Số thửa đất được đánh như thế nào trên bản đồ địa chính?

Khi xem sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính hoặc hồ sơ nhà đất, người dân thường bắt gặp thông tin “thửa đất số…” đi kèm “tờ bản đồ số…”. Đây là dữ liệu rất quan trọng để xác định đúng vị trí thửa đất trong hệ thống địa chính. Tuy nhiên, không ít người vẫn nhầm rằng số thửa là mã cố định duy nhất của mảnh đất ở mọi thời điểm, hoặc chỉ cần biết số thửa là có thể tra cứu chính xác. Thực tế, số thửa đất được đánh như thế nào phải tuân theo nguyên tắc kỹ thuật trên từng tờ bản đồ địa chính và cần được hiểu cùng với số tờ bản đồ, ranh giới, diện tích, loại đất và hồ sơ địa chính liên quan.

Số thửa đất là gì?

Số thửa đất, còn gọi đầy đủ là số thứ tự thửa đất, là số hiệu dùng để nhận diện từng thửa đất trên một tờ bản đồ địa chính. Mỗi thửa đất trên cùng một tờ bản đồ sẽ được đánh một số riêng để phục vụ quản lý, tra cứu, cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý biến động và giải quyết các thủ tục đất đai.

Có thể hiểu đơn giản:

• Số tờ bản đồ cho biết thửa đất nằm trên tờ bản đồ địa chính nào.
• Số thửa đất cho biết thửa đất là thửa số mấy trên tờ bản đồ đó.
• Hai thông tin này phải đi cùng nhau mới xác định được đúng thửa đất.

Ví dụ, trên giấy chứng nhận ghi:

• Thửa đất số: 125
• Tờ bản đồ số: 08

Điều này có nghĩa là thửa đất cần tra cứu là thửa số 125 nằm trên tờ bản đồ số 08. Nếu chỉ nói “thửa số 125” mà không có số tờ bản đồ, rất dễ bị nhầm vì trên các tờ bản đồ khác nhau vẫn có thể tồn tại thửa đất cùng số.

Theo quy định hiện hành, thửa đất trên bản đồ địa chính được thể hiện thông qua các yếu tố như số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất; các thông tin này tạo thành phần “nhãn thửa” trên bản đồ địa chính.

Vì sao cần đánh số thửa đất?

Việc đánh số thửa đất giúp hệ thống địa chính quản lý từng thửa đất một cách rõ ràng, thống nhất và có thể tra cứu được. Nếu không có số thửa, việc xác định vị trí, diện tích, ranh giới hoặc tình trạng pháp lý của từng thửa đất sẽ rất khó khăn, đặc biệt tại khu vực có mật độ thửa đất cao.

Số thửa đất được sử dụng trong nhiều trường hợp như:

• Tra cứu thông tin thửa đất.
• Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Xin trích lục bản đồ địa chính.
• Tách thửa, hợp thửa.
• Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
• Chuyển mục đích sử dụng đất.
• Kiểm tra diện tích, ranh giới, loại đất.
• Giải quyết tranh chấp đất đai.
• Cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.
• Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP nêu rõ bản đồ địa chính được lập để phục vụ nhiều mục đích quản lý như đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai, lập quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp đất đai.

Số thửa đất được đánh như thế nào?

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, số thứ tự thửa đất được đánh bằng số Ả Rập theo thứ tự từ 1 đến hết trên một tờ bản đồ. Việc đánh số bắt đầu từ thửa đất ở vị trí cực Bắc của tờ bản đồ, sau đó theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dưới theo đường dích dắc. Số thứ tự thửa đất được gọi tắt là “Thửa số”, ví dụ: Thửa số 1.

Có thể tóm gọn nguyên tắc đánh số thửa đất như sau:

• Dùng số Ả Rập: 1, 2, 3, 4, 5…
• Đánh số từ 1 đến hết trên từng tờ bản đồ.
• Bắt đầu từ thửa đất ở vị trí cực Bắc của tờ bản đồ.
• Đánh theo hướng từ trái sang phải.
• Tiếp tục từ trên xuống dưới.
• Thứ tự đi theo dạng đường dích dắc.
• Số thửa chỉ có ý nghĩa đầy đủ khi đi kèm số tờ bản đồ.

Ví dụ, nếu một tờ bản đồ có 300 thửa đất, các thửa sẽ được đánh từ thửa số 1 đến thửa số 300 theo nguyên tắc nêu trên. Tờ bản đồ khác cũng có thể có thửa số 1, thửa số 2 hoặc thửa số 125, nên không thể dùng số thửa một cách độc lập để xác định đất.

