Tái sử dụng công trình cũ trong quy hoạch: Giải pháp bền vững cho thành phố

Thực trạng và tiềm năng tại Việt Nam

Tại Việt Nam, hàng loạt công trình công nghiệp, dân dụng cũ đang nằm bỏ hoang hoặc chỉ được tận dụng một phần, tạo nên những vùng “đất chết” trong lòng đô thị. Ước tính có hàng trăm héc-ta đất công nghiệp cũ như nhà máy hoá chất, kho bãi ven sông, cùng hàng chục khu tập thể xuống cấp và biệt thự Pháp thuộc khắp ba miền. Dẫu vậy, chính sự đa dạng về loại hình và vị trí địa lý lại là “mỏ vàng” tiềm năng cho tái sử dụng công trình cũ trong quy hoạch, khi mỗi công trình đều có thể trở thành điểm nhấn đô thị hoặc nguồn lực phát triển mới.

• Nhà máy – xưởng công nghiệp bỏ hoang: Tại các khu ven đô như Sa Đéc (Đồng Tháp), Biên Hòa (Đồng Nai), khu vực nhà máy cũ – xưởng cơ khí – kho bãi có diện tích từ vài chục đến hàng trăm héc-ta. Với vị trí thường gần các tuyến giao thông đường thủy hoặc đường sắt, các khu đất này dễ dàng chuyển đổi thành đô thị sinh thái, trung tâm logistics, hoặc combo văn phòng – thương mại – dịch vụ đa chức năng.
• Biệt thự Pháp và nhà phố cổ: Tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Lạt, còn tồn tại hàng trăm biệt thự, căn nhà phố mang kiến trúc Pháp, Art Deco hay nhà pha lê. Những công trình này không chỉ mang giá trị lịch sử – văn hóa, mà còn có thể trở thành boutique hotel, gallery, quán cà phê concept, hoặc không gian khởi nghiệp sáng tạo, thu hút du khách và giới trẻ.
• Khu tập thể cũ: Hệ thống các khu tập thể xây thô từ thập niên 1960–1980 tại nội đô thường xuống cấp nhưng vẫn có kết cấu tốt. Việc cải tạo thành căn hộ dịch vụ, co-working space hoặc không gian cộng đồng (community hub) sẽ tạo ra mô hình nhà ở giá hợp lý, phục vụ nhu cầu cư dân trẻ hoặc chuyên gia quốc tế.
• Tiềm năng kết nối hạ tầng: Không ít công trình cũ nằm sát bờ sông, đường sắt hiện hữu hoặc kế cận các tuyến metro vành đai đang xây dựng. Khi tái sử dụng, dự án có thể tận dụng ngay kết nối giao thông công cộng, hạ tầng kỹ thuật, gia tăng giá trị bất động sản và cải thiện chất lượng sống.

Tuy nhiên, thực trạng hiện nay vẫn tồn tại một số thách thức lớn:

1. Khung pháp lý chồng chéo giữa luật Di sản, quy hoạch đô thị và xây dựng dẫn đến thủ tục rườm rà, dễ nảy sinh tranh chấp.
2. Chi phí giải phóng mặt bằng chưa rõ ràng, đặc biệt khi phải đền bù cho cả nhà nước, doanh nghiệp và dân cư.
3. Chưa có ưu đãi đủ mạnh để thu hút nhà đầu tư tư nhân, sự hỗ trợ về thuế, lãi vay, phí đất… còn hạn chế.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn:

• Luật sửa đổi Quy hoạch đô thị cùng Nghị định về PPP sắp có hiệu lực sẽ tạo hành lang pháp lý thông thoáng, mở cửa cho các dự án tái sử dụng công trình cũ.
• Các chương trình khuyến khích xanh (Green Incentive) và chính sách hỗ trợ năng lượng tái tạo khuyến khích tích hợp công nghệ xanh trong cải tạo.
• Khi cơ chế đầu tư công – tư được hoàn thiện, hàng trăm dự án cải tạo sẽ khởi động, góp phần thúc đẩy đô thị hóa bền vững, bảo tồn di sản và nâng tầm giá trị bất động sản cũ.

Tóm lại, tái sử dụng công trình cũ tại Việt Nam không chỉ là giải pháp tiết kiệm tài nguyên, giảm phát thải mà còn là cơ hội để kiến tạo những không gian đô thị sáng tạo, gắn kết quá khứ – hiện tại và tương lai.