Các Tỷ Lệ Tờ Bản Đồ Địa Chính Phổ Biến | Hướng dẫn chi tiết

Tờ bản đồ địa chính là gì?

Tờ bản đồ địa chính là một phần của bản đồ địa chính, được lập để thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan trong một phạm vi nhất định. Theo Luật Đất đai 2024, bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan, được lập theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã, và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Trên một tờ bản đồ địa chính thường có các thông tin như:

• Số hiệu tờ bản đồ.
• Số thửa đất.
• Ranh giới thửa đất.
• Diện tích thửa đất.
• Loại đất.
• Đường giao thông, kênh mương, sông suối.
• Công trình xây dựng, địa vật.
• Mốc địa giới, đường địa giới hành chính.
• Ghi chú, ký hiệu bản đồ.

Nói dễ hiểu, bản đồ địa chính là công cụ để quản lý đất đai theo từng thửa. Còn tờ bản đồ địa chính là từng mảnh bản đồ cụ thể trong hệ thống đó.

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính là gì?

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính là tỷ số giữa khoảng cách đo trên bản đồ và khoảng cách tương ứng ngoài thực địa.

Ví dụ:

• Bản đồ tỷ lệ 1:500 nghĩa là 1 cm trên bản đồ tương ứng 500 cm ngoài thực địa.
• Bản đồ tỷ lệ 1:1.000 nghĩa là 1 cm trên bản đồ tương ứng 1.000 cm ngoài thực địa.
• Bản đồ tỷ lệ 1:2.000 nghĩa là 1 cm trên bản đồ tương ứng 2.000 cm ngoài thực địa.

Nguyên tắc dễ nhớ là:

• Mẫu số càng nhỏ, bản đồ càng chi tiết.
• Mẫu số càng lớn, phạm vi thể hiện càng rộng nhưng mức độ chi tiết giảm.
• Bản đồ 1:200 chi tiết hơn bản đồ 1:500.
• Bản đồ 1:500 chi tiết hơn bản đồ 1:1.000.
• Bản đồ 1:10.000 thể hiện phạm vi rộng hơn nhưng ít chi tiết hơn bản đồ 1:500.

Vì vậy, không nên hiểu rằng bản đồ 1:10.000 “lớn hơn” bản đồ 1:500 theo nghĩa chi tiết hơn. Trên thực tế, bản đồ 1:500 thường dùng cho khu vực cần thể hiện chi tiết hơn.

Các tỷ lệ tờ bản đồ địa chính phổ biến hiện nay

Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, các tỷ lệ bản đồ địa chính phổ biến gồm:

• 1:200
• 1:500
• 1:1.000
• 1:2.000
• 1:5.000
• 1:10.000

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT được ban hành ngày 26/11/2024 và có hiệu lực từ ngày 15/01/2025, quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính.

Dưới đây là bảng tổng hợp dễ hiểu:

Tỷ lệ bản đồ địa chính 1:200

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200 là tỷ lệ có mức độ chi tiết rất cao. Theo quy định, tỷ lệ 1:200 áp dụng đối với đất thuộc khu vực đất ở trong đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I có mật độ thửa đất Mt ≥ 60.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:200

• Mức độ chi tiết rất cao.
• Thường dùng ở khu vực đô thị đông đúc.
• Phù hợp với nơi có nhiều thửa đất nhỏ.
• Thể hiện rõ ranh giới, kích thước, hình dạng thửa đất.
• Hữu ích khi cần quản lý đất ở đô thị có mật độ sử dụng cao.

Theo quy định về chia mảnh, mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200 được hình thành từ việc chia mảnh bản đồ địa chính 1:2.000 thành 100 ô vuông, mỗi ô có kích thước thực địa 0,1 km x 0,1 km, tương ứng diện tích 1 ha.

Khi nào thường gặp bản đồ 1:200?

Bạn có thể gặp tỷ lệ này ở:

• Khu phố trung tâm.
• Khu dân cư đô thị mật độ cao.
• Đô thị loại đặc biệt.
• Đô thị loại I.
• Khu vực có nhiều thửa đất nhỏ, nhà liền kề, nhà phố.

Tỷ lệ 1:200 giúp thể hiện chi tiết nhưng phạm vi mỗi tờ bản đồ không lớn. Vì vậy, tỷ lệ này không phù hợp cho những khu vực đất rộng, mật độ thửa thấp.