Cách hiểu nguyên tắc “từ trái sang phải, từ trên xuống dưới theo đường dích dắc”

Nguyên tắc này có thể hiểu giống như cách đọc một bảng lưới. Cơ quan đo đạc sẽ xác định thửa đất nằm ở phía Bắc của tờ bản đồ trước, sau đó lần lượt đánh số từ trái sang phải. Khi hết một hàng hoặc một dải thửa, việc đánh số tiếp tục xuống phía dưới và đi theo dạng dích dắc để bảo đảm các thửa được đánh số liên tục, dễ quản lý.

Ví dụ minh họa đơn giản:

• Khu vực phía trên cùng của tờ bản đồ có các thửa: 1, 2, 3, 4.
• Dải thửa tiếp theo phía dưới có thể tiếp tục: 5, 6, 7, 8.
• Cứ như vậy cho đến thửa cuối cùng trên tờ bản đồ.

Trên thực tế, hình dạng thửa đất không phải lúc nào cũng vuông vắn như ô bàn cờ. Có thửa méo, thửa dài hẹp, thửa bị gấp khúc, thửa giáp đường, thửa giáp kênh mương. Vì vậy, việc đánh số theo đường dích dắc giúp bảo đảm tính liên tục, tránh bỏ sót hoặc trùng lặp thửa đất.

Số thửa đất có phải là mã duy nhất không?

Số thửa đất không phải là mã duy nhất trên phạm vi toàn quốc, cũng không phải lúc nào cũng là mã duy nhất trong một xã nếu đứng một mình. Số thửa chỉ xác định đúng thửa đất khi được đặt trong mối quan hệ với tờ bản đồ và đơn vị hành chính.

Một thông tin thửa đất đầy đủ thường cần có:

• Tỉnh, thành phố.
• Quận, huyện hoặc đơn vị tương đương.
• Xã, phường, thị trấn.
• Tờ bản đồ số.
• Thửa đất số.
• Diện tích.
• Loại đất.
• Thông tin người sử dụng đất hoặc người quản lý đất nếu tra cứu trong hồ sơ địa chính.

Luật Đất đai 2024 quy định hồ sơ địa chính là các tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và tình trạng pháp lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

Vì vậy, khi tra cứu đất đai, không nên chỉ hỏi “thửa số mấy”, mà cần hỏi đầy đủ “thửa số mấy, tờ bản đồ số mấy, thuộc xã/phường nào”.

Phân biệt số thửa đất và số tờ bản đồ

Đây là hai thông tin thường đi cùng nhau nhưng bản chất khác nhau.

Số tờ bản đồ

Số tờ bản đồ là số thứ tự của một tờ bản đồ địa chính trong phạm vi một đơn vị hành chính cấp xã. Một xã, phường hoặc thị trấn có thể có nhiều tờ bản đồ địa chính khác nhau.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, số thứ tự tờ bản đồ được đánh bằng số Ả Rập liên tục từ 1 đến hết trong phạm vi đơn vị hành chính cấp xã, theo nguyên tắc từ trái sang phải, từ trên xuống dưới; các tờ bản đồ tỷ lệ nhỏ đánh số trước, tỷ lệ lớn đánh số sau.

Số thửa đất

Số thửa đất là số thứ tự của từng thửa đất trên một tờ bản đồ cụ thể. Một tờ bản đồ có thể có hàng chục, hàng trăm hoặc nhiều hơn số thửa, tùy khu vực.

Có thể hiểu ngắn gọn:

Ví dụ: “Thửa số 125, tờ bản đồ số 08” khác với “Thửa số 125, tờ bản đồ số 12”, dù cùng là thửa số 125.

Số thửa đất thể hiện ở đâu?

Số thửa đất thường xuất hiện trong nhiều loại giấy tờ và dữ liệu đất đai, gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Trích lục bản đồ địa chính.
• Tờ bản đồ địa chính.
• Sổ mục kê đất đai.
• Sổ địa chính.
• Hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
• Hồ sơ tách thửa, hợp thửa.
• Hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
• Cơ sở dữ liệu đất đai nếu địa phương đã số hóa.

Trên bản đồ địa chính, thửa đất được thể hiện bằng “nhãn thửa”, gồm số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất và loại đất. Trên sổ mục kê đất đai, thửa đất được thể hiện dưới dạng thông tin thuộc tính, gồm số thứ tự tờ bản đồ địa chính, số thứ tự thửa đất, loại đất, diện tích thửa đất, tên người sử dụng đất và tên người quản lý đất.

Ví dụ nhãn thửa có thể thể hiện dạng:

125
120,5
ODT

Có thể hiểu là:

• 125: số thửa đất.
• 120,5: diện tích thửa đất, tính bằng mét vuông.
• ODT: loại đất ở tại đô thị.

Tùy mẫu bản đồ và cách trình bày, vị trí các thông tin có thể khác nhau, nhưng bản chất vẫn là giúp nhận diện thửa đất trên bản đồ địa chính.

Số thửa đất có thay đổi không?

Số thửa đất có thể thay đổi trong một số trường hợp. Đây là điểm rất quan trọng vì nhiều người nghĩ số thửa trên sổ cũ sẽ giữ nguyên mãi mãi.

Số thửa đất có thể thay đổi khi:

• Tách thửa đất.
• Hợp thửa đất.
• Đo đạc lập lại bản đồ địa chính.
• Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính.
• Chỉnh lý bản đồ địa chính.
• Thay đổi ranh giới, kích thước, diện tích thửa đất.
• Chuyển từ mảnh trích đo sang tờ bản đồ địa chính.
• Sắp xếp, chia tách hoặc sáp nhập đơn vị hành chính.
• Dữ liệu bản đồ giấy cũ được số hóa, chỉnh lý theo bản đồ mới.

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT quy định khi chỉnh lý bản đồ địa chính, ranh giới mới của thửa đất được thể hiện bằng màu đỏ, ranh giới cũ được chuyển thành lớp riêng trên bản đồ địa chính dạng số hoặc được gạch bỏ bằng mực đỏ đối với nơi chỉ sử dụng bản đồ giấy. Việc chỉnh lý thông tin như loại đất, tên người sử dụng, diện tích, kích thước cạnh cũng được thực hiện đồng bộ trên bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai.

Vì vậy, nếu thấy số thửa trên hồ sơ mới khác với hồ sơ cũ, chưa thể kết luận là sai. Cần kiểm tra nguyên nhân thay đổi, bản đồ chỉnh lý, bảng tham chiếu hoặc xác nhận từ cơ quan quản lý đất đai.

Số thửa đất được đánh như thế nào khi tách thửa, hợp thửa?

Khi tách thửa hoặc hợp thửa, số thửa đất có thể được xử lý qua hai giai đoạn: số tạm thời và số chính thức.

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, khi chỉnh lý trong trường hợp tách thửa, hợp thửa, cơ quan thực hiện xác định số thứ tự thửa đất tạm thời. Số tạm thời gồm số thứ tự thửa đất gốc, dấu “-” và số tự nhiên thể hiện phần thửa đất tách ra. Ví dụ, thửa số 10 tách làm 2 phần thì số thứ tự thửa đất tạm thời của từng phần là 10-1 và 10-2. Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai, số thứ tự thửa đất chính thức sẽ được xác định theo quy định.

Ví dụ dễ hiểu:

Trường hợp tách thửa:

• Ban đầu: Thửa số 10.
• Tách thành 2 phần trong quá trình xử lý: 10-1 và 10-2.
• Sau khi đăng ký xong: có thể được cấp số thửa chính thức mới theo hệ thống bản đồ địa chính.

Trường hợp hợp thửa:

• Ban đầu: Thửa số 15 và thửa số 16.
• Hợp thành một thửa mới.
• Sau khi hoàn tất thủ tục, thửa mới được xác định số thửa chính thức theo hồ sơ địa chính.

Do đó, khi đang trong quá trình tách thửa hoặc hợp thửa, người dân cần phân biệt giữa số thửa tạm thời và số thửa chính thức.

Số thửa đất trên mảnh trích đo được xử lý thế nào?

Ở những nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc cần đo riêng một thửa đất để phục vụ thủ tục, cơ quan chuyên môn có thể lập mảnh trích đo bản đồ địa chính. Mảnh trích đo thể hiện ranh giới, số thứ tự thửa đất, diện tích và loại đất dưới dạng nhãn thửa, và có giá trị như tờ bản đồ địa chính đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.

Khi diện tích các thửa đất trích đo trên một mảnh bản đồ đạt trên 50% diện tích lý thuyết của mảnh bản đồ, mảnh đó được biên tập thành tờ bản đồ địa chính. Khi đó, số thứ tự thửa đất trong tờ bản đồ địa chính được đánh theo nguyên tắc chung, đồng thời số thửa cũ được thể hiện ở lớp riêng và có bảng tham chiếu số thửa cũ, số thửa mới bên ngoài cạnh khung phía Nam của tờ bản đồ.

Điều này giải thích vì sao trong một số trường hợp, người dân thấy có “số thửa cũ” và “số thửa mới” trong hồ sơ. Đây không nhất thiết là sai sót, mà có thể là kết quả của việc chuẩn hóa, biên tập hoặc cập nhật bản đồ địa chính.

Vì sao số thửa đất trên giấy tờ cũ và mới có thể khác nhau?

Số thửa đất có thể khác nhau giữa giấy tờ cũ và hồ sơ mới vì nhiều nguyên nhân. Các nguyên nhân thường gặp gồm:

• Khu vực đã đo đạc lại bản đồ địa chính.
• Bản đồ cũ dùng hệ thống đánh số khác.
• Thửa đất đã tách thửa hoặc hợp thửa.
• Thửa đất có thay đổi ranh giới, diện tích.
• Địa phương số hóa bản đồ giấy cũ sang bản đồ số.
• Có chỉnh lý sau khi cấp đổi giấy chứng nhận.
• Một phần đất bị thu hồi, mở đường, làm công trình công cộng.
• Có sự thay đổi đơn vị hành chính.
• Từ mảnh trích đo chuyển sang tờ bản đồ địa chính chính thức.

Khi gặp trường hợp này, người dân nên kiểm tra:

• Giấy chứng nhận cũ và mới.
• Trích lục bản đồ địa chính.
• Bản đồ địa chính đang quản lý.
• Sổ mục kê đất đai.
• Hồ sơ chỉnh lý biến động.
• Bảng tham chiếu số thửa cũ và số thửa mới nếu có.
• Xác nhận của Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Không nên chỉ dựa vào việc “số thửa khác nhau” để kết luận hồ sơ sai, cũng không nên bỏ qua sự khác biệt này khi mua bán đất.

Cách đọc số thửa đất trên sổ đỏ

Khi xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần thông tin thửa đất thường có các nội dung như:

• Thửa đất số.
• Tờ bản đồ số.
• Địa chỉ thửa đất.
• Diện tích.
• Hình thức sử dụng.
• Mục đích sử dụng đất.
• Thời hạn sử dụng.
• Nguồn gốc sử dụng.

Để đọc đúng số thửa đất, nên làm theo các bước sau:

• Bước 1: Xem thửa đất số bao nhiêu

Đây là số thứ tự của thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.

• Bước 2: Xem tờ bản đồ số bao nhiêu

Thông tin này giúp xác định thửa đất nằm trên tờ bản đồ nào. Không nên tách rời số thửa khỏi số tờ bản đồ.

• Bước 3: Đối chiếu địa chỉ thửa đất

Cần kiểm tra thửa đất thuộc xã, phường, thị trấn nào; quận, huyện nào; tỉnh, thành phố nào.

• Bước 4: Đối chiếu diện tích và loại đất

Số thửa chỉ là mã nhận diện. Người mua cần kiểm tra thêm diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và hình thức sử dụng.

• Bước 5: Kiểm tra bản đồ hoặc trích lục

Nếu chuẩn bị giao dịch, nên xin trích lục bản đồ địa chính hoặc kiểm tra bản đồ địa chính để xem vị trí, ranh giới, hình dạng và các yếu tố xung quanh thửa đất.

Những lỗi thường gặp khi hiểu về số thửa đất

• Chỉ biết số thửa nhưng không biết số tờ bản đồ

Đây là lỗi phổ biến nhất. Chỉ biết số thửa là chưa đủ để xác định chính xác thửa đất.

• Nghĩ số thửa là duy nhất toàn quốc

Số thửa không phải mã định danh toàn quốc của thửa đất. Một xã khác, một tờ bản đồ khác vẫn có thể có số thửa trùng nhau.

• Không kiểm tra số thửa cũ và số thửa mới

Khi khu vực đã đo đạc lại hoặc chỉnh lý bản đồ, số thửa có thể thay đổi. Nếu không kiểm tra bảng tham chiếu, người mua có thể nhầm thửa.

• Nhầm số thửa với số nhà

Số thửa đất là thông tin địa chính. Số nhà là thông tin quản lý địa chỉ. Hai thông tin này không giống nhau.

• Nhầm số thửa với số lô trong dự án

Số lô trong dự án là cách đánh số phục vụ quản lý dự án hoặc phân khu bán hàng. Số thửa đất là thông tin trong hệ thống địa chính.

• Không đối chiếu với thực địa

Bản đồ và giấy tờ rất quan trọng, nhưng vẫn cần kiểm tra mốc giới, đường vào, hiện trạng sử dụng đất và công trình trên đất ngoài thực tế.

Khi nào cần kiểm tra lại số thửa đất?

Người dân nên kiểm tra lại số thửa đất trong các trường hợp sau:

• Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất.
• Số thửa trên giấy tờ cũ và mới khác nhau.
• Đất đã tách thửa hoặc hợp thửa.
• Khu vực vừa đo đạc lại bản đồ địa chính.
• Đất đang có tranh chấp ranh giới.
• Diện tích thực tế khác với giấy chứng nhận.
• Muốn xin trích lục bản đồ địa chính.
• Làm thủ tục cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
• Đất nằm trong khu vực quy hoạch, thu hồi, mở đường.
• Cần kiểm tra lối đi, đường vào, hình dạng thửa đất.

Việc kiểm tra số thửa nên thực hiện cùng với kiểm tra số tờ bản đồ, diện tích, loại đất, thông tin quy hoạch và hiện trạng thực tế.

Cần tra cứu số thửa đất ở đâu?

Tùy từng địa phương, người dân có thể tra cứu hoặc kiểm tra số thửa đất qua:

• Văn phòng đăng ký đất đai.
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Cơ quan quản lý đất đai tại địa phương.
• UBND cấp xã trong trường hợp được phân cấp hoặc hỗ trợ tra cứu.
• Cổng thông tin đất đai của địa phương nếu đã có dữ liệu trực tuyến.
• Trích lục bản đồ địa chính.
• Hồ sơ địa chính, sổ mục kê đất đai.

Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc khai thác bản đồ địa chính được thực hiện theo quy định về khai thác hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai; đối với nơi đã có bản đồ địa chính, khi tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông tin liên quan đến thửa đất thì cơ quan quản lý bản đồ địa chính thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc trích lục trích đo bản đồ địa chính.

Lưu ý khi dùng số thửa đất trong giao dịch bất động sản

Trong giao dịch nhà đất, số thửa là thông tin quan trọng nhưng không đủ để đánh giá toàn bộ pháp lý và giá trị thửa đất. Người mua nên kiểm tra đồng thời:

• Số thửa đất.
• Số tờ bản đồ.
• Diện tích trên giấy chứng nhận.
• Diện tích trên bản đồ địa chính.
• Diện tích thực tế.
• Loại đất, mục đích sử dụng đất.
• Hình dạng, ranh giới thửa đất.
• Lối đi, đường vào.
• Tình trạng tranh chấp.
• Tình trạng thế chấp, kê biên nếu có.
• Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Hành lang bảo vệ công trình nếu có.
• Hồ sơ chỉnh lý biến động nếu số thửa có thay đổi.

Đặc biệt, nếu bên bán chỉ cung cấp số thửa và số tờ bản đồ nhưng không cung cấp giấy chứng nhận, trích lục hoặc hồ sơ pháp lý đầy đủ, người mua không nên vội đặt cọc. Số thửa giúp tra cứu thửa đất, nhưng quyền sử dụng đất còn phải được kiểm tra bằng giấy chứng nhận và dữ liệu pháp lý có liên quan.

Kết luận

Tóm lại, số thửa đất được đánh như thế nào là nội dung quan trọng cần hiểu đúng khi xem sổ đỏ, bản đồ địa chính hoặc tra cứu thông tin đất đai. Số thửa được đánh theo nguyên tắc nhất định trên từng tờ bản đồ địa chính và chỉ có ý nghĩa chính xác khi đi kèm số tờ bản đồ, đơn vị hành chính, diện tích, loại đất và hồ sơ pháp lý liên quan. Trong thực tế, số thửa có thể thay đổi khi tách thửa, hợp thửa, đo đạc lại hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính, vì vậy người dân không nên chỉ dựa vào một thông tin duy nhất mà cần đối chiếu thêm giấy chứng nhận, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch và hiện trạng thực tế để tránh nhầm thửa, sai diện tích hoặc phát sinh rủi ro khi giao dịch nhà đất.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn