Quy hoạch là gì? Đặc điểm của quy hoạch thế nào?

Khi nói đến quá trình xây dựng và phát triển đô thị bền vững, quy hoạch chung chính là nền tảng đầu tiên, đóng vai trò định hướng lâu dài cho toàn bộ không gian sống, kinh tế – xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Vậy quy hoạch chung là gì?.

Nó có những đặc điểm nào nổi bật và được thực hiện theo quy trình ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ khái niệm, đặc trưng và vai trò cốt lõi của loại hình quy hoạch này – đặc biệt hữu ích cho những ai đang làm việc trong ngành xây dựng, đầu tư bất động sản hoặc đơn giản là muốn hiểu rõ hơn về bức tranh phát triển tổng thể của địa phương mình.

Quy hoạch chung là gì?

Quy hoạch chung là một loại hình quy hoạch mang tính tổng thể, định hướng phát triển không gian đô thị hoặc khu vực nông thôn trong một khoảng thời gian dài hạn. Đây là công cụ quản lý quan trọng của Nhà nước nhằm tổ chức, sắp xếp và điều phối các hoạt động phát triển kinh tế – xã hội, hạ tầng kỹ thuật, sử dụng đất và bảo vệ môi trường trong phạm vi toàn địa phương hoặc vùng lãnh thổ nhất định.

Theo định nghĩa pháp lý, quy hoạch chung là loại quy hoạch được lập cho:

• Toàn bộ địa giới hành chính của đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn) hoặc khu vực dự kiến phát triển đô thị.
• Vùng liên huyện, khu vực nông thôn hoặc các vùng đặc thù khác (khu kinh tế, khu công nghiệp…).

Quy hoạch chung đóng vai trò như một “bản thiết kế khung” cho sự phát triển tổng thể, là cơ sở để triển khai các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, và định hướng đầu tư hạ tầng, nhà ở, dịch vụ trong tương lai.

Quy hoạch chung khác gì so với các loại quy hoạch khác?

• Quy hoạch phân khu: Triển khai chi tiết theo từng khu vực cụ thể trong đô thị, dựa trên nền tảng của quy hoạch chung.
• Quy hoạch chi tiết: Mức độ chi tiết cao hơn, thường lập cho một khu chức năng nhỏ (khu dân cư, khu du lịch…).
• Quy hoạch sử dụng đất: Tập trung vào việc phân bổ và sử dụng đất đai theo từng mục đích.

Bản chất và sự khác biệt giữa quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đô thị

Hiện quy hoạch đô thị ở Việt Nam mới chỉ tập trung (khung chiến lược). Quy hoạch chung được lập cho thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thành phố trực thuộc trung ương và đô thị mới.

Quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết là hai loại quy hoạch ở “cấp dưới” của quy hoạch chung đô thị. Nhiệm vụ của họ là cụ thể hóa các hướng dẫn của quy hoạch chung đô thị. Kế hoạch phát triển cho các lãnh thổ trong thành phố và trung tâm đô thị mới đang được phát triển; Quy hoạch chi tiết vùng lãnh thổ được lập theo nhu cầu đầu tư xây dựng hoặc yêu cầu quản lý và quy hoạch đô thị.

Mức độ cần thiết của nội dung nghiên cứu, tỷ lệ bản đồ, thời gian lập quy hoạch, cấp phê duyệt của từng loại đồ án và mối quan hệ, phụ thuộc giữa chúng được coi là bản chất và sự khác biệt giữa quy trình quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị. (bạn có thể xem chi tiết bản chất và sự khác biệt).

Trong quy hoạch chung đô thị, các yếu tố động lực phát triển đô thị (cơ cấu, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa, dân số, lao động, đất đai,…) chỉ là một mong muốn/quyết định, không có thật hoặc có khả năng trở thành sự thật).

Mặc dù Việt Nam đã có Luật Quy hoạch đô thị, các nghị định, thông tư, tiêu chuẩn, quy chuẩn hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, quản lý, thực hiện quy hoạch và các văn bản quy phạm pháp luật khác. Tuy nhiên, do tính đặc thù của từng loại đồ án quy hoạch đô thị nên ít nhiều ảnh hưởng đến quá trình quản lý hiệu quả hoạt động.

Các dự án phát triển đô thị chủ yếu mang tính định hướng, công tác dự báo còn hạn chế, tầm nhìn hạn hẹp, thường xuyên phải điều chỉnh nhiều lần do các yếu tố khách quan và chủ quan.

Đặc biệt, phương pháp lập quy hoạch chậm đổi mới, tính pháp lý của đồ án quy hoạch chung được cấp có thẩm quyền phê duyệt chưa cao, công tác quản lý buông lỏng, nhiều lúc tùy tiện, lợi ích nhóm còn chi phối. lợi ích chung, vai trò của cộng đồng còn yếu… Các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị cũng bị tác động, ảnh hưởng.

Hoặc ngược lại, do quy định dự án, PMU chạy theo lợi ích kinh tế, lợi ích của chủ đầu tư đã không từ chối làm thay đổi bản chất của PMU.

Phạm vi áp dụng của quy hoạch chung

Quy hoạch chung được áp dụng rộng rãi cho nhiều loại địa bàn khác nhau, không chỉ giới hạn ở các đô thị mà còn mở rộng đến vùng nông thôn, khu chức năng đặc thù hoặc khu vực liên kết vùng. Mỗi đối tượng áp dụng sẽ có quy mô, mục tiêu và cách tiếp cận riêng, nhưng tất cả đều hướng đến việc tổ chức không gian phát triển một cách hợp lý, khoa học và bền vững.

Đối với đô thị (thành phố, thị xã, thị trấn):

• Áp dụng quy hoạch chung để định hướng phát triển tổng thể cho toàn bộ phạm vi hành chính đô thị.
• Làm cơ sở triển khai các cấp quy hoạch tiếp theo như: quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, kế hoạch sử dụng đất đô thị.
• Hướng tới phát triển hạ tầng, không gian sống, giao thông, các khu chức năng đô thị (hành chính, thương mại, công nghiệp, dân cư…).

Ví dụ:
Quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2040, tầm nhìn 2060
Quy hoạch chung Đà Nẵng đến 2030, tầm nhìn 2050

Đối với khu vực nông thôn hoặc liên xã, liên huyện:

• Áp dụng cho các xã, cụm xã, huyện chưa đô thị hóa, giúp định hướng sử dụng đất, bảo vệ môi trường và phát triển hạ tầng nông thôn mới.
• Tích hợp các yếu tố sản xuất nông nghiệp, phát triển dân cư, bảo tồn văn hóa và an sinh xã hội.
• Hỗ trợ quá trình đô thị hóa có kiểm soát.

Đối với khu vực chức năng đặc thù:

• Áp dụng trong quy hoạch chung cho:

  • Khu du lịch quốc gia

  • Khu công nghiệp – khu chế xuất

  • Khu kinh tế ven biển, khu công nghệ cao

• Quy hoạch chung tại đây thường gắn với mục tiêu chuyên biệt về kinh tế – kỹ thuật, đồng thời vẫn đảm bảo yếu tố cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững.

Đối với vùng liên tỉnh, liên huyện (quy hoạch vùng):

• Là cơ sở để định hình kết nối vùng và điều phối phát triển giữa các địa phương.
• Áp dụng trong quy hoạch vùng duyên hải, vùng đồng bằng sông Hồng, vùng Tây Nguyên…
• Tính chất quy hoạch thường mang yếu tố liên kết hạ tầng, giao thông, kinh tế vùng và an ninh – quốc phòng.

Đặc điểm của quy hoạch chung

Quy hoạch chung là bước đi đầu tiên và có tính chất nền tảng trong toàn bộ hệ thống quy hoạch xây dựng. Không giống các loại quy hoạch mang tính kỹ thuật hoặc chi tiết hơn, quy hoạch chung sở hữu nhiều đặc điểm nổi bật mang tính định hướng và chiến lược cao.

Dưới đây là những đặc điểm cốt lõi giúp phân biệt và hiểu sâu hơn về loại hình quy hoạch này:

Mang tính định hướng tổng thể và dài hạn

Quy hoạch chung không đi sâu vào chi tiết từng khu đất mà tập trung vạch ra bức tranh phát triển tổng thể của toàn đô thị hoặc khu vực. Tầm nhìn của quy hoạch thường từ 10 đến 20 năm, có thể kèm theo định hướng xa hơn đến 30–50 năm.

Ví dụ: Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Phạm vi điều chỉnh rộng và bao quát

Khác với quy hoạch chi tiết hay phân khu – vốn giới hạn trong một địa bàn nhỏ – quy hoạch chung áp dụng trên toàn địa bàn hành chính: từ xã, huyện đến thành phố, khu kinh tế, hoặc các vùng liên tỉnh. Từ đó, nó bao gồm đầy đủ các lĩnh vực: tổ chức không gian, sử dụng đất, hạ tầng giao thông, mạng lưới kỹ thuật, bảo vệ môi trường và phát triển xã hội.

Là cơ sở pháp lý cho các cấp quy hoạch thấp hơn

Tất cả các bản quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, kế hoạch sử dụng đất… đều phải tuân thủ theo định hướng của quy hoạch chung. Do đó, có thể xem quy hoạch chung là “kim chỉ nam” cho toàn bộ hoạt động quản lý và đầu tư xây dựng trên địa bàn.

Tính tích hợp liên ngành cao

Quy hoạch chung không chỉ là vấn đề của ngành xây dựng. Nó là sự tổng hòa giữa các ngành: giao thông, công nghiệp, nông nghiệp, môi trường, văn hóa – xã hội, y tế, giáo dục… Chính vì vậy, trong quá trình lập quy hoạch, luôn cần sự phối hợp của nhiều cơ quan chuyên môn và lấy ý kiến cộng đồng.

Gắn liền với chính sách phát triển kinh tế – xã hội và quốc phòng – an ninh

Một bản quy hoạch chung hiệu quả phải đồng thời phục vụ:

• Phát triển kinh tế bền vững
• Cân bằng giữa đô thị hóa và bảo tồn
• Đảm bảo an ninh quốc phòng
• Hài hòa với các mục tiêu an sinh xã hội và bảo vệ tài nguyên

Là công cụ quản lý Nhà nước về không gian đô thị – nông thôn

Sau khi được phê duyệt, quy hoạch chung có hiệu lực pháp lý và là cơ sở để:

• Cấp phép xây dựng
• Định hướng đầu tư công, đầu tư tư nhân
• Kiểm soát phát triển đô thị và sử dụng đất hợp lý

Các bước thực hiện quy hoạch chung

Việc lập và thực hiện một bản quy hoạch chung không đơn giản chỉ là vẽ bản đồ hay chia lô chức năng. Đây là quy trình mang tính pháp lý, khoa học và đa ngành, được thực hiện bài bản theo từng bước cụ thể để đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển tổng thể, nhu cầu thực tiễn và các chính sách quốc gia.

Dưới đây là các bước thực hiện quy hoạch chung chuẩn theo Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn liên quan:

Bước 1: Lập nhiệm vụ quy hoạch chung

Đây là bước đầu tiên và cực kỳ quan trọng, nhằm xác định:

• Mục tiêu quy hoạch là gì?
• Phạm vi, ranh giới khu vực được lập quy hoạch
• Các chỉ tiêu, yêu cầu kỹ thuật cần đạt
• Các nội dung nghiên cứu chủ đạo

Kết quả của bước này là văn bản “Nhiệm vụ quy hoạch” – được cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp tỉnh/thành phố) phê duyệt.

Bước 2: Tổ chức khảo sát – thu thập số liệu

Đơn vị tư vấn hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ sẽ tiến hành:

• Khảo sát hiện trạng sử dụng đất, dân cư, giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
• Thu thập thông tin liên ngành (văn hóa, môi trường, tài nguyên, giao thông…)
• Phân tích điểm mạnh – yếu, cơ hội – thách thức (SWOT) của khu vực.

Mục tiêu: tạo nền tảng khoa học cho các giải pháp quy hoạch hợp lý và sát thực tiễn.

Bước 3: Lập đồ án quy hoạch chung

Đây là bước xây dựng nội dung chính của bản quy hoạch chung, bao gồm:

• Phân vùng chức năng sử dụng đất (dân cư, công nghiệp, thương mại, du lịch…)
• Định hướng phát triển giao thông, hạ tầng kỹ thuật, cấp – thoát nước, điện, viễn thông
• Tổ chức không gian đô thị (mật độ xây dựng, tầng cao, kiến trúc cảnh quan…)
• Các giải pháp về môi trường, thích ứng biến đổi khí hậu, phòng chống thiên tai.
• Dự báo quy mô dân số, đất đai đến thời điểm quy hoạch.

Kết quả là một hồ sơ quy hoạch đầy đủ, gồm thuyết minh, bản vẽ và tài liệu kỹ thuật.

Bước 4: Lấy ý kiến cộng đồng và các tổ chức liên quan

Trước khi trình duyệt, đồ án quy hoạch chung phải được lấy ý kiến của:

• Cơ quan chuyên ngành (xây dựng, tài nguyên, giao thông, môi trường…)
• Chính quyền địa phương, cộng đồng dân cư tại khu vực quy hoạch.
• Các nhà khoa học, chuyên gia, doanh nghiệp có liên quan.

Góp phần tăng tính minh bạch, đồng thuận và thực tiễn cho bản quy hoạch.

Bước 5: Thẩm định và phê duyệt quy hoạch

Sau khi hoàn thiện, đồ án quy hoạch sẽ được:

• Thẩm định bởi Hội đồng thẩm định (gồm các chuyên gia, cơ quan chuyên môn)..
• Trình phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền: Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh (tùy theo quy mô, tính chất đô thị).

Sau khi được duyệt, quy hoạch sẽ có hiệu lực pháp lý chính thức.

Bước 6: Công bố và tổ chức thực hiện

Cuối cùng, bản quy hoạch chung sẽ được:

• Công bố công khai trên các phương tiện truyền thông, website, trụ sở UBND, sở ngành…
• Làm cơ sở cho việc lập quy hoạch phân khu, kế hoạch sử dụng đất, thu hút đầu tư…
• Kiểm tra – giám sát – điều chỉnh nếu cần thiết, theo các mốc thời gian hoặc khi có biến động lớn.

Quy hoạch là gì?

Khái niệm chung

• Giải thích: “Quy hoạch” là gì theo nghĩa đơn giản (phổ thông).

• Định nghĩa chính thống theo Luật Quy hoạch 2017 và Luật Quy hoạch đô thị 2009.

• Phân biệt: “Quy hoạch” khác gì với “kế hoạch”, “thiết kế”, “định hướng”…

Vai trò của quy hoạch trong quản lý và phát triển

• Quản lý sử dụng đất đai, tài nguyên.

• Định hình không gian sống, hạ tầng đô thị.

• Dẫn dắt phát triển kinh tế – xã hội – môi trường bền vững.

Quy hoạch phân khu là gì?

Quy hoạch phân khu là một cấp độ trong hệ thống quy hoạch đô thị tại Việt Nam, nhằm cụ thể hóa định hướng từ quy hoạch chung, đồng thời làm cơ sở để quản lý không gian, kiến trúc và phát triển hạ tầng kỹ thuật trong từng khu vực cụ thể của đô thị.

Theo Luật Quy hoạch đô thị Việt Nam, quy hoạch phân khu là loại quy hoạch để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho từng khu vực trong đô thị, phục vụ cho quản lý đô thị và lập quy hoạch chi tiết sau này.

Nội dung chính của quy hoạch phân khu:

• Ranh giới khu vực quy hoạch

• Chức năng sử dụng đất: đất ở, đất công cộng, cây xanh, công nghiệp, thương mại…

• Chỉ tiêu quy hoạch: mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất…

• Tổ chức không gian kiến trúc: xác định khu vực trọng điểm, trục cảnh quan

• Quy hoạch hạ tầng kỹ thuật: giao thông, cấp – thoát nước, điện, viễn thông…

Vai trò của quy hoạch phân khu:

• Là cơ sở pháp lý để cấp phép quy hoạch chi tiết và đầu tư xây dựng.

• Giúp kiểm soát phát triển đô thị theo định hướng chung.

• Hạn chế tình trạng phát triển tự phát, manh mún.

• Là căn cứ để giải phóng mặt bằng, giao đất, tổ chức tái định cư.

Ví dụ minh họa:

• Tại TP.HCM, phân khu 3 bao gồm Quận 1, 3, một phần Quận 10, Phú Nhuận… được quy hoạch để phát triển trung tâm hành chính – văn hóa – thương mại, có mật độ xây dựng cao, ưu tiên bảo tồn các công trình kiến trúc cổ.

Thời hạn & hiệu lực:

• Quy hoạch phân khu có thời hạn khoảng 20 năm, tùy theo cấp đô thị.

• Khi đã được duyệt, đây là căn cứ pháp lý bắt buộc trong công tác cấp phép xây dựng, phát triển dự án, quản lý đô thị.

Quy hoạch chi tiết đô thị là gì?

Quy hoạch chi tiết đô thị là cấp độ chi tiết nhất trong hệ thống quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Nó cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (nếu chưa có phân khu), nhằm hướng dẫn trực tiếp việc xây dựng và cấp phép công trình trong phạm vi nhỏ như từng lô đất, tuyến phố, khu nhà ở hoặc cụm công trình.

Định nghĩa chính thức:

Theo Luật Quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết là quy hoạch nhằm triển khai cụ thể hóa quy hoạch phân khu, xác định rõ:

• Chức năng từng lô đất

• Chỉ tiêu xây dựng (mật độ, tầng cao, khoảng lùi…)

• Quy định quản lý kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng

• Lộ giới, mặt cắt đường, vị trí công trình công cộng

Vị trí trong hệ thống quy hoạch:

Có mấy loại quy hoạch chi tiết?

1. Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (thường gặp nhất):

   • Dành cho các dự án đầu tư xây dựng.

   • Do chủ đầu tư lập, làm cơ sở để triển khai thiết kế kỹ thuật và thi công.

   • Bắt buộc phải có nếu muốn được cấp phép xây dựng (trừ trường hợp đã có quy hoạch tổng thể tương đương).

2. Quy hoạch chi tiết khu vực chưa có chủ đầu tư:

   • Do cơ quan nhà nước lập để định hướng phát triển khu vực, sau đó mới kêu gọi đầu tư.

Nội dung quy hoạch chi tiết:

• Phân chia lô đất rõ ràng: vị trí, diện tích, chức năng

• Chỉ tiêu xây dựng cụ thể: số tầng, chiều cao, mật độ, khoảng lùi…

• Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, điện, cấp thoát nước, chiếu sáng…

• Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: hướng mặt tiền, không gian mở, cây xanh…

• Ranh giới quy hoạch và chỉ giới đường đỏ

Vai trò của quy hoạch chi tiết:

• Cơ sở pháp lý để cấp giấy phép xây dựng cho cá nhân, tổ chức.

• Ràng buộc nhà đầu tư tuân thủ định hướng phát triển đô thị.

• Tránh sai phạm như xây dựng lấn chiếm, sai chức năng, vượt tầng.

• Tăng giá trị đất nếu khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, minh bạch.

Ví dụ thực tế:

• Một khu dân cư tại Quận 9 – TP.HCM, trước khi triển khai xây dựng, chủ đầu tư phải lập quy hoạch chi tiết 1/500: chia lô, bố trí công viên, trường học, đường nội bộ, xác định tầng cao từng dãy nhà…

• Dự án khu đô thị Vinhomes Smart City tại Hà Nội cũng được triển khai theo quy hoạch chi tiết 1/500, là điều kiện tiên quyết để phê duyệt các hạng mục xây dựng cụ thể.

Kết luận:

Quy hoạch chung không chỉ đơn thuần là một bản đồ định hướng sử dụng đất, mà còn là kim chỉ nam cho sự phát triển toàn diện của đô thị và nông thôn. Việc hiểu đúng quy hoạch chung là gì, cùng những đặc điểm và quy trình thực hiện, sẽ giúp cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân có cái nhìn rõ ràng hơn trong việc khai thác tiềm năng đất đai, phát triển kinh tế, và bảo vệ môi trường sống bền vững. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và cạnh tranh đầu tư ngày càng gay gắt, nắm chắc các kiến thức về quy hoạch chính là bước đi chiến lược không thể thiếu.

Chú ý: Các quy định pháp luật dưới đây được Meey Map cập nhật tại thời điểm đăng tải và cấu hình lại hệ thống để khách hàng dễ dàng theo dõi. Mọi thông tin chỉ mang tính chất tham khảo và không có giá trị pháp lý.

Liên hệ:

Meey Map | Cập Nhật Thông Tin Quy Hoạch Mới Nhất.

Meey Map là nền tảng bản đồ tìm kiếm Bất động sản và tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến thuộc CÔNG TY TNHH CHUYỂN ĐỔI SỐ BẤT ĐỘNG SẢN
CSKH: 0967 849 918
Email: contact.redtvn@gmail.com
Website: meeymap.com

Bộ phận kinh doanh

Email: sales.redtvn@gmail.com
Hotline: 0349 208 325
Website: redt.vn