Tỷ lệ bản đồ địa chính 1:500

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 là một trong những tỷ lệ phổ biến ở khu vực dân cư, đặc biệt là đất ở đô thị. Theo Điều 6 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, tỷ lệ 1:500 áp dụng đối với đất ở trong đô thị có Mt ≥ 25 và khu vực đất ở còn lại có Mt ≥ 30.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:500

• Có độ chi tiết cao.
• Thường dùng ở khu vực đất ở, khu dân cư.
• Phù hợp với nơi có nhiều thửa đất nhỏ và vừa.
• Dễ thể hiện ranh giới, số thửa, lối đi, đường giao thông nhỏ.
• Hữu ích trong giao dịch nhà đất, tách thửa, hợp thửa, cấp giấy chứng nhận.

Theo quy định chia mảnh, bản đồ tỷ lệ 1:500 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:2.000 thành 16 ô vuông. Mỗi ô có kích thước thực địa 0,25 km x 0,25 km, tương ứng diện tích 6,25 ha.

Ý nghĩa thực tế của tỷ lệ tờ bản đồ địa chính 1:500

Trong giao dịch bất động sản, bản đồ 1:500 thường được quan tâm vì thể hiện tương đối chi tiết vị trí và hình dạng thửa đất. Người mua có thể nhìn rõ hơn:

• Thửa đất giáp đường nào.
• Có lối đi chung không.
• Hình dạng đất vuông vức hay méo.
• Có bị chia cắt bởi mương, rãnh, đường nhỏ không.
• Các thửa đất xung quanh bố trí như thế nào.

Tuy nhiên, cần lưu ý: bản đồ địa chính 1:500 khác với quy hoạch chi tiết 1/500. Bản đồ địa chính phục vụ quản lý thửa đất, còn bản đồ quy hoạch 1/500 phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng, dự án và không gian kiến trúc.

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính 1:1.000

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1.000 thường được dùng ở khu vực có mật độ thửa đất trung bình hoặc tương đối cao. Theo quy định, tỷ lệ này áp dụng trong các trường hợp:

• Đất ở trong đô thị có 10 ≤ Mt < 25.
• Khu vực đất ở còn lại có 15 ≤ Mt < 30.
• Đất sản xuất nông nghiệp trong đô thị có Mt ≥ 30.
• Đất sản xuất nông nghiệp còn lại có Mt ≥ 40.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:1.000

• Mức độ chi tiết thấp hơn 1:500 nhưng vẫn khá rõ.
• Phù hợp với khu dân cư mật độ vừa.
• Có thể dùng cho một số khu đất nông nghiệp có nhiều thửa nhỏ.
• Thể hiện được ranh giới thửa đất, hệ thống đường, kênh mương, công trình liên quan.

Theo quy định, mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:2.000 thành 4 ô vuông, mỗi ô có kích thước thực địa 0,5 km x 0,5 km, tương ứng diện tích 25 ha.

Khi nào nên chú ý tỷ lệ 1:1.000?

Khi xem bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1.000, người đọc nên chú ý:

• Ranh giới thửa đất có rõ không.
• Thửa đất có tiếp giáp đường hay không.
• Có kênh mương, công trình công cộng gần đất không.
• Diện tích trên bản đồ có khớp với giấy chứng nhận không.
• Số thửa, số tờ bản đồ có trùng với hồ sơ pháp lý không.

Tỷ lệ 1:1.000 thường đủ để phục vụ nhiều nhu cầu tra cứu thông tin thửa đất thông thường.

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính 1:2.000

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:2.000 có phạm vi thể hiện rộng hơn 1:1.000 và 1:500, thường dùng cho khu vực đất ở mật độ thấp hơn, đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp.

Theo Điều 6 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, tỷ lệ 1:2.000 áp dụng đối với:

• Đất ở trong đô thị có Mt < 10.
• Khu vực đất ở còn lại có Mt < 15.
• Đất sản xuất nông nghiệp trong đô thị có Mt < 30.
• Đất sản xuất nông nghiệp còn lại có Mt < 40.
• Khu vực đất phi nông nghiệp có Mt ≥ 10.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:2.000

• Phù hợp với khu vực rộng hơn.
• Thường dùng cho đất nông nghiệp, đất ở thưa, đất phi nông nghiệp.
• Mức độ chi tiết vừa phải.
• Dễ thể hiện tổng thể hệ thống thửa đất, đường giao thông, thủy hệ, khu vực sản xuất.

Theo quy định chia mảnh, mảnh bản đồ 1:2.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:5.000 thành 9 ô vuông. Mỗi ô có kích thước thực địa 1 km x 1 km, tương ứng diện tích 100 ha.

Ưu điểm của tỷ lệ 1:2.000

Bản đồ tỷ lệ 1:2.000 có ưu điểm là cân bằng giữa phạm vi và mức độ chi tiết. Với một số khu vực không quá đông thửa đất, tỷ lệ này giúp cơ quan quản lý nhìn được tổng thể mà vẫn thể hiện được thông tin thửa đất cần thiết.

Tỷ lệ này thường phù hợp với:

• Đất nông nghiệp.
• Khu dân cư thưa.
• Khu vực ven đô.
• Khu đất phi nông nghiệp mật độ vừa.
• Khu vực có thửa đất diện tích lớn hơn khu trung tâm đô thị.

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính 1:5.000

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5.000 thường dùng cho khu vực rộng, mật độ thửa đất thấp hơn. Theo quy định, tỷ lệ này áp dụng đối với:

• Đất phi nông nghiệp có 0,2 ≤ Mt < 10.
• Đất sản xuất nông nghiệp có Mt < 5.
• Đất lâm nghiệp có Mt ≥ 0,2.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:5.000

• Thể hiện phạm vi rộng.
• Mức độ chi tiết thấp hơn 1:2.000.
• Phù hợp với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, khu vực thửa lớn.
• Hữu ích trong quản lý tổng thể khu vực sản xuất, đất rừng, đất phi nông nghiệp mật độ thấp.

Mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:5.000 được hình thành bằng cách chia mảnh bản đồ 1:10.000 thành 4 ô vuông. Mỗi ô có kích thước thực địa 3 km x 3 km, tương ứng diện tích 900 ha.

Khi nào gặp bản đồ 1:5.000?

Tỷ lệ này thường xuất hiện ở:

• Khu vực nông thôn rộng.
• Khu sản xuất nông nghiệp.
• Khu đất lâm nghiệp.
• Vùng ven đô có mật độ thửa thấp.
• Khu vực có nhiều thửa diện tích lớn.

Khi xem bản đồ 1:5.000, người dân không nên kỳ vọng mức độ chi tiết như bản đồ 1:500. Nếu cần xác định ranh giới chính xác để giao dịch, tách thửa hoặc giải quyết tranh chấp, có thể cần trích đo hoặc kiểm tra thêm hồ sơ kỹ thuật.

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính 1:10.000

Bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000 có phạm vi thể hiện rất rộng và mức độ chi tiết thấp nhất trong các tỷ lệ phổ biến nêu trên. Theo quy định, tỷ lệ 1:10.000 áp dụng đối với:

• Đất phi nông nghiệp có Mt < 0,2.
• Đất lâm nghiệp có Mt < 0,2.
• Đất chưa sử dụng có diện tích chiếm trên 15% diện tích của tờ bản đồ.
• Khu vực đất có mặt nước diện tích lớn khi cần đo đạc để khép kín phạm vi địa giới hành chính.

Đặc điểm của bản đồ địa chính 1:10.000

• Thể hiện phạm vi rất rộng.
• Phù hợp với khu vực thưa thửa, đất rừng, đất chưa sử dụng.
• Mức độ chi tiết thấp hơn các tỷ lệ còn lại.
• Chủ yếu phục vụ quản lý tổng thể và khép kín địa giới.

Mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1:10.000 có kích thước thực địa 6 km x 6 km, tương ứng diện tích 3.600 ha.

Lưu ý khi sử dụng bản đồ 1:10.000

Bản đồ 1:10.000 không phù hợp để nhìn chi tiết từng cạnh thửa nhỏ ở khu dân cư đông đúc. Khi cần kiểm tra giao dịch nhà đất cụ thể, đặc biệt là đất ở, người dân nên đối chiếu thêm giấy chứng nhận, trích lục bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc và hiện trạng thực tế.

So sánh nhanh các tỷ lệ tờ bản đồ địa chính

Từ bảng trên có thể thấy, tỷ lệ càng chi tiết thì phạm vi mỗi mảnh càng nhỏ. Ngược lại, tỷ lệ càng khái quát thì phạm vi thể hiện càng rộng.

Cách hiểu đúng về tỷ lệ tờ bản đồ địa chính

Nhiều người khi xem bản đồ địa chính dễ hiểu sai về tỷ lệ. Dưới đây là một số điểm cần nhớ.

Tỷ lệ 1:500 không giống quy hoạch 1/500

Hai loại này rất dễ bị nhầm:

• Bản đồ địa chính 1:500: phục vụ quản lý thửa đất, ranh giới, số thửa, diện tích.
• Quy hoạch chi tiết 1/500: phục vụ quản lý quy hoạch xây dựng, dự án, hạ tầng, kiến trúc cảnh quan.

