưới. Điều này tạo ra những khu vực sống động suốt cả ngày, giảm thiểu nhu cầu di chuyển không cần thiết.
• Ưu tiên giao thông công cộng: Đô thị nén phát triển dựa vào các phương tiện công cộng như tàu điện, metro làm phương tiện chính để di chuyển. Nhà ở, cửa hàng, văn phòng được xây dựng gần các ga tàu để người dân dễ dàng tiếp cận. Bên cạnh đó, thành phố cũng chú trọng làm vỉa hè rộng, làn đường cho xe đạp và nhiều không gian công cộng để khuyến khích mọi người đi bộ, sống xanh và tiết kiệm chi phí đi lại.
• Không gian công cộng chất lượng cao: Để cân bằng với mật độ xây dựng cao, đô thị nén rất chú trọng đến việc tạo ra các không gian công cộng hấp dẫn như quảng trường, công viên, phố đi bộ. Đây là “lá phổi” và là nơi diễn ra các hoạt động xã hội, hình thành nên bản sắc văn hóa của đô thị.

Ví dụ điển hình

• Tokyo, Nhật Bản: Là một siêu đô thị với hơn 37 triệu dân, nhưng Tokyo lại là một ví dụ xuất sắc về đô thị nén. Hệ thống tàu điện ngầm và đường sắt đô thị thuộc hàng tốt nhất thế giới, chính xác đến từng giây, cho phép hàng triệu người di chuyển mỗi ngày mà không cần xe cá nhân. Các khu vực quanh nhà ga như Shinjuku, Shibuya là những trung tâm đa chức năng cực kỳ sầm uất.
• Copenhagen, Đan Mạch: Thành phố này nổi tiếng với văn hóa đi xe đạp. Hơn 50% người dân đi làm và đi học bằng xe đạp nhờ hệ thống hạ tầng ưu tiên tuyệt đối cho người đi bộ và xe đạp. Thành phố giới hạn nghiêm ngặt việc mở rộng ra ngoại ô, thay vào đó tập trung cải tạo các khu cảng cũ thành những khu dân cư nén, đáng sống.
• Seoul, Hàn Quốc: Từ một thành phố bị tàn phá sau chiến tranh, Seoul đã tái thiết thành một đô thị nén năng động. Dự án phục hồi dòng suối Cheonggyecheon bằng cách phá bỏ một cây cầu cạn khổng lồ là biểu tượng cho cam kết hướng đến một đô thị xanh và nhân văn hơn.

Đô thị trải rộng (Urban Sprawl)

Đô thị trải rộng là mô hình phát triển đô thị đặc trưng bởi mật độ dân cư thấp, lan tỏa không kiểm soát ra các vùng ngoại ô và nông thôn. Đây là hiện tượng phổ biến ở Mỹ từ thập niên 1950, khi tầng lớp trung lưu chuyển dần ra các khu nhà ngoại ô nhờ sự phát triển của ô tô cá nhân.

Đặc trưng của đô thị trải rộng

• Mật độ xây dựng thấp: Mô hình này ưu tiên nhà ở riêng lẻ, thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) với diện tích đất lớn, tạo ra một mật độ dân cư thưa thớt.
• Phụ thuộc vào xe cá nhân: Khoảng cách xa giữa các khu vực và mật độ dân số thấp khiến cho việc đầu tư vào giao thông công cộng trở nên kém hiệu quả. Do đó, ô tô (và xe máy ở Việt Nam) trở thành phương tiện di chuyển gần như bắt buộc, dẫn đến văn hóa lệ thuộc xe cá nhân.
• Phân tán chức năng (Single-use Zoning): Đây là đặc điểm cốt lõi. Quy hoạch phân chia đô thị thành các khu vực riêng biệt: khu chỉ để ở, khu chỉ để làm việc (khu công nghiệp, văn phòng), khu chỉ để mua sắm (trung tâm thương mại lớn). Điều này buộc người dân phải đi xe cá nhân để đáp ứng các nhu cầu hàng ngày.
• Lãng phí đất đai: Việc phát triển dàn trải “ăn” vào một diện tích đất khổng lồ, thường là đất nông nghiệp màu mỡ hoặc các khu vực sinh thái quan trọng.

Ví dụ điển hình

• Los Angeles, Hoa Kỳ: Được xem là “kinh đô” của đô thị trải rộng. Một mạng lưới đường cao tốc chằng chịt, những khu dân cư ngoại ô trải dài hàng chục dặm và tình trạng ùn tắc giao thông kinh niên là hình ảnh đặc trưng của thành phố này.
• Bangkok, Thái Lan: Sự phát triển thiếu quy hoạch trong nhiều thập kỷ đã biến Bangkok thành một ví dụ điển hình của đô thị trải rộng ở châu Á. Các khu nhà ở và trung tâm thương mại mọc lên tự phát dọc theo các tuyến đường chính, tạo ra một cấu trúc đô thị hỗn loạn và tình trạng giao thông vô cùng tồi tệ.

So sánh ưu – nhược điểm của Đô thị nén và Đô thị trải rộng 

Việc lựa chọn giữa hai mô hình đòi hỏi một sự phân tích đa chiều, so sánh trực tiếp các tác động của chúng lên những khía cạnh quan trọng nhất của một đô thị.

Môi trường và Sinh thái

• Đô thị trải rộng: Là một mô hình “khát” tài nguyên. Nó tiêu tốn một lượng đất đai khổng lồ, trực tiếp xâm lấn và phá vỡ các hệ sinh thái tự nhiên, làm mất đi đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực. Sự phụ thuộc vào xe cá nhân tạo ra một lượng khí thải CO2, NOx và bụi mịn khổng lồ gây ô nhiễm không khí và biến đổi khí hậu. Việc bê tông hóa trên diện rộng làm giảm khả năng thấm nước tự nhiên, gây ngập lúng và hiệu ứng đảo nhiệt đô thị, khiến thành phố nóng hơn.
• Đô thị nén: Ngược lại, đây là mô hình “tiết kiệm” tài nguyên. Bằng cách tập trung phát triển trong một phạm vi giới hạn, mô hình giúp bảo vệ các vành đai xanh, đất nông nghiệp và các khu vực đa dạng sinh học. Việc ưu tiên giao thông công cộng, đi bộ, xe đạp giúp giảm đáng kể lượng khí thải bình quân đầu người. Mật độ cao cho phép phát triển các hệ thống năng lượng và xử lý nước thải tập trung, hiệu quả hơn. Tuy nhiên, nếu không được quản lý tốt, mật độ cao có thể gây ra ô nhiễm cục bộ (tiếng ồn, không khí) và tạo áp lực lên không gian xanh.

Giao thông và Hạ tầng kỹ thuật

• Đô thị trải rộng: Mô hình này tạo ra một “ác mộng” về giao thông đô thị. Khoảng cách di chuyển dài và sự lệ thuộc vào xe cá nhân dẫn đến ùn tắc, tai nạn và lãng phí thời gian, nhiên liệu. Việc xây dựng và duy trì hệ thống hạ tầng (đường sá, điện, nước, viễn thông) kéo dài trên một diện tích rộng lớn là cực kỳ tốn kém. Chi phí đầu tư công cho mỗi hộ gia đình ở khu vực ngoại ô cao hơn nhiều so với khu vực trung tâm.
• Đô thị nén: Mô hình này tối ưu hóa hạ tầng. Khoảng cách di chuyển ngắn hơn và hệ thống TOD giúp chuyển một phần lớn nhu cầu di chuyển sang GTCC, giảm áp lực lên mạng lưới đường bộ. Chi phí đầu tư và vận hành hạ tầng trên mỗi đầu người thấp hơn đáng kể do tính kinh tế theo quy mô. Tuy nhiên, thách thức là cần phải đầu tư ban đầu rất lớn cho hệ thống GTCC và đảm bảo hạ tầng tại các khu vực nén không bị quá tải.

Khả năng tiết kiệm chi phí đầu tư công

• Đô thị trải rộng: Chi phí đầu tư công cho mô hình này rất cao và dàn trải. Chính quyền phải chi trả cho hàng trăm kilomet đường mới, đường ống nước, đường dây điện đến các khu dân cư thưa thớt. Chi phí cung cấp các dịch vụ công như thu gom rác, cứu hỏa, cảnh sát, xe buýt trường học cũng tăng lên do phải di chuyển trên quãng đường dài hơn.
• Đô thị nén: Giúp tiết kiệm ngân sách công một cách đáng kể trong dài hạn. Hạ tầng tập trung, dễ quản lý và bảo trì. Các dịch vụ công được cung cấp hiệu quả hơn. Các nghiên cứu trên thế giới chỉ ra rằng chi phí cung cấp hạ tầng và dịch vụ cho một đô thị nén có thể thấp hơn từ 30-50% so với đô thị trải rộng có cùng quy mô dân số.

Tính kết nối cộng đồng và Xã hội

• Đô thị trải rộng: Thường tạo ra các cộng đồng bị cô lập. Người dân di chuyển từ nhà riêng trong gara, lên xe ô tô, đến bãi đỗ xe của văn phòng và quay về, rất ít có cơ hội tương tác ngẫu nhiên. Sự phân hóa xã hội cũng rõ rệt hơn, với các khu ngoại ô giàu có tách biệt với các khu vực thu nhập thấp hơn.
• Đô thị nén: Thúc đẩy sự tương tác và gắn kết xã hội. Việc sử dụng không gian công cộng, đi bộ và giao thông công cộng tạo ra nhiều cơ hội gặp gỡ, giao lưu. Các khu phố đa chức năng với nhiều người qua lại cũng tạo cảm giác an toàn hơn. Sự đa dạng về loại hình nhà ở trong cùng một khu vực có thể giúp giảm bớt sự phân hóa giàu nghèo.

Tác động lên quy hoạch nhà ở và phát triển bất động sản

• Đô thị trải rộng: Kích thích phát triển các dự án nhà ở thấp tầng, khu đô thị mới ở vùng ven. Điều này ban đầu có thể cung cấp nhà ở giá rẻ hơn, nhưng chi phí “ẩn” (chi phí đi lại, thời gian) lại rất cao. Nó cũng tạo ra thị trường bất động sản đầu cơ đất nền ở ngoại ô.
• Đô thị nén: Thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở cao tầng, chung cư, căn hộ dịch vụ. Giá đất ở các khu vực trung tâm, gần ga tàu điện sẽ rất cao. Thách thức lớn nhất của mô hình này là làm sao cung cấp được nhà ở giá rẻ và nhà ở cho người thu nhập trung bình trong các khu vực có mật độ cao, tránh tình trạng “quý tộc hóa” (gentrification) đẩy người nghèo ra khỏi trung tâm.

Chống biến đổi khí hậu

• Đô thị trải rộng: Là một mô hình phát thải cao, đi ngược lại các mục tiêu chống biến đổi khí hậu. Lượng phát thải từ giao thông, năng lượng tiêu thụ cho các ngôi nhà lớn và việc phá hủy các bể chứa carbon tự nhiên (rừng, đất ngập nước) làm trầm trọng thêm khủng hoảng khí hậu.
• Đô thị nén: Là một công cụ hữu hiệu để giảm nhẹ biến đổi khí hậu. Nó giảm lượng phát thải trên đầu người thông qua việc tối ưu hóa giao thông và sử dụng năng lượng. Việc bảo tồn không gian xanh cũng giúp tăng cường khả năng chống chịu (resilience) của đô thị trước các tác động cực đoan như bão, lụt, và sóng nhiệt.

Thực trạng phát triển đô thị tại Việt Nam

Quy hoạch đô thị Việt Nam hiện nay là một bức tranh phức tạp, mang trong mình những biểu hiện rõ nét của mô hình trải rộng tự phát, nhưng cũng đã le lói những nỗ lực đầu tiên để chuyển hướng sang một mô hình bền vững hơn.

Tình hình quy hoạch và phát triển đô thị hiện nay

Thực tế, các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM trong suốt 20 năm qua đã phát triển chủ yếu theo mô hình trải rộng. Các quyết định quy hoạch thường chạy theo sau các dự án bất động sản. Chính sách “giãn dân” ra khỏi khu vực lõi lịch sử, dù có ý định tốt là giảm áp lực cho trung tâm, nhưng khi thiếu một chiến lược phát triển đô thị vệ tinh đúng nghĩa, đã vô hình trung cổ xúy cho sự lan tỏa không kiểm soát.

• Hà Nội: Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050 đã định hướng phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm đô thị trung tâm và 5 đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, trên thực tế, đô thị trung tâm vẫn tiếp tục “phình” ra, lấn át các khu vực lân cận như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh. Hàng loạt khu đô thị mới được xây dựng nhưng kết nối hạ tầng, đặc biệt là giao thông công cộng, lại không theo kịp. Kết quả là tạo ra những khu đô thị “ngày ngủ, đêm ngủ” – người dân sáng lái xe vào trung tâm làm việc và tối lại lái xe về, gây áp lực khủng khiếp lên các trục đường hướng tâm.
• TP.Hồ Chí Minh: Thành phố đã mở rộng về mọi hướng, đặc biệt là phía Đông (nay là TP.Thủ Đức) và phía Nam (Nhà Bè, Bình Chánh). Các khu đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Vinhomes Grand Park dù được quy hoạch bài bản bên trong nhưng vẫn là những “ốc đảo” phụ thuộc nặng nề vào kết nối bằng đường bộ và xe cá nhân. Tình trạng ùn tắc ở các cửa ngõ như cảng Cát Lái, sân bay Tân Sơn Nhất, và các trục đường chính như Xa lộ Hà Nội, Quốc lộ 13 là minh chứng rõ nét cho sự thất bại của mô hình phát triển dàn trải.
• Đà Nẵng và các đô thị khác: Đà Nẵng, dù có lợi thế về quy hoạch đi sau, cũng đang đối mặt với nguy cơ trải rộng khi các dự án resort, khu đô thị ven biển phát triển mạnh mẽ, kéo dãn không gian đô thị và tạo áp lực lên hạ tầng ven biển.

Những biểu hiện rõ nét của mô hình trải rộng tại Việt Nam

• Sự bùng nổ của các “đại đô thị” ngoại ô: Hàng loạt dự án với quy mô hàng trăm hecta, hàng chục nghìn căn hộ được quảng cáo rầm rộ, nhưng thường thiếu vắng các tiện ích xã hội thiết yếu và kết nối giao thông công cộng đồng bộ.
• Ùn tắc giao thông : Mạng lưới đường bộ quá tải, trong khi hệ thống GTCC khối lượng lớn như metro lại triển khai quá chậm chạp. Tỷ lệ người dân sử dụng GTCC ở Hà Nội và TP.HCM vẫn còn rất thấp, dưới 10-15%.
• Lãng phí đất đai và “đô thị ma”: Nhiều khu đô thị được xây dựng xong phần thô nhưng có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, để hoang hóa trong nhiều năm, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư xã hội khổng lồ.
• Mất cân đối trong cung – cầu nhà ở: Thị trường tràn ngập các sản phẩm bất động sản cao cấp, biệt thự, nhà liền kề ở ngoại ô, trong khi phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cho người lao động lại thiếu hụt trầm trọng.

Những nỗ lực chuyển hướng sang Đô thị nén

Trước những hệ lụy nghiêm trọng, Chính phủ và chính quyền các thành phố lớn đã bắt đầu có những động thái chuyển hướng quan trọng.

• Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD): Đây là nỗ lực đáng chú ý nhất. Cả Hà Nội và TP.HCM đều đang đặt cược tương lai phát triển của mình vào các tuyến metro.
  • TP.HCM: Nghị quyết 98/2023/QH15 của Quốc hội đã trao cho TP.HCM những cơ chế đặc thù, trong đó có việc thí điểm mô hình TOD. Thành phố đã quy hoạch phát triển các trung tâm đô thị mật độ cao, đa chức năng xung quanh các nhà ga của tuyến Metro số 1 (Bến Thành – Suối Tiên) và các tuyến trong tương lai. Đây là một bước đi chiến lược nhằm “nén” sự phát triển dọc theo các hành lang giao thông công cộng.
  • Hà Nội: Quy hoạch dọc tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh – Hà Đông) cũng đang được xem xét điều chỉnh để tăng mật độ, bổ sung chức năng thương mại, dịch vụ, khuyến khích người dân sử dụng tàu điện.
• Chính sách mới về quy hoạch và nhà ở: Các dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản gần đây đều đã nhấn mạnh đến việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và các dự án đô thị đồng bộ về hạ tầng.
• Cải tạo, tái thiết đô thị: Các chương trình cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội và TP.HCM, dù còn nhiều vướng mắc, nhưng về bản chất cũng là một hình thức “nén” đô thị – tái thiết các khu ở cũ nát thành các khu ở mới có mật độ cao hơn, hạ tầng tốt hơn ngay trong lòng đô thị.

Tuy nhiên, những nỗ lực này mới chỉ ở giai đoạn khởi đầu và đang đối mặt với vô vàn thách thức trong quá trình triển khai.

Bài học từ quy hoạch thế giới 

Nhìn ra thế giới, cuộc đối đầu giữa hai mô hình này đã diễn ra từ lâu và để lại những bài học kinh nghiệm vô giá mà Việt Nam có thể tham khảo.

Những hình mẫu thành công của Đô thị nén

• Tokyo – Sức mạnh của Giao thông công cộng và quy hoạch hài hòa: Tokyo là minh chứng sống động cho thấy mật độ dân số siêu cao không đồng nghĩa với hỗn loạn. Bí quyết nằm ở hệ thống giao thông đô thị tích hợp, đặc biệt là đường sắt, được vận hành chủ yếu bởi các công ty tư nhân. Các công ty đường sắt này không chỉ vận hành tàu, họ còn là những nhà phát triển bất động sản lớn nhất, xây dựng các trung tâm thương mại, văn phòng, khu dân cư ngay trên và xung quanh nhà ga. Mô hình này tạo ra một cơ chế tài chính bền vững (lợi nhuận từ bất động sản bù đắp cho vận hành tàu) và đảm bảo sự phát triển đô thị luôn gắn chặt với hạ tầng giao thông. Bài học cho Việt Nam: Cần có cơ chế cho phép các nhà đầu tư hạ tầng giao thông được tham gia phát triển đô thị dọc tuyến để tạo nguồn lực và đảm bảo tính đồng bộ.
• Singapore – Đô thị nén Xanh và Thông minh: Từ một hòn đảo không có tài nguyên, Singapore đã trở thành một trong những thành phố đáng sống nhất thế giới nhờ một chiến lược đô thị nén quyết liệt và tầm nhìn xa. Cơ quan Tái thiết Đô thị (URA) có quyền lực rất lớn trong việc quy hoạch và quản lý sử dụng đất. Singapore không chỉ “nén” mà còn “xanh hóa” quá trình đó. Họ tiên phong với các khái niệm “thành phố trong vườn”, kiến trúc biophilic (thân thiện tự nhiên), với các công viên thẳng đứng, vườn trên mái. Họ chứng minh rằng mật độ cao và không gian xanh hoàn toàn có thể song hành. Bài học cho Việt Nam: Cần một cơ quan quy hoạch đủ mạnh, hoạt động độc lập và có tầm nhìn dài hạn, đồng thời phải tích hợp các tiêu chí xanh vào mọi quy hoạch, quy chuẩn xây dựng.
• Seoul – Tái thiết và tích hợp chức năng đô thị: Seoul đã cho thấy khả năng “sửa sai” ngoạn mục. Việc phá bỏ cây cầu cạn Cheonggye để khôi phục dòng suối lịch sử bên dưới không chỉ là một dự án môi trường, mà còn là một cuộc cách mạng về tư duy quy hoạch. Nó biến một khu vực ô nhiễm, bị chia cắt bởi hạ tầng giao thông thành một không gian công cộng sống động, một điểm nhấn văn hóa và du lịch, thúc đẩy giá trị bất động sản xung quanh. Bài học cho Việt Nam: Cần dũng cảm tái thiết các khu vực đô thị đang xuống cấp, ưu tiên không gian cho con người thay vì chỉ cho xe cộ. Việc cải tạo các dòng kênh, sông ô nhiễm ở Hà Nội, TP.HCM có tiềm năng to lớn tương tự.

Los Angeles – Lời cảnh tỉnh từ mô hình trải rộng

Los Angeles là một bài học đắt giá về những hậu quả dài hạn của đô thị trải rộng.

• Giao thông tê liệt: Dù có hệ thống đường cao tốc đa làn phức tạp bậc nhất thế giới, người dân Los Angeles vẫn mất trung bình hơn 90 giờ mỗi năm vì kẹt xe.
• Phụ thuộc tuyệt đối vào ô tô: Việc thiếu vắng một hệ thống GTCC đủ mạnh khiến việc sở hữu ô tô là điều bắt buộc, tạo ra gánh nặng tài chính lớn cho các hộ gia đình và lượng khí thải khổng lồ.
• Phân hóa xã hội sâu sắc: Thành phố bị phân mảnh thành các khu vực giàu nghèo rõ rệt. Các cộng đồng dân cư ít có sự giao thoa, tạo ra sự bất bình đẳng trong tiếp cận cơ hội giáo dục, việc làm và dịch vụ y tế.
• Chi phí khổng lồ: Chi phí để duy trì, bảo trì mạng lưới hạ tầng trải dài trên hàng nghìn km vuông là một gánh nặng thường trực cho ngân sách thành phố.

Đối chiếu với Việt Nam: Những gì Los Angeles đã và đang trải qua chính là tương lai mà Hà Nội và TP.HCM có thể phải đối mặt nếu tiếp tục đi theo con đường trải rộng. Lời cảnh tỉnh này càng cho thấy sự cấp bách của việc phải chuyển hướng sang mô hình nén.

Đề xuất mô hình phù hợp cho Việt Nam

Việt Nam nên chọn mô hình nào?

Dựa trên các phân tích lý thuyết, thực trạng trong nước và kinh nghiệm quốc tế, có thể khẳng định rằng mô hình đô thị nén – thông minh – xanh là lựa chọn tối ưu cho Việt Nam trong giai đoạn tới. Điều này xuất phát từ các yếu tố then chốt:

• Tốc độ đô thị hóa cao nhưng quỹ đất đô thị hạn chế: Việt Nam có 42,6% dân số sống ở đô thị (2024) nhưng đất đô thị chỉ chiếm khoảng 10% diện tích toàn quốc.
• Hệ thống hạ tầng đô thị còn yếu, chi phí đầu tư phân tán: Mô hình đô thị trải rộng không phù hợp với nguồn lực ngân sách còn hạn chế.
• Thách thức về biến đổi khí hậu: Đô thị nén giúp kiểm soát tiêu thụ năng lượng, quản lý tài nguyên tập trung, và dễ tổ chức ứng phó thiên tai hơn.
• Nhu cầu cải thiện chất lượng sống đô thị: Mô hình nén giúp rút ngắn thời gian đi lại, tiếp cận dịch vụ nhanh hơn, tăng gắn kết xã hội và tiết kiệm chi phí sinh hoạt.

Tuy nhiên, mô hình nén không có nghĩa là xây dựng chồng tầng và dồn dân, mà phải được thực hiện một cách thông minh, xanh và tích hợp. Việt Nam nên tránh cực đoan hoá đô thị nén như một số thành phố có mật độ cao nhưng thiếu không gian xanh (ví dụ Bắc Kinh những năm 2000). Thay vào đó, cần hướng tới “đô thị nén chất lượng cao”.

Những thách thức trên con đường chuyển đổi của Việt Nam 

Việc lựa chọn đô thị nén là một định hướng đúng đắn, nhưng con đường từ tầm nhìn đến hiện thực tại Việt Nam còn đầy rẫy những thách thức mang tính hệ thống.

• Vấn đề quản lý quy hoạch và thiếu tầm nhìn dài hạn

Đây là rào cản lớn nhất. Năng lực quản lý quy hoạch đô thị Việt Nam còn nhiều hạn chế. Các đồ án quy hoạch thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ để phục vụ lợi ích của các dự án bất động sản, phá vỡ định hướng chung. Tình trạng “quy hoạch treo” kéo dài hàng chục năm gây bức xúc cho người dân và lãng phí nguồn lực. Thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành (giao thông, xây dựng, tài nguyên môi trường) và giữa các địa phương giáp ranh dẫn đến sự phát triển manh mún, thiếu kết nối. Tầm nhìn quy hoạch thường chỉ giới hạn trong một nhiệm kỳ, thiếu tính kế thừa và chiến lược dài hạn cho 50-100 năm.

• Văn hóa lệ thuộc xe cá nhân và hạ tầng giao thông công cộng yếu kém

Xe máy và ô tô không chỉ là phương tiện, nó đã ăn sâu vào tiềm thức và lối sống của người Việt như một biểu tượng của sự tự do, tiện lợi và cả địa vị xã hội. Việc từ bỏ xe cá nhân để chuyển sang giao thông công cộng là một cuộc cách mạng về văn hóa. Thách thức này càng lớn hơn khi hệ thống GTCC hiện tại còn quá yếu kém. Xe buýt chưa đủ hấp dẫn về độ phủ, thời gian và chất lượng dịch vụ. Các tuyến metro, xương sống của mô hình TOD, thì triển khai quá chậm và mới chỉ có vài tuyến đi vào hoạt động. Vấn đề “kết nối chặng cuối” (last-mile connectivity) từ nhà ra bến xe buýt, ga tàu điện vẫn là một bài toán nan giải.

• Phân hóa xã hội và bài toán nhà ở giá rẻ

Đây là nghịch lý cốt lõi của đô thị nén. Việc tập trung phát triển và cải thiện hạ tầng sẽ đẩy giá đất và giá nhà tại các khu vực nén lên rất cao. Nếu không có sự can thiệp mạnh mẽ của nhà nước, quá trình này sẽ dẫn đến “quý tộc hóa”, đẩy người có thu nhập thấp và trung bình, những người cần GTCC nhất, ra các khu vực xa xôi hơn, tạo ra sự bất bình đẳng và phân hóa xã hội sâu sắc. Việc phát triển quỹ nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà cho thuê ngay trong các khu vực đô thị nén là một thách thức cực kỳ lớn về quỹ đất và cơ chế tài chính.

• Hạn chế về nguồn lực đất đai và vốn đầu tư

Để thực hiện mô hình đô thị nén, đặc biệt là TOD, đòi hỏi một nguồn vốn đầu tư ban đầu cho hạ tầng GTCC là khổng lồ. Trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn hẹp, việc huy động vốn từ khu vực tư nhân, vốn ODA gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, quỹ “đất sạch” trong nội đô để phát triển các dự án tái thiết, các trung tâm đa chức năng cũng không còn nhiều. Quá trình giải phóng mặt bằng thường rất phức tạp, tốn kém và kéo dài, làm nản lòng các nhà đầu tư và chậm tiến độ của các dự án trọng điểm.

Các giải pháp trọng tâm cần triển khai

Để vượt qua thách thức và hiện thực hóa mô hình đô thị nén một cách thành công, Việt Nam cần một bộ giải pháp đồng bộ, quyết liệt và có tính đột phá.

Đồng bộ hóa “Tam giác vàng”: Giao thông – Nhà ở – Việc làm (Mô hình TOD)

Đây phải là ưu tiên chiến lược số một. TOD không chỉ là xây nhà ga rồi xây nhà cao tầng xung quanh. Nó là một triết lý quy hoạch toàn diện:

• Quy hoạch tích hợp: Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết trong bán kính 500m – 1km xung quanh các nhà ga metro, bến BRT. Quy hoạch này phải bắt buộc có các chỉ tiêu về sử dụng đất hỗn hợp (tỷ lệ ở, văn phòng, thương mại), mật độ xây dựng cao và hệ số sử dụng đất lớn.
• Cơ chế tài chính đột phá: Áp dụng cơ chế “thu hồi giá trị đất đai tăng thêm” (Land Value Capture). Tức là nhà nước thu lại một phần lợi ích từ việc giá đất tăng vọt sau khi đầu tư hạ tầng để tái đầu tư trở lại cho giao thông và tiện ích công cộng. Trao quyền cho các nhà đầu tư tuyến metro được phát triển các dự án bất động sản tại khu vực nhà ga để tạo nguồn vốn.
• Ưu tiên người đi bộ: Thiết kế không gian quanh nhà ga phải tuyệt đối ưu tiên người đi bộ và xe đạp. Vỉa hè phải rộng, có mái che, kết nối trực tiếp vào các tòa nhà, tạo ra một môi trường an toàn và hấp dẫn để đi bộ. Hạn chế tối đa không gian cho bãi đỗ xe bề mặt.

Chính sách khuyến khích phát triển đô thị nén xanh và bền vững

Chính phủ cần ban hành một hệ thống chính sách mạnh mẽ để định hướng thị trường:

• Công cụ thuế và phí: Áp dụng thuế bất động sản lũy tiến theo giá trị và vị trí, đánh thuế cao vào các khu đất bỏ hoang trong đô thị để chống đầu cơ. Có thể áp dụng “phí ùn tắc” đối với xe cá nhân đi vào khu vực trung tâm như Singapore hay London.
• Cơ chế khuyến khích: Ban hành các quy định về quy hoạch (ví dụ: cho phép xây cao hơn, mật độ lớn hơn) đối với các dự án đáp ứng tiêu chí công trình xanh (LEED, LOTUS), dành nhiều diện tích cho không gian công cộng, hoặc tích hợp nhà ở giá rẻ.
• Thiết lập Vành đai xanh (Urban Growth Boundary): Vạch ra một ranh giới phát triển đô thị rõ ràng. Mọi hoạt động xây dựng mới bên ngoài ranh giới này sẽ bị hạn chế nghiêm ngặt. Điều này buộc sự phát triển phải quay vào bên trong, tập trung vào việc tái thiết và sử dụng hiệu quả quỹ đất hiện có.

Đa dạng hóa hình thức nhà ở và đột phá cho nhà ở xã hội

Để giải quyết bài toán nhà ở trong đô thị nén cần:

• Đa dạng hóa sản phẩm: Khuyến khích phát triển nhiều loại hình nhà ở phù hợp với các nhu cầu khác nhau: căn hộ micro cho người độc thân, co-living cho giới trẻ, căn hộ cho thuê, căn hộ sở hữu có thời hạn…
• Chiến lược nhà ở xã hội mới: Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Dùng quỹ đất công tại các vị trí đắc địa, gần các tuyến GTCC để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Bắt buộc các dự án bất động sản thương mại phải dành 20% quỹ đất hoặc quỹ nhà để phát triển nhà ở xã hội, thay vì cho phép đóng tiền thay thế như trước đây. Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội đủ mạnh, hoạt động minh bạch và hiệu quả.

Tăng cường đối thoại cộng đồng và huy động sức mạnh tư nhân

Một đô thị đáng sống phải được xây dựng dựa trên sự đồng thuận.

• Minh bạch hóa quy hoạch và tham vấn cộng đồng: Mọi đồ án quy hoạch, đặc biệt là các dự án tái thiết, phải được công khai minh bạch và có cơ chế tham vấn ý kiến cộng đồng một cách thực chất. Người dân phải được tham gia vào quá trình định hình không gian sống của chính họ.
• Hợp tác Công – Tư (PPP) thực chất: Xây dựng khung pháp lý về PPP rõ ràng, hấp dẫn và công bằng để thu hút nguồn lực và kinh nghiệm quản lý của khu vực tư nhân vào các dự án hạ tầng giao thông và dịch vụ đô thị. Nhà nước giữ vai trò định hướng, kiến tạo, còn khu vực tư nhân thực thi một cách hiệu quả.

Kết luận

Tóm lại, Việt Nam đã tìm thấy lời giải cho bài toán phát triển đô thị: không phải lựa chọn cực đoan giữa nén hay trải rộng, mà là sự kết hợp thông minh “Phát triển đô thị đa trung tâm theo mô hình nén”. Điều này có nghĩa là xây dựng những trung tâm đô thị gọn gàng, hiệu quả, được kết nối bằng giao thông công cộng hiện đại, đồng thời vẫn giữ gìn những mảng xanh và không gian mở quan trọng. Để biến tầm nhìn này thành hiện thực, chúng ta cần một ý chí chính trị vững vàng, tư duy quy hoạch tiến bộ và sự đồng lòng từ mọi tầng lớp xã hội. Quyết định về mô hình đô thị ngày hôm nay sẽ định hình chất lượng cuộc sống của hàng chục triệu người và vị thế quốc gia trong tương lai. Đã đến lúc hành động quyết liệt để kiến tạo nên những đô thị không chỉ phồn vinh về kinh tế, mà còn thực sự là nơi đáng sống, xanh, thông minh, công bằng và nhân văn – một di sản quý giá cho các thế hệ mai sau.