Vì vậy, khi mua đất, không nên thấy bản đồ địa chính tỷ lệ 1:500 rồi hiểu nhầm rằng thửa đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500.

Tỷ lệ càng nhỏ chưa chắc “kém giá trị”

Một thửa đất nằm trên bản đồ 1:2.000 hoặc 1:5.000 không có nghĩa là đất kém giá trị. Tỷ lệ bản đồ chủ yếu phản ánh đặc điểm khu vực đo đạc, mật độ thửa đất và yêu cầu quản lý.

Giá trị đất còn phụ thuộc vào:

• Vị trí.
• Pháp lý.
• Quy hoạch.
• Hạ tầng.
• Khả năng xây dựng.
• Mục đích sử dụng đất.
• Tiềm năng khai thác.

Cùng một xã có thể có nhiều tỷ lệ bản đồ

Trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã, có thể tồn tại nhiều tỷ lệ bản đồ khác nhau. Khu dân cư đông đúc có thể dùng tỷ lệ 1:500, trong khi khu đất nông nghiệp hoặc đất rừng cùng địa bàn có thể dùng tỷ lệ 1:2.000, 1:5.000 hoặc 1:10.000.

Khi nào cần quan tâm đến tỷ lệ bản đồ địa chính?

Bạn nên quan tâm đến tỷ lệ tờ bản đồ địa chính trong các trường hợp sau:

• Chuẩn bị mua bán, chuyển nhượng đất.
• Kiểm tra ranh giới thửa đất.
• Xin trích lục bản đồ địa chính.
• Làm thủ tục tách thửa, hợp thửa.
• Cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận.
• Giải quyết tranh chấp ranh giới.
• Kiểm tra đất có giáp đường, lối đi, kênh mương hay không.
• Đối chiếu diện tích trên bản đồ với diện tích thực tế.
• Kiểm tra hồ sơ cũ và hồ sơ đo đạc mới.

Đặc biệt, nếu thửa đất nằm ở khu vực đã đo đạc lại, tỷ lệ bản đồ có thể thay đổi. Khi đó, người dân nên kiểm tra lại số tờ bản đồ, số thửa đất, trích lục bản đồ và hồ sơ chỉnh lý để tránh nhầm lẫn.

Những lỗi thường gặp khi đọc tỷ lệ tờ bản đồ địa chính

Khi đọc bản đồ địa chính, nhiều người thường mắc các lỗi sau:

• Nhầm bản đồ địa chính với bản đồ quy hoạch.
• Nghĩ tỷ lệ 1:10.000 chi tiết hơn 1:500.
• Chỉ xem số thửa mà không xem số tờ bản đồ.
• Không kiểm tra tỷ lệ bản đồ khi đối chiếu ranh giới.
• Dùng bản đồ tỷ lệ nhỏ để kết luận chi tiết về cạnh thửa.
• Không đối chiếu với hiện trạng ngoài thực địa.
• Không kiểm tra hồ sơ đo đạc khi có chênh lệch diện tích.
• Không xem bản đồ đã được chỉnh lý hay chưa.

Để hạn chế sai sót, nên kiểm tra đồng thời:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tờ bản đồ địa chính.
• Trích lục bản đồ địa chính.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Thông tin quy hoạch.
• Hiện trạng thực tế.

Kết luận

Tỷ lệ tờ bản đồ địa chính là thông tin quan trọng giúp xác định mức độ chi tiết và phạm vi thể hiện của bản đồ địa chính. Các tỷ lệ phổ biến hiện nay gồm 1:200, 1:500, 1:1.000, 1:2.000, 1:5.000 và 1:10.000. Trong đó, tỷ lệ 1:200 và 1:500 thường dùng cho khu vực đất ở mật độ cao; tỷ lệ 1:1.000 và 1:2.000 phù hợp với khu dân cư mật độ vừa, đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp; còn tỷ lệ 1:5.000 và 1:10.000 thường dùng cho khu vực rộng, mật độ thửa thấp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng hoặc khu có mặt nước lớn. Khi xem bản đồ địa chính, người dân cần hiểu đúng tỷ lệ, phân biệt với bản đồ quy hoạch và luôn đối chiếu thêm giấy chứng nhận, trích lục bản đồ, hồ sơ đo đạc và hiện trạng thực tế để bảo đảm thông tin thửa đất được kiểm tra chính xác nhất.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.
Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn